Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков - 2
Научные статьи
03.10.12 12:34
Оглавление
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
1
2
3
4
Все страницы
 












Как известно, смена собственника земельного участка в целом либо изменение состава сособственников (когда несколько земельных долей перешли от одного лица к другому) не влияет на арендные отношения. Существующий договор аренды земельного участка не прекращается в связи с продажей земельного участка, равно как и в связи с обременением его ипотекой. Как срок договора аренды, так и его условия сохраняются прежними. Единственное изменение заключается в перемене стороны договора. Если до продажи земельного участка арендодателем являлась одна организация, то после продажи арендодателем будет уже являться другая, и именно последняя будет получать арендные платежи.

    Следует отметить также, что содержащаяся в п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовая норма может практически парализовать земельный рынок во многих случаях, так как этой нормой количество потенциальных покупателей существенно ограничивается. Нужно иметь в виду, что большинство сельскохозяйственных организаций, которые фактически используют такую землю, юридически не являются «сельскохозяйственными организациями, использующими земельные участки, находящиеся в долевой собственности», так как они в большинстве своем не имеют ни действительных договоров аренды, соответствующих нормам ГК РФ, ни иных правовых оснований по использованию этих земель.

    В связи с вышеуказанными соображениями полагаем, что должна быть разрешена не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве общей собственности. Если бы гражданам такая возможность была предоставлена, то можно было бы ожидать, что сособственники земельных долей стали бы использовать такие ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий (что соответствует целям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»), для общего улучшения условий жизни и для развития личных подсобных хозяйств.

   Мы полагаем, что снятие существующих ограничений на оборот «земельных долей» (в том числе на обременение ипотекой), установленных ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит постепенно создать множество потенциальных объектов для обременения ипотекой (и следовательно, множество потенциальных возможностей привлечь ипотечные кредиты). Для достижения этой цели предлагается внести поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 62) и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1    ст. 12). При этом нельзя забывать, что отмены существующих ограничений на обременение ипотекой земельных долей недостаточно для их вовлечения в систему ипотечного кредитования. Нужно, чтобы права на все земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

   Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др.

   Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.

   В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.

   Обратимся вначале к Конституции РФ - правовой основе любой отрасли законодательства в РФ. Конституция устанавливает основы оборота земли в России и образует собой высший слой законодательства, регулирующий в РФ договор залога земли сельскохозяйственного назначения. Прежде всего, необходимо обратить внимание на ст. 9 Конституции, помещенную в гл.1 Конституции «Основы конституционного строя», которая устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Таким образом, Конституция России рассматривает землю в первую очередь как основу жизни и деятельности российского народа, и лишь затем как объект имущественных прав конкретного физического или юридического лица.

    Ст.36 Конституции посвящена правомочиям гражданина как собственника земли. Эта норма построена на традиционном сочетании прав и обязанностей собственника: формулируется в общем плане право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, но в то же время возлагается обязанность на собственника не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов третьих лиц, и, следовательно, не может отражать особенности земли как имущества особого рода. Поэтому очень важно учитывать норму п.З.ст.36 Конституции РФ, устанавливающую, что «условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона». Конституция не раскрывает содержания понятий «условия» и «порядок пользования». Однако анализ положений соответствующих федеральных законов позволяет правоведам интерпретировать их следующим образом: «... условия пользования включают в себя: виды прав на землю; платность или бесплатность получения земельных участков; основания возникновения и прекращения субъективных прав на земельный участок; защиту указанных прав. Что касается порядка пользования, то это установление в законе обязанностей субъектов земельных прав по обеспечению рационального использования и охраны земельного участка, а также определение особенностей правового режима отдельных категорий земель, одной из составляющих которого являются особенности использования земель той или иной категории».

   Таким образом, Конституция, закрепляя институт права собственности на землю, в том числе предполагающий возможность совершения сделки залога земли, одновременно отсылает правоприменителя к федеральным законам, определяющим порядок и условия пользования землей с учетом специфики правового положения этого объекта права собственности. И вполне логично, что нормы, определяющие «порядок и условия», будут содержать определенные ограничения, касающиеся оборота земли и имеющие публично-правовой характер.

    С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местного значения. Так, был принят Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре» и др. Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.

    Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.

   Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот. Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка; защите и гарантировании прав собственников на землю и т.д..

Вопросы, связанные с залогом земель, напрямую затрагивают одну из наиболее сложных проблем современного российского права: соотношение норм гражданского и земельного законодательства. Проблема соотношения указанных отраслей права во многом связана с тем, что кодифицированные акты (Гражданский кодекс и Земельный кодекс) определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права практически прямо противоположным образом   Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ регулирует имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, а также регулирует договорные и иные обязательства. Пункт 3 этой же статьи закрепляет, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Нормы ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»). Таким образом, ГК РФ оставляет за собой право регулирования любых сделок с земельными участками в том случае, если само совершение таких сделок допускается ЗК РФ или иным специальным законом.

 



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика