Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
Научные статьи
04.10.12 13:21
Оглавление
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
1
Все страницы


  
ЕврАзЮж № 1 (1) 2007
Земельное право
Щербаков М.А.
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков


    Регистрация    ипотеки осуществляется    путем    совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо обратить внимание на разъяснения    Пленума    Высшего Арбитражного Суда РФ, который указал на то, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией ипотеки земельных участков, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. При этом до разграничения    государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности.
   Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
-    договор об ипотеке (в количестве по числу сторон в сделке плюс один экземпляр для ФРС);
-    документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений (если предметом ипотеки является земельный участок, то в обязательном порядке должен быть представлен кадастровый план данного земельного участка);
документ об уплате государственной пошлины;
-    правоустанавливающие документы на предмет ипотеки (договоры купли- продажи, мены, дарения и иные договоры, судебные акты и т.д.);
-    учредительные и иные документы, подтверждающие полномочия сторон на заключение договора ипотеки.

  Вышеуказанный    перечень документов не является исчерпывающим и может быть дополнен иными документами, необходимыми для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации, в зависимости от конкретного предмета ипотеки и сторон договора. Так, например, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

    Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в ФРС.
Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:
непредставлении в орган, осуществляющий    государственную
регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в законе;
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации; необходимости    проверки подлинности представленных документов.

    Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, ФРС запрашивает необходимые документы или требует    устранения    выявленных несоответствий.

   При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

    При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

    Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен сторонам договора ипотеки в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.

    Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

    Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего    государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

    Исправление    технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

    Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Изменения в договор ипотеки должны быть зарегистрированы и вступают в силу с момента государственной регистрации.

Орган,    осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:
необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;
-    задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;
государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых    законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;
-    уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
неправомерным погашением регистрационной записи;
необоснованным отказом в совершении регистрационных действий.

    Вышеуказанные обстоятельства на практике возникают довольно редко Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов.

    Действующее    российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое,    юридическое  лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические    лица, государственные и административно-территориальные образования.

   С момента    возникновения ипотеки залогодержатель и залогодатель наделяются    взаимными    правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели.

    Права    и    обязанности залогодержателя являются средством, с помощью    которого    обеспечивается выполнение    залоговым    обязательством присущих ему функций.    Предоставляемые залогодержателю права    направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение возлагаемых на залогодержателя обязанностей установить такие рамки должного поведения, которые исключали бы возможность нарушения интересов залогодателя. Содержание прав и обязанностей    залогодателя предопределяется обеспечительной целью залогового правоотношения. Основное назначение обязанностей, возлагаемых на залогодателя, состоит в том, чтобы, с одной стороны, обеспечить сохранность и ценность предмета залога на всем протяжении существования залога и сделать реальным возможное удовлетворение требований залогодержателя; стимулировать надлежащему исполнению обеспеченного залогом обязательства.

   Особенности юридической ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных ипотечных отношений в виде обращения взыскания на земельные участки.

    Судебная    практика свидетельствует    о    разнообразии поднимаемых вопросов, однако в целом преобладают судебные разбирательства об обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки.

    До рассмотрения 12 июля 2007 г. Конституционным Судом Российской Федерации дела    о соответствии Конституции Российской Федерации положения действовавшего тогда абзаца третьего части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации, устанавливающего запрет обращения    взыскания по исполнительным    документам    на принадлежащие гражданину-должнику на праве собственности земельные участки, использование которых не связано с осуществлением им предпринимательской деятельности,    существовали
многочисленные споры в научной среде, а также в судебной практике. Вынесенное 12 июля    2007    г.

    Постановление № 10-П поставило точку в сложившейся ситуации и защитило кредиторов от недобросовестных должников. Конституционный    Суд Российской Федерации справедливо указал, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости в сфере регулирования имущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, защита права собственности и иных имущественных прав (в том числе прав требования) должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы обеспечивался баланс прав и законных интересов собственников, кредиторов, должников. Данная позиция подтверждается также Европейским судом по правам человека.

   Европейский суд по правам человека: Избранные постановления 1999 - 2001 гг. и комментарии / Под ред. Ю.Ю.
Возможные    ограничения  федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными,    пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать    существо    данных конституционных прав, т е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений (как и их характер) должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

   Особое внимание следует уделить основаниям, порядку и    правовым  последствиям обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

   Основаниями для    обращения взыскания на земельные участки являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного    ипотекой обязательства. При этом устанавливается правило, по которому, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами,    допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

   Кроме того, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в случае отказа исполнения его требований    о досрочном исполнении обеспеченного    ипотекой обязательства    по    основаниям, предусмотренным статьями 35,    39,    41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ    "Об    ипотеке    (залоге) недвижимости», а именно:
при грубом нарушении залогодателем    правил    пользования заложенным имуществом, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу    утраты    или    повреждения
заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;
при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке;
-    если интересы залогодержателя не могут быть в полной мере защищены в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены    федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю    предоставляется другое имущество    или соответствующее возмещение.

   



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика