Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков - 1
Научные статьи
03.10.12 12:34
Оглавление
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
1
2
3
4
Все страницы













Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) передачи закладной этому лицу.

  Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах Закона «О залоге», Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон «О залоге» устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28). Гражданский кодекс РФ не воспринял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитивное. Это возможно при одном условии, когда отсутствуете соглашение о возможности реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество Гражданский кодекс дополнил Закон «О залоге» следующим правилом: залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о    реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ).

    Киндеева Е.А., Пискунова М.Г., выделяют следующие особенности ипотеки земельных участков, установленные гл. XI За¬кона об ипотеке:
«1. Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»  , в п. 5 которого в частности указано: « ... установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного на¬значения».

2.    Залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, в ред. Закона о развитии застроенных территорий).

3.    Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный уча¬сток, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке).

Представляется, однако, что эта норма применима только к незастроенным земельным участкам. Часть жилого дома или доля вправе собственности на жилой дом, нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственникам объекта недвижимости для его функционального обеспечения, должны стать единым предметом ипотеки в силу установленного ЗК принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости. Аналогичная позиция изложена в п. 4 названного выше Информационного письма Президиума ВАС РФ: «...п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки являются нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок».

4.  Земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящиеся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, могут быть предметом ипотеки, обеспечивающей возврат кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).

5.    Не допускается залог земельных участков: находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке;
части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

6.    При    ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здание или сооружение, если договором об ипотеке не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).

Таким образом, Закон об ипотеке допускает возможность залога земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений, за исключением залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

7.Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

8.Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права заемщика (ст. 64.1 Закона об ипотеке).

9.Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания, построено или состоится здание, либо право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права собственности заемщика па здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2 Закона об ипотеке).

10.Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве)» .

11.Государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залоге.

   Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь земельное право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными законами «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

   Норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.

   Вопрос о соотношении норм гражданского и земельного законодательства представляется одним из наиболее важных при анализе регулирования сделок с земельными участками, в том числе и при выяснении возможности их залога.

   Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм.

    Место ипотечных норм в системе норм гражданского права. ГК прямо определяет (п. 2 ст. 334), что установленные Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о залоге. В чем заключается приоритет ипотечных норм и каковы его пределы, где и в какой степени Закон об ипотеке может отступать от норм ГК? Вышеупомянутая норма ГК говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о    залоге, могут быть установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке - здесь оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно - в случаях, когда иные правила не установлены специальными ипотечными нормами. Эти специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. При этом очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п. 2 ст. 3 ГК о    том, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу», из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня. Таково место норм Закона об ипотеке среди специальных норм гражданского права о залоге. 

    В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота.

   В действующем законодательстве содержится множество не вполне соответствующих друг другу норм относительно залога права аренды.

   В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

   Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (за¬логе недвижимости)» арендатор земельного участка вправе от¬дать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

  В силу п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

   Действующее законодательство позволяет обременять ипотекой долю в праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Нужно пояснить, что в случае неисполнения основного обязательства (например, невозврата кредита) взыскание обращается именно на долю в праве и приобретатель доли становится сособственником, как бы занимая правовое положение прежнего собственника.

   Однако из правила, предусмотренного п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для сельскохозяйственных угодий сделано неоправданное исключение. Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничены возможности по распоряжению долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения («земельными долями»). Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве. Это может оказывать особенно сильное негативное влияние на развитие ипотечного кредитования, учитывая, что существенная часть сельскохозяйственных угодий в России находится именно в общей собственности. Эта норма лишает сособственников земельных участков, в совокупности составляющих 89,5% площади всех земель сельскохозяйственного назначения в России, возможности воспользоваться услугами ипотечного кредитования.

  



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика