Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК ГРАЖДАН С ПРАВАМИ НА ЗЕМЕЛЬНУЮ ДОЛЮ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Научные статьи
15.01.13 13:33


  
ЕврАзЮж № 12 (55) 2012
Гражданское право
Быстров Г.Е.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК   ГРАЖДАН С  ПРАВАМИ  НА ЗЕМЕЛЬНУЮ ДОЛЮ ИЗ  ЗЕМЕЛЬ  СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В статье рассматриваются проблемы реализации гражданами права на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения, определяются виды гражданско-правовых сделок с земельными долями, правовой режим невостребованных земельных долей, образование земельных участков, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, государственная регистрация прав на земельный участок при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.
  
    Источники правового регулирования прав граждан на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения. Роль и значение гражданско-правовых сделок с земельными участками особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГКРФ) и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

   Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами, общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ (статьи 128–131, 153–181, 209, 260, 334–356, 454–491, 5439–670, 1012–1026, 1179, 1181–1182)1 и Земельном кодексе (далее – ЗК) РФ (ст. 25–39).

   Приватизации земель сельскохозяйственного назначения в сфере аграрного предпринимательства посвящен Федеральный закон № 101-ФЗ от 22 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3 (далее – Закон об обороте земель), в котором выделена специальная глава 111 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения». С введением в действие этого специального закона утратили юридическую силу нормативные правовые акты, устанавливающие порядок возникновения общей (совместной и долевой) собственности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций. Законодатель определил комплекс мер, направленных на совершенствование аграрной структуры, ориентированной на концентрацию сельскохозяйственного землевладения, передачу земельных долей в праве общей собственности на земельные участки эффективно работающим сельскохозяйственным товаропроизводителям.

   Серьезным препятствием для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков, в т. ч. и сделок с правами на земельную долю в составе земель сельскохозяйственного назначения, является неопределенность земельных прав подавляющего большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые до настоящего времени должным образом не оформлены. Большинство сельских жителей, получивших в начале 90-х годов ХХ в. свидетельства о праве собственности на земельные доли с указанием площади земельной доли без выдела ее в натуре, до сих пор не поставили земельные доли на учет в кадастровых палатах и не зарегистрировали в государственных регистрационных службах. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 96,8 % (129,1 млн. га), из них 78,1 % составляют земельные доли граждан в общей собственности на землю.

    Из 11, 8 млн. собственников земельных долей всего лишь 12 % имеют государственную регистрацию прав5. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения передавались бывшим работникам колхозов и совхозов в общую долевую собственность «полями» и без определения на местности границ не только земельных долей, но и земельных массивов, в которых они находятся.

   На наличие серьезных проблем не только с законодательным, но и информационным обеспечением земельных преобразований обращается особое внимание в решении Совета при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросам АПК и природопользования по вопросу «Земельная реформа в Российской Федерации: проблемы и перспективы», так как в стране до сих пор нет объективной информации о земельных участках, в том числе о правах на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и собственниках земельных долей, нет достоверных сведений о земельном фонде Российской Федерации.

   «Частые смены системы учета земельных участков и иных объектов недвижимости» затрудняют работу по образованию земельных участков, уточнению их границ для последующего оформления, «не способствуют развитию и увеличению оборота недвижимости, а приводят к путанице в документах, спорам между правообладателями, бюрократической волоките и коррупции…»6. Неопределенность прав на землю снижает стимулы для инвестиций, создает непреодолимые препятствия для развития земельного и финансового рынков. По обоснованному мнению академика В.Н. Хлыстуна, это порождает бесхозность огромных площадей сельскохозяйственных земель и нелигитимность абсолютного большинства решений по их распределению.

   Например, во Владимирской области в государственной и муниципальной собственности числится 395,7 тыс. га – более 40 % всех сельскохозяйственных земель, но из этой площади выделены на местности и зарегистрированы лишь 21,4 тыс. га – 5,4 %, местоположение остальных земель точно не определено, они не поставлены на кадастровый учет и по существу они бесхозны. Официально на этой площади только 8,1 тыс. га предоставлены в пользование и 6,2 тыс. га – в аренду. Статус остальных более чем 380 тыс. га по сути не определен. Также не определено местоположение невостребованных долей, массивов земель в коллективно-долевой собственности7. Подобное положение наблюдается в большинстве регионов России.
 Для повышения роли государства в формировании эффективной системы землевладения и землепользования Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435–ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»9 предусматривает устранение неопределенности в правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расширение законодательного регулирования в сфере законодательного обеспечения рационального использования и охраны земель; усиление государственного контроля и повышение мер ответственности за земельные правонарушения; совершенствование правового режима невостребованных земельных долей; упрощение процедуры формирования земельного участка с целью осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; расширение перечня правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

   Закон об обороте земель разъясняет, что земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов (ст. 15). Это разъяснение имеет ряд теоретических и практических достоинств.

   Во-первых, в нем четко закреплено положение о том, что объектами земельных отношений являются не только земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка, но и земельная доля как объект права в общей долевой собственности на земельный участок, выраженный количественно, но не определенный на местности в натуре. Закон не воспринял нормы ст. 6 ЗК РФ, которая исключает из числа объектов земельных отношений земельную долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

   Во-вторых, преимущества ст. 15 Закона об обороте земель перед ст. 6 ЗК состоят в том, что она не только сохраняет основные направления земельной и аграрной реформы (стабилизация отношений частной собственности на землю лиц, имеющих право на получение земельной доли), но и легализует общую собственность на земельные участки, переданные в процессе приватизации и реорганизации колхозов и совхозов соответствующим хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам.

   И это вполне оправданно, так как легализация общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения служит основой подъема аграрной экономики, свободы аграрного предпринимательства и конкуренции и создает условия, способствующие экономически эффективному и экологически безопасному использованию земли.

    Из смысла ст. 15 Федерального закона следует, что право общей долевой и совместной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения – вещное право. Это означает право гражданина на сам земельный участок, а не на его стоимость, которая может быть получена лишь в ограниченных случаях. Тем самым вопрос о природе земельных прав хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, вызывавший в прошлом сомнения и дискуссии, теперь разрешен в самом законе.

   В-третьих, легальное определение земельной доли в праве общей собственности позволяет в полной мере выявить нормативную базу законодательства о приватизации земель сельскохозяйственного назначения как совокупность специальных и иных нормативных правовых актов, устанавливающих правовой режим собственности граждан на земельную долю. К их числу относится Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), который подтверждает, что определение размеров земельных долей в виде простой дроби, в гектарах или в баллах является юридически действительным.

   Закон об обороте земель детально развивает принципиальные правовые начала правового регулирования предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это, прежде всего, такие базовые положения, как предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду на торгах (конкурсах и аукционах).

  Для подсчета голосов участников долевой собственности на собрании размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:
1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке;
2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;
3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;
4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

   Объектом специального правового регулирования данного закона являются особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из названных земель; особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

     Закон предоставляет участникам общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения право совершать различные гражданско-правовые сделки с земельными долями, направленные на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей. Правовое регулирование сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения базируется на общих положениях об обороте имущества, связанного с переходом земельных долей от одних лиц к другим в результате юридически оформленного договора и других правовых действий, совершаемых с земельным участком (частью земельного участка). Оборот земельных долей в сельском хозяйстве включает в себя такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, дарение, завещание, передача земельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица, в доверительное управление, отказ от права собственности на земельную долю. Закон не требует выдела земельного участка при совершении данных гражданско-правовых сделок, по которым земельная доля в праве общей собственности передается другим сособственникам, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который является собственником земельного участка, находящегося в долевой собственности.

   Закон об обороте земель (п. 1 ст. 12) предоставляет право участнику общей долевой собственности совершать по своему усмотрению и иные сделки с земельными долями в праве общей собственности, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Под его действие подпадают, в частности, такие сделки с земельными долями, как обмен, залог (ипотека), договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Совершение таких сделок возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

  Все они были известны и ранее действовавшему законодательству, которое предоставляло право собственнику земельной доли без согласия других участников долевой собственности передавать земельную долю в собственность любому юридическому лицу, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданину Российской Федерации на условиях договоров мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.

   При решении вопроса о распоряжении земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, необходимо учитывать общие положения ст. 250 ГК, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

    Гражданский кодекс (п. 1 ст. 246) устанавливает общее правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вместе с тем п. 2 ст. 246 ГК не требует соглашения всех участников долевой собственности, которым предоставляется право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению иным образом. Вполне обоснованно в связи с этим введено специальное урегулирование особого порядка распоряжения общей долевой собственностью на тот случай, когда участников общей собственности более пяти.

   Действующее законодательство не устанавливает обязанности сособственника земельного участка извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет доли другим сособственникам и сельскохозяйственной организации. Эти правила распространяются и на договоры по продаже земельной доли гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который является собственником земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

  В соответствии с потребностями практики, нуждающейся в упрощении порядка распоряжения земельными долями, регулируются отношения, связанные с оформлением доверенности как письменного полномочия, выдаваемого одним сособственником другому сособственнику или иным лицам для совершения сделок с земельными долями. Доверенность должна быть удостоверена нотариально. Доверенности, выдаваемые от имени сособственников земельных долей, могут быть удостоверены также должностным лицом органов местного самоуправления.

   Регулируя процедуру прекращения права собственности на земельную долю, п. 1.1 ст. 12 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) устанавливает, что отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Аналогичное правило закреплено в п. 1 ст. 235 ГК РФ, который выделяет особо в числе оснований прекращения права собственности отказ собственника от права собственности на принадлежащее ему имущество. Собственник может объявить об этом либо совершить другие действия, свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Право собственности на земельную долю прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.

    Письменное заявление правообладателя об отказе от права собственности на земельную долю, государственная регистрация прекращения указанного права являются юридическими фактами, порождающими право собственности на данную земельную долю городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка. Право собственности на данную земельную долю может возникнуть также у муниципального района в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории.

    Можно выделить три особенности продажи земельной доли сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому хозяйству), использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности. Во-первых, орган местного самоуправления продает эту земельную долю в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю.

   Во-вторых, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство приобретает земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, которая определяется как произведение 15 % кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

  В-третьих, на орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, возлагаются определенные обязанности по опубликованию в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, сообщения о возможности продажи земельной доли на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.).

   Нормы п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) распространяются на сельскохозяйственные организации или крестьянское (фермерское) хозяйство, использовавшие земельный участок, находившийся в долевой собственности. Если указанные лица не заключили договор купли-продажи земельной доли, на орган местного самоуправления возлагается обязанность в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей. Данное правило применяется лишь тогда, когда не нарушаются при этом требования к образованию земельных участков, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель.

   Действовавшая на протяжении многих лет практика передачи сельскохозяйственным организациям в доверительное управление долей в праве общей собственности сельскохозяйственного назначения привела к хаотическому перераспределению земельной собственности и нарушениям прав собственников земельных долей, так как в руки доверительного управляющего – сельскохозяйственной организации в соответствии со ст. 1012 ГК РФ переходило управление, владение и пользование земельной долей в праве общей собственности каждого сособственника на земельный участок. Потому вполне закономерно, что Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) признал утратившими силу нормы о договоре доверительного управления имуществом при передаче земельных участков в управление сельскохозяйственных коммерческих организаций, содержащиеся в п. 2 ст.

   Правовой режим невостребованных земельных долей и образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. До введения в действие Закона об обороте земель передача в государственную или муниципальную собственность невостребованных земельных долей производилась как в административном, так и в судебном порядке. Действующее законодательство отдает приоритет судебному порядку приобретения права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

 Для того чтобы обеспечить правовой механизм реализации прав собственников земельных долей, которые не могли передать сельскохозяйственной организации земельные доли в аренду13, ст. 12.1 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) подтверждает, что невостребованной признается земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду и не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд.

    Закон об обороте земель, определяя юридическую судьбу невостребованных земельных долей, решает процессуальные вопросы деятельности общего собрания, собственника земельной доли или земельных долей, органов местного самоуправления поселения или городского округа, органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового инженера, суда при образовании земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

    Действующее законодательство отдает приоритет принципу признания у собственника земельной доли прав, возникших ранее на основе законодательства о приватизации государственных и муниципальных земель и реорганизации колхозов и совхозов. Органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации ранее возникшего права аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые юридические лица приобрели в результате сделок с физическими лицами-собственниками земельных долей, должны руководствоваться договорами аренды, заключенными этими организациями с собственниками этих земельных долей и надлежащим образом зарегистрированными в порядке, действовавшем на момент совершения сделки. Земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним»14, по основаниям, указанным в п. 1 ст. 12.1 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), не могут быть признаны невостребованными земельными долями.

    Законом об обороте земель (ст. 18) установлено юридическое соотношение между документами, удостоверяющими права на земельные доли, выданными до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Аналогичное правило содержится в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. «О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации», из которого следует, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу в записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Вполне закономерно, что Закон об обороте земель (п. 2 ст. 12.1.) признает невостребованной земельную долю, сведения о собственнике которой не содержатся в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, принятых до введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».

   Для наследования по завещанию земельных долей требуется наличие совокупности юридических фактов, служащих основанием возникновения наследственных земельных правоотношений. К таким юридическим фактам относятся свидетельство о смерти наследодателя, выданное наследнику органом загса; заявление наследника в нотариальный орган о приеме наследства; решение органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. Невостребованной признается земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

   Из содержания п. 3 ст. 12.1 и ст. 13 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) следует, что для образования из невостребованных земельных долей земельного участка, право собственности на который может быть признано за муниципальными образованиями, недостаточно одного юридического факта. В данном случае правовые последствия влекут лишь те юридические факты, которые возникают в определенной последовательности друг за другом в рамках правоприменительных процедур, регулирующих выделение земельного участка в счет невостребованных земельных долей.

   Для осуществления работ по выделению земельного участка орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по основаниям, указанным в пп. 1–2 ст. 12.1 Закона об обороте земель.

   Для придания земельной доли правового статуса «невостребованной» важное значение имеет публикация органом местного самоуправления поселения или городского округа (по месту расположения земельного участка), находящегося в долевой собственности, списка невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Список невостребованных земельных долей публикуется также на официальном сайте указанного органа в сети «Интернет» (при его наличии) и размещается на информационных щитах данного муниципального образования.

   До принятия решения о выделе земельного участка в счет невостребованных земельных долей орган местного самоуправления поселения или городского округа представляет список невостребованных земельных долей на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

   Собственник земельной доли, по мнению которого он и принадлежащая ему земельная доля необоснованно включена в список невостребованных земельных долей, вправе заявить письменные возражения в орган местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности. Помимо этого Закон об обороте земель предусматривает право собственника земельной доли заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, которое вправе исключить указанное лицо и (или) земельную долю из списка невостребованных земельных долей.

    Деятельность общего собрания участников долевой собственности по выделению земельного участка, находящегося в долевой собственности, осуществляется в установленной земельном законодательстве процессуальной форме и завершается утверждением списка невостребованных земельных долей. Органы местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить самостоятельно список невостребованных земельных долей, если общее собрание участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не приняло решение по вопросу о невостребованных земельных долях.

   Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельные участки, право собственности на которые может быть признано в судебном порядке за муниципальными образованиями. Истцами по таким делам являются органы местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности. Право суда устанавливать своим решением право муниципальной собственности на земельные участки, выделенные из невостребованных земельных долей, предусматривается п. 8 ст. 12.1 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), который выделяет среди объектов земельных отношений в особую группу земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

    Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности. Органом, который осуществляет владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, является общее собрание участников долевой собственности. Его компетенция определяется ст. 14 Закона об обороте земель, который предоставляет ему право принимать решения по вопросам владения, пользования, распоряжения таким земельным участком.

   В соответствии с потребностями практики, нуждающейся в упрощении порядка распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, регулируются отношения, связанные с оформлением доверенности как письменного полномочия, выдаваемого одним собственником другому собственнику или иным лицам для совершения сделок и иных юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли. Доверенность может быть выдана и на совершение таких правомерных юридических действий, как голосование на общем собрании участников долевой собственности. Доверенность должна быть удостоверена нотариально. Доверенности, выдаваемые от имени сособственников земельных долей, могут быть удостоверены также должностным лицом органа местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка.

   Ст. 14 Закона об обороте земель относит к исключительной компетенции общего собрания участников долевой собственности принятие решений по вопросам о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; об утверждении :
– проекта межевания земельных участков, содержащего, в частности, сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
– перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
– размеров земельных долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельного участка;
–списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными.

    Особо среди полномочий общего собрания участников долевой собственности Закон об обороте земель выделяет право принимать решение о лице, уполномоченном совершать от имени участников долевой собственности действия при выделении земельного участка, при заключении договора аренды земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка. При этом действуют специальные правила, регулирующие деятельность уполномоченного общим собранием лица действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, условий установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; при утверждении расчетов размера земельных долей в праве общей собственности на земельный участок.

    Закон гарантирует право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона об обороте земель. При этом установлен порядок, согласно которому участник долевой собственности вправе выразить на общем собрании участников долевой собственности свое несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.

    Участник долевой собственности, не согласный с совершением сделки по передаче в аренду такого земельного участка, сохраняет право распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется. Договор аренды или залог права аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Участник долевой собственности не должен испрашивать согласия других сособственников на изменение условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. При этом не требуется проведение общего собрания участников долевой собственности. Дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

    Общее собрание участников долевой собственности. Особенности общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения наложили свой отпечаток и на организацию деятельности общего собрания участников долевой собственности.

    Порядок созыва общего собрания участников долевой собственности регулируется ст. 14.1 Закона об обороте земель. Инициатива его созыва принадлежит участнику долевой собственности либо лицам, использующим находящийся в долевой собственности земельный участок при осуществлении сельскохозяйственной деятельности, либо органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

    Для того чтобы выявить волю всех участников долевой собственности, ст. 14.1 Закона об обороте земель предусматривает их уведомление органом местного самоуправления поселения или городского округа о предстоящем собрании не позднее чем за 40 дней до дня его проведения. Сообщение об этом публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) и на информационных щитах, расположенных в муниципальных образованиях по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

   На участников долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок при осуществлении сельскохозяйственной деятельности, предлагающих провести общее собрание, возлагается обязанность известить об этом в письменной форме орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

    Составление сообщения и уведомления о проведении общего собрания подчиняется ряду специальных правил, несоблюдение которых может повлечь за собой недействительность сообщения и уведомления. Основные предъявляемые к сообщению и уведомлению требования сводятся к следующему.

   Во-первых, сообщение и уведомление должно содержать дату, время, адрес места проведения общего собрания, повестку дня общего собрания, адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, сроки такого ознакомления.

    Во-вторых, если в предлагаемую повестку дня общего собрания включаются вопросы об утверждении проекта межевания земельных участков, сообщение и уведомление о проведении общего собрания должно содержать информацию, указанную в п. 8 ст. 13.1 Закона об обороте земель.

    Для действительности постановлений общих собраний п. 5 ст. 14.1 Закона об обороте земель устанавливается определенный состав (кворум) и принятие решений определенным большинством голосов. Нормальным (законным) кворумом общего собрания является присутствие на нем не менее 20 % участников долевой собственности или владеющих более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

   Сужение кворума до 50 % от общего числа участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, допускается в случае, когда количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания, установленного п. 5 ст. 14.1 Закона об обороте земель.

   Право на голосование имеют только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие права на земельную долю, документы, подтверждающие полномочия этих лиц. Гарантией права на голосование указанных лиц является деятельность уполномоченных должностных лиц органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на которых возлагается ответственность за обеспечение доступа к голосованию указанных лиц.

   Решение по вынесенному на общее собрание вопросу считается принятым, если за него открыто голосовали присутствовавшие на этом собрании и владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, или большинство участников общего собрания. При этом надо учитывать, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок.

    Для усиления охраны права общей долевой собственности граждан на землю органам местного самоуправления предоставляется право осуществлять работы, связанные с выделением земельных участков и составлением списка невостребованных земельных долей. Вполне закономерно, что на орган местного самоуправления или городской округ возлагается обязанность подготовить общее собрание, составить перечень участников долевой собственности (в случае его отсутствия), обеспечить хранение такого перечня, выявить предложения участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, составить и хранить протоколы и иные документы общего собрания.

    Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа компетентно в соответствии с п. 10 ст. 14.1 Закона об обороте земель участвовать в организации и проведении общего собрания. Оно обладает, в частности, правом удостоверять полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствовать при открытии и ведении общего собрания, если председатель не будет избран; подписывать протокол общего собрания; участвовать в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

    Правилами о действительности общих собраний предписано соблюдение особой формы протокола, к которому прилагается список присутствовавших на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, подтверждающих их права на долю в праве общей собственности на земельный участок.

    Общее собрание участников долевой собственности является самоуправляющейся хозяйственной организацией. Его решения не нуждаются в последующем санкционировании органами местного самоуправления и органами государственной власти субъектов РФ. Последние вправе предъявить в суд или арбитражный суд требование о признании недействительными его решений, нарушающих права и законные интересы собственников долей в праве общей собственности.

    Особого внимания заслуживает проблема образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Право участника долевой собственности или участников долевой собственности на образование земельного участка в счет своей земельной доли или своих земельных долей закреплено п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.). Образование такого земельного участка допускается лишь в соответствии с требованиями, установленными ЗК РФ и Законом об обороте земель.

   Гарантией права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности является выдел земельного участка в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности. С введением в действие Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) значительно расширились возможности собственника земельной доли и земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности. К таким юридически значимым фактам, которые служат основанием возникновения земельных прав, относится договор подряда на выполнение кадастровым инженером кадастровых работ, связанных с подготовкой проекта межевания и выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

   Основанием образования земельного участка является сложный юридический состав: решение общего собрания участников долевой собственности; проект межевания земельных участков; перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

   В этой сфере действуют нормы земельного процессуального права, в соответствии с которыми не требуется дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка в случае, когда земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания земельного участка.

    Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. Площадь земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли. При этом следует в виду, что увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояний и свойств почвы выделяемого земельного участка, из которого он образуется.

   При определении размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны учитываться естественные особенности региона, количество, качество земель и национальные особенности земельных отношений в субъектах Российской Федерации. Сохранив установленное ранее действовавшим законодательством нормирование предельных размеров предоставляемых земельных участков, п. 7 ст. 13 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) подтвердил, что порядок определения размера выделяемого земельного участка устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом состояния и свойств его почвы. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

    Определяя порядок выдела земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, закон исходит из того, что он осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. Надо иметь в виду, что выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

   Проект межевания земельного участка. До образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, осуществляется кадастровая деятельность по подготовке проекта межевания земельного участка, которым определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков для выделения в счет земельной доли или земельных долей.

   Заказчиком проекта межевания земельного участка или земельных участков может являться любое лицо, права которого на земельный участок не оформлены либо чей земельный участок не сформирован как объект права собственности, права аренды и других прав на землю.

   Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 31) и ст. 13.1 Закона об обороте земель кадастровый инженер осуществляет кадастровую деятельность в качестве работника юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя и заключает договор подряда на выполнение работ по подготовке проекта межевания, который подлежит утверждению решением общего собрания участников долевой собственности либо в случаях, указанных в п. 4 ст. 13 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), решением собственника земельной доли или земельных долей.

   В проект межевания земельного участка вносятся сведения, позволяющие идентифицировать земельные участки, выделяемые в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает. В числе юридических фактов, служащих основанием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей, п. 5 ст. 13.1 Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) называет также решение общего собрания об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемый земельный участок.

   В Законе об обороте земель (п. 4 ст. 13 и п. 5 ст. 13.1) закреплены правила, в соответствии с которыми собственник земельной доли или земельных долей при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности заключает договор подряда на выполнение кадастровых работ кадастровым инженером о выделе земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. В данном случае проект межевания земельного участка утверждается решением собственника земельной доли или земельных долей.

   В результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее – исходный земельный участок) обеспечивается подготовка документов для представления в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка. Если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ предоставляется возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения по его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может составлять менее 30 дней до дня его утверждения.

   Проект межевания земельного участка, который утверждается решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Такое согласование осуществляется с каждым заинтересованным лицом в индивидуальном порядке. Согласованию подлежат размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

    Процедура согласования проекта межевания земельного участка является трудоемким организационным мероприятием, в ходе которого извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков или извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности по их почтовым адресам с уведомлением о вручении соответствующего почтового отправления или по адресам электронной почты. Извещение может быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

   Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка. К возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

   Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

    В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о необходимости согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

   В соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, который содержит сведения о его размере и местоположении его границ, выполняются кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

   В состав необходимых для кадастрового учета документов входят заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков; копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта; перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета, а также копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка.

   Участники долевой собственности обязаны принять решение об утверждении проекта межевания земельных участков или зарегистрировать свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности в строго определенные сроки. Если они не выполнили указанные обязанности до 1 июля 2012 г., орган местного самоуправления поселения или городского округа17 по месту расположения данного земельного участка до 1 июля 2013 г. обязан провести общие собрания с внесением в повестки дня этих собраний вопросов, указанных в п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель. При этом обеспечивается также подготовка проекта межевания земельных участков и проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, предусмотренных утвержденным решением общего собрания проектом межевания земельных участков (п. 3 ст. 19.1 Закона об обороте земель).

   Особенности государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, устанавливаются п. 2.1 ст. 22 Закона об обороте земель.

  С введением в действие Закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) установлены особые правила для внесения изменений в записи в Едином государственном реестре прав о составе участников долевой собственности и размерах принадлежащих им земельных долей, выраженных в виде простой правильной дроби. К документам, являющимся основанием для государственной регистрации возможности продажи земельной доли, относится документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля. Государственная регистрация согласно п. 3 ст. 24. 1 Закона об обороте земель производится также на основании документа, подтверждающего право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

   Аналогично Законом об обороте земель (п. 4 ст. 24.1) решается вопрос о перечне документов, который является основанием для государственной регистрации внесения земельной доли в уставной (складочный) капитал обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, сельскохозяйственных кооперативов. Именно эти правоустанавливающие документы, удостоверяющие право лица, в уставной (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставной (складочный) капитал, подтверждают наличие, возникновение, переход земельных прав к обществам с ограниченной ответственностью, акционерным обществам, сельскохозяйственным кооперативам.

    При наличии в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка совершается регистрация перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.


Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика