Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Недействительность сделок с недвижимым имуществом
Научные статьи
10.08.12 13:38

вернуться



 
ЕврАзЮж № 7  (50) 2012
Гражданское право
Голобородкина Е.В.
Недействительность сделок с недвижимым имуществом
Количество гражданских дел, связанных с оспариванием сделок с недвижимым имуществом, нажитым в браке, неуклонно растет. Как правило, данные дела рассматриваются длительное время с привлечением в том числе добросовестных приобретателей. Недействительность фактически является формой лишения сделки юридической силы, установленной с целью защиты и охраны нарушенных прав и интересов общества и его отдельных субъектов. То есть фактически это способ защиты права, закрепленный в ст. 12 ГК РФ – признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности оспоримой и ничтожной сделки.

      Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. И данное обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

       Проблемы, порождаемые практикой применения законодательства о недвижимом имуществе, привели к тому, что появилась необходимость существенного изменения гражданского законодательства, касающегося этой сферы общественных отношений.

     На основании инициативы Исследовательского центра частного права Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, в состав которой вошли известные специалисты в области гражданского права – Витрянский В.В. (председатель), Жуйков В.М., Завьялов А.А., Иванов А.А., Козырь О.М., Маковская А.А., Маковский А.Л., Сенчищев В.И., Суханов Е.А., Сучкова Н.В., Чубаров В.В. Рабочая группа разработала Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее – Концепция), которая была принята на заседании указанного Совета 15 декабря 2003 г.

     В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.

     В рамках разработки Концепции рабочая группа стремилась предложить на основе сложившейся правоприменительной практики комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости, а также Гражданского кодекса РФ и других законов, на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества. Очевидно, что реализация идей Концепции требует не механического наращивания массива законодательных актов, регламентирующих оборот недвижимости, а изменения их качества.

     Недействительность сделок является одной из наболевших проблем при разрешении споров с недвижимым имуществом. Довольно часто возникают споры при совершении сделок государственной регистрации прав. Но в последнее время особенно резко увеличилось количество случаев заявления требований о признании сделок недействительными и признании недействительными регистрационных записей.

     Законодатель четко отграничил понятие оспоримой и ничтожной сделки, но до настоящего момента существует одна серьезная проблема – какие правовые последствия признания недействительной сделки с недвижимостью должны быть отражены в судебном решении. Законодательство не регулирует вопрос деятельности органа регистрации при вынесении таких решений судами. Все это создает большие трудности на практике, так как именно от решения этих вопросов зависят действия регистрирующего органа и другие аспекты исполнения данных судебных актов.

      Саму процедуру применения правовых последствий также нельзя признать совершенной. Cуд может применить последствия недействительности ничтожных сделок по требованию любого заинтересованного лица, а также по собственной инициативе. Но как быть, если рассматривается в суде экономический спор, где признание сделки недействительной не является требованием истца, а суд фактически усматривает ничтожность сделки, связанной с возникшим спором?

      В данном случае складывается непростая ситуация. С одной стороны, ст. 166 Гражданского кодекса РФ  практически налагает на суд обязанность оценки сделки на предмет ее недействительности (ничтожности), а с другой стороны, если истец в данном споре не преследует признать сделку ничтожной и применить к ней правовые последствия недействительности, нет никаких законодательных гарантий, и суд, применяя по собственной инициативе правовые последствия недействительности сделки, не превысит полномочия, ведь суду не дано право изменять предмет или основания иска, выходить за пределы исковых требований, нарушать принципы состязательности и равноправия сторон в процессе.

     Согласно законодательству, суд дает право по своему усмотрению признать сделку ничтожной, а вот право на применение последствий недействительности ничтожной сделки у суда будет возникать только тогда, когда есть иск о признании недействительной ничтожной сделки, который удовлетворен. Фактическим подтверждением этому служит ст. 12 Гражданского кодекса РФ, которая признает для ничтожной сделки надлежащим способом защиты только применение последствий ее недействительности, что относит споры о признании недействительной ничтожной сделки к разрешению судами в общем порядке.

     В данном случае можно согласится с доводами Яковлева В.Ф. о том, что применение принудительных мер (мер защиты нарушенных прав) в гражданском праве основано на правовой инициативе самих участников гражданских правоотношений. Предусмотренные гражданским правом санкции, т.е. неблагоприятные для правонарушителя последствия, не могут применяться против воли потерпевшего лица.
    
     Из чего следует, что по общему правилу суд лишен возможности применять гражданско-правовые санкции по своей инициативе. В этом смысле исключением может быть содержащееся в ст. 166 ГК РФ правило о том, что суд может применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе. Представляется, что эта норма не должна толковаться и применяться слишком широко. Если последствие недействительности ничтожной сделки состоит в двусторонней реституции, т.е. в восстановлении имущественного состояния лиц, участвующих в недействительной сделке, то очевидно, что такое последствие не может быть применено против воли участников сделки. Суд вправе и обязан применять последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе в тех случаях, когда эти последствия носят публично-правовой характер, т.е. когда имущество лица, переданное или подлежащее передаче по сделке, изымается и обращается в доход государства.

    Другой проблемой недействительности сделок с недвижимым имуществом является то, что не всегда незаконность содержания сделки очевидна и может быть выявлена без установления прав и обязанностей ее участников. Эта проблема особенно остро всплывает, когда право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или если государственная регистрация оспаривается другим лицом, считающим себя собственником этой недвижимости или его части (супруг, наследник, созастройщик и т.п.).

     В данном случае возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с правоотношением, связанным с совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права собственности. Поэтому прежде чем прийти к выводу о ничтожности сделки по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца права собственности на предмет оспариваемой сделки.

     Стоит заметить, что законодательством четко определен ряд сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, а, соответственно, несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки. На практике зачастую возникают случаи, что одна сторона сделки готова произвести государственную регистрацию заключенной сделки, а другая отказывается. В этом случае сторона имеет право требовать в судебном порядке вынесения решения о регистрации сделки, и в данном случае регистрация будет происходить на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ). С подобным иском сторона имеет право обратиться в суд и в случае, если к моменту регистрации сделки один из ее участников умер.

       Наибольшие сложности возникают при регистрации оспоримых сделок, которые находятся в совместной собственности. Так, например, распоряжение имуществом, находящимся  в совместной собственности супругов, без согласия одного из них. Практика сложилась таким образом, что регистраторы в течение нескольких дней после заключения такой сделки регистрируют переход права собственности на нового собственника, ссылаясь на то обстоятельство, что данная сделка оспорима. Однако Семейным кодексом РФ (ст. 35)  предусмотрено наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом. Можно предположить, что в случае отсутствия такого документа при подаче заявления на государственную регистрацию необходимо регистрационные действия приостановить в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона. Данное требование содержится и в п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства  юстиции РФ  от 01.07.2002 г. № 184.

     Удивительным бывает то обстоятельство, что регистратор довольствуется заявлением лица об отсутствии у него супруга при передаче регистратору паспорта, в котором штамп о заключенном браке имеется, или заявление оформляется доверенным лицом, а сведения о наличии зарегистрированного брака не проверяются.

     Обращаем внимание на данную проблему потому, что с 2008 года количество гражданских дел, связанных с оспариванием сделок с недвижимым имуществом, нажитым в браке, неуклонно растет. Как правило, данные дела рассматриваются длительное время с привлечением в том числе и добросовестных приобретателей.

       В качестве наглядного примера можно привести дела, рассматриваемые с 2008 года Суздальским районным судом по искам С.  к нему. Спорная 3-комнатная квартира  приобретена супругами на основании договора участия в долевом строительстве в период брака в 2004 году. До расторжения брака, но уже когда разладились семейные отношения, жена, за которой было зарегистрировано право собственности на квартиру, подарила квартиру сыну, а тот спустя несколько месяцев продал квартиру подруге матери. При этом супруг проживал и был зарегистрирован в квартире. Узнав о сделках, С. обратился в суд с иском о признании сделок недействительными. Ему было отказано со ссылкой на добросовестность приобретения третьим  лицом квартиры. Впоследствии С. обращался с иском об истребовании имущества уже к другому лицу, которому была продана квартира. Были иски о выселении его из квартиры. И только в конце 2010 года был окончательно разрешен вопрос о взыскании с бывшей супруги в пользу С. денежной компенсации за ½ долю квартиры, исходя из рыночной стоимости жилого помещения.

     Данной проблемы можно было избежать, если бы регистратор приостановил проведение регистрационных действий и запросил нотариально удостоверенное согласие супруга. Считаем, что это было правомерное требование регистратора.

      Таким образом, необходимо качественное исследование вопросов о добросовестности, как правило, близких людей продавцов (дарителей), которые не могут не знать о наличии конфликтов в семье и о несогласии супруга на распоряжение недвижимостью, тем более если человек там зарегистрирован и проживает.

      Поскольку в соответствии со ст. 196 ГК РФ, а также положениями Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 с изм. от 06 февраля 2007 г. № 6 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»,  у бывшего супруга имеется право требовать раздела имущества в течение трех лет, как минимум после расторжения брака, полагаем данный подход регистрационной службы должен иметь место в течение 3-х лет после расторжения брака. Данный подход применим и к регистрации сделок, где у собственника доли в праве собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеется преимущественное право покупки.

     Таким образом, недействительность фактически является формой лишения сделки юридической силы, установленной с целью защиты и охраны нарушенных прав и интересов общества и его отдельных субъектов. То есть фактически это способ защиты права, закрепленный в ст. 12 ГК РФ – признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности оспоримой и ничтожной сделки.


Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика