Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков - 4
Научные статьи
03.10.12 12:34
Оглавление
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
1
2
3
4
Все страницы











При этом даже если залогодатель ведет себя явно недобросовестно и уклоняется от исполнения своих обязательств, трудности в доказывании в суде своей правоты нередко возникают, как это ни странно, у добросовестного залогодержателя. Особенную остроту данная проблема приобретает в условиях спада экономического развития и экономического кризиса, возможность которых в условиях рыночных отношений нельзя исключать. При экономическом спаде или кризисе резко возрастает вероятность невыполнения контрагентами своих обязательств, и встает на повестку дня проблема обеспечения этих обязательств залогом. Необходимо отметить, что залогодержатели могут столкнуться с проблемой не только ликвидности залога (что само по себе крайне неприятно), но и ощутить на себе все недостатки правового регулирования этого гражданско-правового института.

В связи с этим, Шичанин А.В., Гривков О.Д. выделяют несколько блоков проблем функционирования залога как способа обеспечения обязательств.

«Во-первых, в современном законодательстве не соблюдается оптимальный баланс интересов, с одной стороны, внутри залогового правоотношения между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), и с другой - между участниками залогового правоотношения и другими участниками гражданского оборота.

Во-вторых, залог в значительной мере сохраняет признаки виртуального обязательства, существующего только на бумаге, но при попытках им воспользоваться для удовлетворения своих требований залогодержатель сталкивается с непреодолимыми трудностями, отчасти также обусловленными состоянием действующего залогового законодательства (низкая обеспечительная функция залога).

В-третьих, многочисленные коллизии между нормами залогового законодательства и других отраслей и институтов права (процессуального, акционерного, валютного законодательства и т.п.) существенно затрудняют использование залога отдельных видов имущества и имущественных прав.

В-четвертых, в залоговом законодательстве отсутствует логически обоснованный, последовательный и предсказуемый алгоритм действий сторон залогового правоотношения от заключения договора о залоге до реализации предмета залога.

В-пятых, существуют значительные проблемы в понимании правильности и действительности юридической техники при заключении и исполнении договоров о залоге, а также при разрешении споров в суде».

Наличие обязательственно-правовых и вещно-правовых характеристик в природе залога привело к тому, что сегодня ряд авторов относят его к «смешанному» институту вещного и обязательственного права. Однако названная позиция отнюдь не позволяет окончательно решить вопрос о природе залога.

Изложенная полемика лежит в плоскости гражданского права. Вместе с тем, важно иметь в виду, что сформированная часть законодательства о залоге земель является (в том числе) и частью земельного законодательства.

Однако действующий Земельный кодекс ничего не говорит о залоге земель. Это обусловлено тем, что по существу залог представляет собой гражданско-правовую сделку, именно поэтому ЗК периодически отсылает к применению норм гражданского законодательства. В частности, в п. 1 ст. 25 ЗК указывается, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в п. 1 ст. 40 ЗК собственнику земельного участка предоставлены права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством в целом; в п. 3 ст. 3 ЗК напрямую говорится о применении норм гражданского законодательства к ряду отношений, связанных с земельными участками. Однако все нормы ЗК так и не дают ответа на вопрос о возможности залога земельных участков. Кроме того, текст ЗК не позволяет определить, к какой главе можно отнести залог земель. Авторы сборника «Новое земельное законодательство Российской Федерации» относят ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к нормативно-правовым актам земельного законодательства, связанным с возникновением прав на землю 35. Вместе с тем известно, что ипотека, если и может стать причиной возникновения какого-либо права на землю, то только права обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, в то время как в главе «Возникновение прав на землю» говорится о праве собственности, постоянном бессрочном пользовании, аренде и т.д..

Виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, определены в ст. 62 Закона об ипотеке следующим об¬разом:

«1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности».

Другими словами, по договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:
-    находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
-    приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
-    земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям:
-    они не должны относится к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке;
-    они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности 38.
Ряд понятий, использованных в Законе об ипотеке, определен в ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля.

    В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса   земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обо¬роте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 Земельного кодекса).

Следует подчеркнуть, что ипотека земельного участка не распространяется на находящееся или возводимое на этом земель¬ном участке здание или сооружение, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Таким образом, законодатель не лишает стороны права установить в договоре об ипотеке условие о том, что на здания или сооружения, возводимые на заложенном земельном участке, ипотека будет распространяться. Более того, стороны вправе заключить такой договор об ипотеке, по условиям которого на одни виды зданий или сооружений такая ипотека распространяться будет, а на другие нет. Например, стороны могут определить, что ипотека будет распространяться на бытовые и хозяйственные сооружения, возводимые без получения обязательного согласия залогодержателя, но ипотека не будет распространяться на жилое здание с определенными параметрами, возводимое залогодателем в определенном месте земельного участка.

Возведение залогодателем зданий и сооружений на заложен¬ном земельном участке регламентировано правилами ст. 65 За¬кона об ипотеке. Если договором об ипотеке предусматривается передача в ипотеку и земельного участка, и здания, находящегося на нем, то применяются правила, установленные в п. 3 ст. 64 Закона об ипотеке: «Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона».

Другими словами, в этом случае залогодатель не сможет вос¬пользоваться правами, предоставляемыми ему нормами п. 1 и 2 ст. 64 Закона об ипотеке. В силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право за¬лога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичные положения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 ГК РФ.

В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

Подводя итог вышесказанному, следует сказать, что несмотря на отдельные недостатки и пробелы, в результате острой, но плодотворной дискуссии правоведов, участников законотворческой деятельности все-таки были найдены надлежащие формулировки (как в Конституции, так и в ГК) соотношения правил гражданского и земельного права, представляющие собой компромиссное выражение частных и публичных интересов: «земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле», а «владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

Роль ЗК как нормативного акта, охраняющего публично¬правовые интересы, закрепляется и в пп.2 п.1 ст.1, который устанавливает приоритет охраны земли, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде. И если цель охраны окружающей среды имеет безусловный приоритет перед интересами земле¬пользователей, то при решении вопроса о сочетании «общественных интересов и интересов граждан» ЗК требует обеспечения гарантий каждого гражданина на свободу владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком (пп. п.1 ст. 1 ЗК). Поэтому при регулировании земельных отношений ЗК предусматривает применение принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (ст. 1 ЗК РФ).

Предмет залога должен быть надежным. Безвозмездное изъятие государством земельных участков в случае неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка для залогодержателя равносильно уничтожению предмета залога, так как залогодержатель при этом теряет возможность получить возмещение кредита из его стоимости. Поэтому возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства должна быть исключена. Это повысит привлекательность земельных участков как предмета залога.

Необходимо изменить редакцию подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Норма подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ существенно снижает привлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.

Залогодержатель должен быть уверен в надежности запи¬си в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, в ЗК заложен комплексный подход к правовому регулированию земельных отношений, в основе которого заложен принцип разграничения предмета регулирования норм гражданского и земельного законодательства в зависимости от правовой природы отношений, возникающих по поводу земельного участка.

В заключение надо отметить, что в ЗК РФ предпринята попытка разграничить гражданское и земельное право, однако в нем не до конца сформулированы юридические конструкции, особенность которых обусловлена специфическим объектом земельных отношений - земельным участком, являющимся, в свою очередь, предметом гражданско-правовых сделок. Поэтому одной из задач земельного законодательства, в том числе в части залога земель, является изменение некоторых норм ЗК РФ, а возможно, и включение в его текст отдельной главы, посвященной особенностям совершения гражданско-правовых сделок с земельными участкам.

Особенности оборота сельскохозяйственных угодий урегулированы главой 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно (ст. 8, ст. 10, 11    п. 2 ст. 14).

Как показывает анализ этих норм, действующее законодательство не устанавливает упрощенного порядка распоряжения земельными участками, принадлежащими большим группам сособственников. Как при заключении договора купли-продажи, так и при заключении договора аренды требуется получение подписей всех сособственников земли либо их представителей. Возможность проведения общего собрания сособственников земельного участка для выработки условий передачи земельного участка в аренду (п. 1.2 ст. 14) не изменяет существующей процедуры. Это полностью соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.

Передача в залог земельного участка должна осуществляться исходя из тех же принципов, что и купля-продажа, т.е. с согласия всех сособственников или их представителей (в противном случае будет создан механизм, позволяющий распорядиться землей вопреки воле сособственника).

Согласно ныне действующему законодательству земельные участки могут быть обременены ипотекой только правообладателем (право собственности обременяется собственником; право аренды обременяется арендатором; земельные участки, находящиеся в общей собственности, закладываются по согласию всех сособственников).

Исходя из наличия детальной правовой регламентации залога недвижимости (а земельные участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том числе возникнет необходимость продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее время уже закреплены в законодательстве.




Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика