Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков - 1
Научные статьи
04.10.12 13:21
Оглавление
Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков
1
Все страницы
Не    допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок    из    состава    земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

   Для обращения взыскания на земельный участок кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными    гражданско-процессуальным    и    арбитражно-процессуальным законодательством.

    Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости». В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости». Однако, следует отметить, что понятие несоразмерности нигде не раскрывается, что порождает массу споров и создает препятствия в осуществлении правосудия. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки - индивидуально определенный земельный участок с кадастровым номером, адресом,    из    стоимости    которого
удовлетворяются    требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации, меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.

   На практике нередко возникают разногласия по поводу определения продажной цены земельного участка. Так, например,    в    постановление    ФАС  Московского округа от 21 апреля 2006 г. N КГ-А40/2827-06-2 указано, что при определении начальной продажной цены предмета залога суд принял во внимание условия договоров ипотеки от 19 февраля 2003 г., которыми стороны согласовали цену земельных участков. В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество и направить дело на новое рассмотрение, так как начальная продажная цена объектов определена судом лишь на основании условий договоров ипотеки в отсутствие доказательств рыночной стоимости заложенного имущества на момент принятия решения. Представители истца возражали против удовлетворения жалобы, указывая на отсутствие у ответчика каких-либо документов, подтверждающих разницу между начальной продажной ценой объектов и их рыночной стоимостью. В действительности рыночная стоимость может оказаться значительно ниже начальной продажной цены объектов, так как земельные участки относятся к особо охраняемым территориям с узким целевым назначением, в связи с чем их покупка не вызывает широкого спроса. Представители истца ссылались также на факты неоднократного обращения к ответчику с требованием о погашении долга и предложениями о распределении расходов по оценке земельных участков.

   Кассационная инстанция пришла к выводу, что основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют. При этом было подчеркнуто, что ответчик не представил в суд как первой, так и кассационной    инстанций    ни    одного документа, свидетельствующего о существенном отличии рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога, от его оценки, произведенной сторонами при заключении договоров ипотеки и учтенной судом при    определении начальной продажной цены земельных участков.

   Как видно суд истолковал п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16    июля    1998 г. N 102-ФЗ    "Об ипотеке    (залоге недвижимости)" согласно которому при вынесении решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества (на публичных торгах эта цена определяется соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом) таким образом, что начальная продажная цена при обращении взыскания на предмет ипотеки определяется судом, но это происходит только в том случае, если сторонами не достигнуто соглашение по этому вопросу.

   Из материалов вышеуказанного дела следует, что суд не задавался вопросом о том, пытались ли стороны прийти к соглашению о продажной цене земельных участков. Некоторые авторы, с которыми нельзя не согласиться, считают, что при определении продажной цены залогодатель и залогодержатель не связаны определенной договором залоговой стоимостью предмета ипотеки, которая может служить не более чем ориентиром для принятия решения.11 Позиция об определении продажной цены предмета залога и необходимости представления конкретных документов, свидетельствующих о    существенном изменении его стоимости по сравнению с указанной в договоре залога, также отражена в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Г ражданского кодекса Российской Федерации о залоге". Признавая обоснованность указанной позиции, следует заметить, что ее реализация в отношении земельных участков затруднена в связи с отсутствием развитого рынка земельных участков и необходимостью оплаты услуг независимого оценщика для определения рыночной стоимости участка.

   Решение вопроса в определенной степени упрощается тем, что согласно условиям Закона об ипотеке залоговая стоимость участка определяется в договоре на основании его рыночной стоимости. Это следует из требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которому оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Однако рыночная оценка производится в момент заключения договора об ипотеке. А с этого момента до момента обращения взыскания на предмет ипотеки может пройти значительный срок. И чем он больше, тем более актуальной может оказаться новая оценка участка для определения продажной стоимости.

    В то же время условия оценки земельного участка при его реализации на торгах установлены законодательством не так однозначно, как для определения его залоговой стоимости (ст. 67 Закона об ипотеке). Приходится признать, что при определении судом продажной стоимости земельного участка    требованиям законодательства не    противоречит обращение к данным о его рыночной стоимости, уточненной на момент обращения взыскания, а также к данным о залоговой и кадастровой стоимости участка.

   Кроме того, необходимо учитывать положение о том, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном
условии договора об ипотеке. Следует подчеркнуть, что в любом случае суд принимает решение самостоятельно, исследовав все материалы дела.

    При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин независимо при условии, что залог не связан с занятием гражданином    предпринимательской деятельностью, а также в случае, если предметом ипотеки служит земельный участок    из    состава    земель сельскохозяйственного назначения.

  При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. На практике нередки случаи, когда должник производит частичное погашение своих обязательств перед кредитором во время судебных разбирательств или после вынесения п. 19 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90  решения судом и до завершения исполнительного производства, тем самым, уменьшая    суммы,    подлежащие удовлетворению из стоимости заложенного земельного участка и поднимая вопрос о соразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества.

   Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании    его    несостоятельным (банкротом).

   Альтернативу судебному порядку обращения    взыскания составляет соглашение залогодержателя и залогодателя о реализации земельного участка без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено.13 Соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, недействительно и не дает права на применение внесудебных процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

   Законодательство одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто- либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

   В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения    залогодержателем заложенного имущества, если таковым вляется земельный участок.

    Содержание соглашения об удовлетворении    требований алогодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям. В нем должны быть указаны название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо - также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Поскольку в большинстве случаев залогодержателем являются банки, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал, что Заключенное банком- залогодержателем соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для третьего лица, не может считаться заключенным банком с превышением его специальной правоспособности, при этом заключенное сторонами соглашение может быть расторгнуто не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.14 Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением.

   Реализация    заложенного земельного участка на основании взаимного it нотариально удостоверенного соглашения торон представляется    наиболее п.п. 12, 15 Информационного письма резидиума Высшего Арбитражного ’уда РФ от 28 января 2005 г. N 90
1)фективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельно-имущественных отношений.




Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика