Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Недействительность земельных торгов: мониторинг правоприменения на территории Единого экономического пространства
Научные статьи
16.10.12 13:42

вернуться

  
ЕврАзЮж № 9 (52) 2012
Земельное право
Дихтяр А.И., Решетникова О.А.
Недействительность земельных торгов: мониторинг правоприменения на территории Единого экономического пространства
В статье в сравнительном аспекте рассматриваются вопросы недействительности зе-
мельных торгов по законодательству стран участниц Единого экономического пространства Российской Федерации, Республики Беларусь и Республики Казахстан. Авторы полагают целесообразным на основе сложившейся судебной практики в гражданских кодексах сравниваемых правопорядков предусмотреть примерный перечень оснований для признания торгов недействительными и делают вывод, что в этом вопросе присутствуют основания для унификации правовых норм.

  С увеличением количества земельных торгов и споров по ним особую актуальность приобретает на территории Единого экономического пространства Российской Федерации, Республики Беларусь и Республики Казахстан (далее –  ЕЭП)  необходимость осуществления мониторинга правоприменения продажи с торгов земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности. В Российской Федерации правовые основы правового мониторинга предусмотрены Указом Президента РФ от 20.05.2011 г. № 657 «О мониторинге правоприменения в Российской Федерации»,  которым утверждено Положение о мониторинге правоприменения в Российской Федерации, и Методикой осуществления мониторинга правоприменения в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.08.2011 г. № 694.

   Помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных главой 9 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)  и главой 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК РБ),  законодатели в гражданских кодексах предусмотрели дополнительное основание – недействительность торгов,  по итогам которых заключена сделка по поводу земельного участка. Следует отметить, что Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК РК)  не содержит подобное основание недействительности, но оно предусмотрено статьей 48 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – ЗК РК).

    Сложный состав подготовки, проведения земельных торгов и заключения по их результатам договора купли–продажи или договора аренды земельного участка обусловливает характерные особенности рассмотрения споров о признании торгов и заключенных договоров недействительными. Жесткие требования законодателей к организации и проведению земельных торгов обусловливают особый характер признания их недействительными.

          При рассмотрении данной проблемы следует учитывать, что могут оспариваться протокол о результатах торгов,  торги  и договоры, заключенные по результатам торгов. В соответствии со статьей 449 ГК РФ и статьей 419 ГК РБ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Аналогичное правило содержится в статье 48 ЗК РК.

    Следует отметить, что гражданское и земельное законодательство сравниваемых правопорядков не определяют круг заинтересованных лиц, имеющих право на оспаривание земельных торгов. Поэтому в сложившейся ситуации особое значение приобретает определение признаков (критериев) для отнесения конкретных лиц к категории заинтересованных в смысле требований статьи 449 ГК РФ, статьи 419 ГК РБ и статьи 48 ЗК РК.

    В связи с пробелом в российском законодательстве по данной проблеме и отсутствием постановлений Пленума ВАС РФ, информационных писем Президиума ВАС РФ по данному вопросу, в том числе применительно к земельным торгам, арбитражные суды, рассматривая конкретные дела, связанные с оспариванием земельных торгов, используя процессуальную аналогию, учитывают для признания земельных торгов недействительными основания, изложенные в п. 17 постановления Пленума ВАС РФ  от 2 декабря 1993 года № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» (например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.08. г. № А36-432/2008).

    Полагаем, что заинтересованными лицами относительно оспаривания  земельных торгов, безусловно, являются участники и организатор  торгов, собственник проданного земельного участка (если он не был организатором торгов), а также лица, объективно лишенные возможности участвовать в торгах в связи с их ненадлежащим уведомлением либо необоснованным отказом в допуске к участию в торгах. Кроме того, как свидетельствует российская судебная практика, непривлечение в качестве ответчика покупателя земельного участка или лица, с которым заключен по результатам торгов договор аренды земельного участка, чьи права и обязанности непосредственно связаны с признанием торгов недействительными, является основанием к отмене судебных актов. Анализ статей 22 и 32 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ)  позволяет сделать вывод, что такие иски также  могут предъявить прокурор, государственные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления (в пределах своей компетенции, если торги затрагивают интересы государства, муниципальных образований или неопределенного круга лиц).

    Иные лица не могут оспаривать земельные торги. Так при рассмотрении одного дела российским судом вполне обоснованно сделан вывод, что арендатор отчужденного земельного участка, обладающий имущественным правом (правом аренды), не вправе заявлять исковые требования о признании земельных торгов недействительными. Права и законные интересы арендатора земельного участка не нарушены, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Подобное правило предусмотрено в ГК РБ  (ст. 588) и ГК РК (ст. 559).

    Анализ  судебных актов, принятых  судами по результатам рассмотрения  исковых требований о признании земельных торгов недействительными, свидетельствует, что суды обязательно выясняют, является ли истец заинтересованным лицом,  какие его законные права и интересы нарушены в результате проведенных торгов. Если оказывается, что истец не является заинтересованным лицом (надлежащим истцом),  суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

    Относительно заинтересованных лиц Президиум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в пункте 5 Постановления от 04.04.2007 г. № 25 «О некоторых вопросах судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о торгах»  указал следующее. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 419 ГК РФ). Заинтересованным признается лицо, чьи права и законные интересы были нарушены при проведении торгов. В качестве заинтересованного лица может выступать не только непосредственный участник торгов, но также лицо, которому было отказано в участии в торгах. При рассмотрении иска хозяйственный суд оценивает сведения о наличии у истца обоснованного законного интереса в надлежащем проведении торгов, а также доказательства нарушения его прав либо законных интересов.

     Как показал анализ опубликованной судебной практики сравниваемых правопорядков, нередко спорные ситуации связаны с тем, что лицу отказано в приеме заявки на участие в торгах в связи с ненадлежащим оформлением документов, не внесением задатка либо с иском о признании торгов недействительными, обращаются лица, которые не принимали участия в торгах и не имели такого намерения.

     Примеры из российской судебной практики. В одном случае претендент не представил документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В связи с этим он не был признан участником торгов и  обратился с иском в суд о признании отказа недействительным. Суд отказал в иске, мотивируя тем, что  в соответствии со статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ непредставление спорных документов является основанием для отказа  в признании претендента участником торгов (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.10.07 г. № А33-3643/07 – Ф02-6887/07). В некоторых случаях организатор отказывает в признании участником торгов в связи с тем, что для участия в торгах представляются копии учредительных документов, не заверенные нотариально. Российские суды признают такие отказы обоснованными (постановления ФАС Центрального округа от 12.12.08 г. № Ф10 – 5646/08  и от 27.01.09 г. № А14- 1513/2008/44/17 (Ф10-6212/08). В некоторых случаях отказом для признания участником торгов является несоблюдение требования о предоставлении задатка.  Например, в российской юридической практике имел место случай, когда претендент вместо денежной суммы предоставил организатору торгов вексель, в связи с чем ему  было отказано в признании участником торгов, а суд признал отказ обоснованным (постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.05 г. № А49-4991/03-181-27).

    Необходимо учитывать, что  Гражданский кодекс РФ и Гражданский кодекс РБ различно определяют роль задатка при проведении торгов. Практика применения задатка как подтверждения участия в торгах порождает неоднозначное толкование в юридической литературе и судебной практике.  В соответствии с п. 4 ст. 448 ГК РФ, участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При этом законодатель не оговаривает, в обеспечение какого обязательства вносится задаток. Следует отметить, что в российской судебной практике задаток рассматривается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств лица, выигравшего торги, заключить соответствующий договор (купли – продажи или аренды земельного участка) – постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 № КГ – А40/7474-11 по делу № А40-107471/10-6-906. В случае, когда победитель  торгов отказывается подписать протокол о результатах торгов или заключить с организатором торгов соответствующий договор, он утрачивает право на возврат задатка. Кроме того, задаток выполняет и платежную функцию, поскольку при заключении договора с победителем торгов сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 4 ст. 448 ГК РФ.).

     В отличие от российского опыта правового регулирования, часть первая  пункта 4 ст. 418  (ред. от 18.08.2004 г.) ГК РБ предусматривает, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении, в счет исполнения обязательств по договору, который может быть заключен на торгах. Вместе с тем участнику, не выигравшему торги, задаток должен быть возвращен в течение пяти рабочих дней со дня проведения  конкурса (аукциона). Победителю торгов сумма внесенного задатка учитывается в счет исполнения обязательств по договору, заключаемому на торгах (часть вторая п. 4 статьи 418 ГК РБ (введена Законом Республики Беларусь от 03.07.2011 № 285-З)). В соответствии с пунктом 5 статьи 418 (ред. от 03.07.2011 г.) ГК РБ, в случае отказа или уклонения участника, выигравшего торги, от подписания протокола и (или) договора, оформляемого по результатам аукциона (конкурса), возмещения затрат на организацию и проведение аукциона (конкурса), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, внесенный ими задаток возврату не подлежит. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить участнику, выигравшему торги, или лицам, указанным в частях второй и третьей пункта 5 статьи 417 настоящего Кодекса, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

     Отказ в приеме заявки на участие в торгах возможен и в связи с нарушением срока ее подачи. Пример из российской судебной практики. Претендент направил заявку на участие в торгах по почте до окончания срока приема заявок, но организатору торгов она поступила уже после истечения данного срока. Организатор отказал в приеме заявки, податель заявки обратился с иском в суд о признании отказа незаконным, но суд в  удовлетворении требования отказал, мотивируя тем, что обязанность по своевременному представлению заявки организатору торгов возлагается на юридических и физических лиц, намеревающихся принять участие в торгах (постановление ФАС Центрального округа от 28.01.09 г. № А14-2893/2008/104/1). Следует подчеркнуть, что аналогичный подход используется судами и применительно к ситуациям, когда сумма задатка, списанная со счета клиента в банке до истечения срока представления задатка, поступила на счет организатора торгов по истечении срока внесения задатка, но до даты проведения торгов (постановление ФАС Центрального округа от 04.09.08 г. № А14-14450/2007/476/32). В подобных спорах, например, российские суды строго формально подходят к оценке обстоятельств и выносят решения не в пользу потенциальных участников торгов.

        Гражданское и земельное законодательство сравниваемых правопорядков, устанавливая требования к проведению  торгов,  не определяют, какие нарушения правил проведения торгов являются основанием для признания торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными. Анализ судебно-арбитражной практики показал, что только существенные нарушения правил проведения торгов суды считают основаниями для признания торгов недействительными. Вместе с тем в судебной практике отсутствует единообразие относительно признания конкретных нарушений в качестве существенных.

         Рассмотрим примеры из российской судебной практики. Например, ФАС Восточно-Сибирского округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение арбитражного суда первой инстанции указал, что решение подлежит отмене, поскольку вывод суда о недействительности торгов неправомерен, так как допущенные заявителем нарушения правил проведения торгов, выразившиеся, в частности, в несоблюдении требований к содержанию извещения об их проведении, не могут быть признаны существенными и влияющими на результат торгов (постановление от 26.03.09 г. № А19- 10827/08, 1014/2009). Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы по другому делу, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 27.03.08 г. № Ф03- АО4- 1/791 указал, что в удовлетворении иска прокурора о признании недействительным торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора аренды и о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано, так как судом установлено, что выставление на торги спорного земельного участка на продажу без объявления цены не привело к нарушению прав и законных интересов муниципального образования, в интересах которого обратился прокурор.

    В другом случае суд удовлетворяет заявленное требование о признании недействительными итогов аукциона по продаже земельного участка под торговую площадку, указав, что при проведении аукциона были допущены нарушения правил проведения торгов, так как в извещении об их проведении не содержалось необходимых сведений о предмете торгов (определение ВАС РФ от 13.06.07 г. № 6880/07).

     Имеется и такая практика, когда при проведении торгов допущено несколько нарушений, и тем не менее суд признает оспариваемые земельные торги действительными (например, постановление ФАС Уральского округа от 05.05.04 г. № Ф09-1204/04ГК). Иногда суды вместо термина «существенность нарушения» используют другую терминологию – «грубые нарушения законодательства», которые могли повлечь недействительность торгов и заключенных по их итогам договоров (например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.06 г. № А13-666/2006-06).

    В некоторых случаях суды удовлетворяют исковые требования о признании земельных торгов недействительными, поскольку при проведении аукциона была нарушена процедура, которая повлияла или могла повлиять на его результаты. При этом основанием  для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.08 г. № А36-423/2008). Суды  признают торги недействительными, если предметом торгов являлась продажа права на заключение договора аренды земельного участка, границы которого не были определены, со ссылками на пункт 1 ст. 38 и подпункт 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ (постановление ФАС Центрального округа от 05.05.06 г. № А35-12133/05-С27), а также в случае, когда предметом торгов являлась продажа права аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, но в отношении земельного участка не были определены параметры разрешенного строительства, руководствуясь положениями п. 1 статьи 38.1 ЗК РФ (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.08 г. № 07 АП-2802/08 (1,2) по делу № А45-12794/07 – 37/397).

     Имеется и такая практика, когда торги признаются недействительными в связи с отсутствием состязательности между участниками торгов. Основанием признания торгов недействительными нередко является принятие решения о проведении торгов неуполномоченным органом власти (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.07 г. № Ф08-7350/07).

    Кроме нарушения правил подготовки и проведения, торги и заключенная по их результатам сделка могут быть признаны недействительными, когда земельный участок в силу особенностей его правового режима не может быть предметом сделки и соответственно торгов, например, в случае принадлежности участка другому лицу либо вследствие наложенных законом ограничений оборотоспособности земельного участка (постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.07 г. № Ф04-3608/2007 (34942 – А75 – 11).

    Значительное количество споров о недействительности земельных торгов в  юридической практике связаны с нарушением требований, предъявляемых к извещению о проведении торгов, выразившихся в несоблюдении порядка опубликования либо требований к его содержанию. Как показал анализ, по данному вопросу также отсутствует единообразие в судебной практике. Как правило, решение вопроса о действительности торгов и заключенных по их результатам сделок зависит от признания допущенных нарушений существенными и оказавшими влияние на определение победителя торгов. В отдельных случаях несоблюдение требований к содержанию извещения суды признают несущественными и отказывают в удовлетворении иска о признании торгов недействительными (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.09 г. № А19-10827/08-Ф-2-929,1014/2009), а в других признают  нарушение существенным и  удовлетворяют заявленное требование о признании торгов недействительными. Например, в информационном сообщении дата проведения торгов точно не была указана, и суд, признав такое нарушение существенным, обоснованно удовлетворил исковые требования о признании земельных торгов недействительными (например, постановление ФАС Центрального округа от 29 июля 2008 года № А14-12769/13).

    По одному делу суд отказал в удовлетворении иска о признании аукциона, проведенного в выходной день, недействительным, мотивируя тем, что  аукцион проведен в указанное в информационном сообщении время, сообщение опубликовано в соответствии с правилами пункта 2 ст. 448 ГК РФ, и  законодательством не установлено, что торги не могут быть проведены в выходной день (например, постановление ФАС Центрального округа от 12.02.09 г. по делу № А14 – 4480-2008/139/17). В другом случае суд признал торги недействительными, поскольку информационное сообщение о предоставлении четырех земельных участков пл. 30 кв.м. каждый  в аренду  не содержало сведений о начальном размере арендной платы, «шаге аукциона», условиях торгов, месте, дате, времени и порядке определения участников торгов, месте и сроке подведения итогов торгов, порядке определения победителей торгов (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 апреля 2007 года № Ф08-1635/07).

    В Республике Беларусь упорядочению судебной практики в анализируемой сфере способствовали разъяснения Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в Постановлении «О некоторых вопросах судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о торгах» от 04.04.2007 г. № 25. Президиум указал, что основанием для признания торгов недействительными могут служить нарушения правил проведения торгов, которые могли повлиять на определение результатов торгов, так и иные правила, установленные законодательством, и определил примерный перечень нарушений правил проведения торгов.

    Согласно пункту 8 Постановления, к нарушениям правил проведения торгов могут относиться: нарушение порядка и сроков извещения сторон; проведение торгов ранее назначенных сроков; отсутствие в извещении сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 418 ГК (время, место и форма торгов, их предмет и порядок проведения, порядок оформления участия в торгах и определения лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене);  необоснованный отказ в допуске лица к участию в торгах (открытых);  несоблюдение организатором торгов условий их проведения, содержащихся в извещении и тендерной документации; признание победителем лица, не имевшего права участвовать в торгах; продажа на торгах имущества лица, не являющегося его собственником; выставление на торги изъятого из оборота (ограниченного в обороте) имущества; иные существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов.

    Проект № 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  обсуждаемый в Государственной думе, предлагает внесение следующих изменений в ст. 449 ГК РФ. Во-первых, предлагается новое название статьи – «Основания и последствия признания торгов недействительными». Во-вторых, предусматривается, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение года со дня проведения торгов. В-третьих, предлагается примерный перечень нарушений правил для признания торгов недействительными. Торги могут быть признаны недействительными в случаях, если: кто-либо был необоснованно отстранен от участия в торгах; на торгах была неправильно отвергнута высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. В-четвертых, пункт  второй статьи дополнен положением о том, что признание торгов недействительными влечет не только недействительность договора, заключенного с победителем торгов, но и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В-пятых, статья дополнена пунктом третьим в следующей редакции: «3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными». В случае принятия российскими законодателями указанных изменений, основные различия по данному вопросу между гражданскими кодексами сравниваемых правопорядков будут касаться сроков исковой давности, оснований и последствий недействительности. Кроме того, предлагаемые изменения не учитывают весь положительный опыт судебной практики, введение двух понятий – «иные существенные нарушения порядка проведения торгов» и «иные нарушения правил, установленных законом», что потребует разъяснений высших судебных инстанций.

    Таким образом, отсутствие в законодательстве четкой правовой регламентации оснований для признания торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными приводит к необоснованному расширению судейского усмотрения при разрешении споров, которые иногда длятся значительное время, что не способствует стабильности земельного оборота.  Полагаем целесообразным на основе сложившейся судебной практики в гражданских кодексах сравниваемых правопорядков предусмотреть примерный перечень оснований для признания торгов недействительными. В этом вопросе  имеется возможность для унификации (гармонизации) правовых норм, что требует отдельного рассмотрения после внесения изменений в Гражданский кодекс РФ.


Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика