Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовое обеспечение ипотеки земельных участков в современном гражданском законодательстве
Научные статьи
15.05.13 11:18

вернуться

  
ЕврАзЮж № 4  (23) 2010
Гражданское право
Щербаков М.С.

Правовое обеспечение ипотеки земельных участков в современном гражданском законодательстве

Ипотека земли имеет в нашей стране огромные перспективы, учитывая колоссальный земельный фонд и множество неразрешенных проблем земельного оборота. Правовая база развития ипотечных отношений в России начала формироваться с принятием Гражданского кодекса и Закона об ипотеке и продолжает развиваться в настоящее время. В настоящее время ипотечным отношениям уделяется пристальное внимание. Так, вопросами ипотеки земельных участков занимаются Комитет Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности и Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу.
В настоящей статье мы хотели уделить особое внимание некоторым проблемам правового обеспечения ипотеки в современном гражданском законодательстве.

1.   Ответственность по договору об ипотеке земель­ных участков

Одним из важнейших механизмов правового регули­рования, в том числе отношений, связанных с ипотекой земельных участков, являются меры правовой ответствен­ности.

Теоретическое обоснование гражданско-правовой от­ветственности в юридической науке носит спорный харак­тер. Отдельные авторы понимают под ней добросовестное и предельно инициативное осуществление всех граждан­ских обязанностей, что фактически совпадает с надлежа­щим исполнением обязательств; такую ответственность называют позитивной гражданской ответственностью. Од­нако надлежащее исполнение обязательств и гражданско- правовая ответственность подчиняются различным право­вым институтам и поэтому не могут воплощаться в одних и тех же действиях должника. При надлежащем исполнении обязательств отсутствует гражданско-правовая ответствен­ность, и наоборот, наступление юридической ответствен­ности предполагает неисполнение или ненадлежащее ис­полнение обязательств.


Другие авторы характеризуют гражданско-правовую ответственность как правовую обязанность должника от­давать отчет в своих действиях. В то же время обязанность дать отчет в своих действиях может быть и тогда, когда нет гражданского правонарушения, а закрепленные в нор­мативных актах меры гражданско-правовой ответствен­ности подразумевают вполне реальные и конкретные от­рицательные последствия для правонарушителя в виде полного возмещения убытков, уплаты неустойки или по­тери задатка.

С.Н.Братусь под ответственностью понимает меры государственного или общественного принуждения, вклю­чая понуждение должника к исполнению принятой на себя обязанности в натуре, что приводит к отождествле­нию понятий «санкция» и «ответственность», поскольку на принудительную силу государства опирается любая санкция, предусмотренная в нормативном акте. Между тем необходимо различать меры гражданско-правовой от­ветственности и иные предусмотренные законом способы защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). В данном случае необходимо иметь в виду такие санкции, которые направ­лены на предупреждение или пресечение гражданского правонарушения, а при его возникновении все меры долж­ны быть направлены на восстановление положения, суще­ствовавшего до правонарушения. К таким мерам защиты относятся: признание права; присуждение к исполнению обязательства в натуре; признание оспоримой сделки не­действительной; восстановление положения, существовав­шего до нарушения права, или пресечение действий, на­рушающих право или создающих угрозу его нарушения. Применение мер гражданско-правовой ответственности до­пускается, как правило, при наличии вины правонаруши­теля, а иные меры защиты могут применяться к должнику независимо от его вины. В то же время данная концепция оставляет за чертой гражданско-правовой ответственности положение, когда должник добровольно возмещает убыт­ки кредитору или уплачивает неустойки в соответствии с принципами гражданского законодательства.

Гражданско-правовая ответственность состоит в воз­ложении на правонарушителя обязанности претерпеть неблагоприятные имущественные последствия в виде без­возмездного умаления его имущественной сферы. Под формой гражданско-правовой ответственности понимает­ся форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на должника, допустившего правона­рушение. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности, которые могут высту­пать в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), уплаты неустойки (ст. 330 ГК РФ), потери задатка (ст. 381 ГК РФ).

Ипотека по договору - залог недвижимого имуще­ства, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами. По договору об ипотеке одна сторо­на - залогодержатель, являющийся кредитором по обя­зательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право полу­чить удовлетворение своих денежных требований к долж­нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залого­дателя, за изъятиями, установленными федеральным за­коном.

Указанные изъятия установлены Федеральным зако­ном «Об исполнительном производстве» в главе 8.

Статья 69 «Порядок обращения взыскания на имуще­ство должника» Закона «Об исполнительном» производ­стве гласит:

«1. Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

1.1. Взыскание на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса может включать изъ­ятие имущества и его передачу залогодержателю для по­следующей реализации этого имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федераль­ным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (далее - Закон Российской Федерации «О залоге») порядке.

2.    Взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в рублях и иностранной валюте, обращается в размере задолженности, то есть в разме­ре, необходимом для исполнения требований, содержа­щихся в исполнительном документе, с учетом взыскания расходов по совершению исполнительных действий, ис­полнительского сбора и штрафов, наложенных судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения испол­нительного документа.

3.    Взыскание на имущество должника по исполни­тельным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях.

4.    При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имуще­ство, принадлежащее ему на праве собственности, хозяй­ственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имуще­ства, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

5.    Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончатель­но очередность обращения взыскания на имущество долж­ника определяется судебным приставом-исполнителем.

6.    Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обраща­ется на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

7.    Должник по требованию судебного пристава- исполнителя обязан представить сведения о принадлежа­щих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельно­сти и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответ­ствии с частью 2 настоящей статьи.

8.    Если сведений о наличии у должника имущества не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у налоговых органов, иных органов и органи­заций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом у орга­нов, осуществляющих государственную регистрацию прав на имущество, лиц, осуществляющих учет прав на ценные бумаги, банков и иных кредитных организаций судебный пристав-исполнитель запрашивает необходимые сведения с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава. Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о пред­ставлении этих сведений.

9.    У налоговых органов, банков и иных кредитных ор­ганизаций могут быть запрошены сведения:

1)    о наименовании и местонахождении банков и иных кредитных организаций, в которых открыты счета должника;

2)    о номерах расчетных счетов, количестве и движении денежных средств в рублях и иностранной валюте;

3)    об иных ценностях должника, находящихся на хра­нении в банках и иных кредитных организациях.

10. Налоговые органы, органы, осуществляющие го­сударственную регистрацию прав на имущество, лица, осуществляющие учет прав на ценные бумаги, банки и иные кредитные организации, иные органы и организации представляют запрошенные сведения в течение семи дней со дня получения запроса».

В соответствии со ст. 79 Закона об исполнительном производстве установлено: «Взыскание не может быть об­ращено на принадлежащее должнику-гражданину на пра­ве собственности имущество, перечень которого установ­лен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавли­вается федеральным законом».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ, требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Е.А.Киндеева, М.Г.Пискунова раскрывают особенно­сти реализации заложенных земельных участков:

1)    на земельный участок, приобретенный при прода­же с публичных торгов или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании;

2)    публичные торги осуществляются с ограничением по кругу участников, т. е. с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки;

3)    обращение взыскания и реализация земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначе­ния допускаются только после истечения соответствующе­го периода сельскохозяйственных работ, т. е. после 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не установлена иная дата;

4)    публичные торги по реализации земельных участ­ков, предназначенных для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящихся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, проводятся с учетом ука­занных в решении суда об обращении взыскания особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены».

По договору об ипотеке могут быть заложены земель­ные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, при­меняются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков может возникать лишь по­стольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обяза­тельства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основан­ного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Перечень видов договоров, в обеспече­ние обязательств по которым может быть установлена ипо­тека, не носит исчерпывающего характера.

Ипотека может возникнуть также в силу обязательств, возникающих по законодательству о налогах и сборах у на­логоплательщиков, налоговых агентов и иных лиц.

Если стороной ипотечных правоотношений является юридическое лицо, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1 указанного Закона обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бух­галтерскому учету кредитором и должником, если они яв­ляются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтер­ском учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, определены в ст. 3 Закона об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основ­ной суммы долга по кредитному договору или иному обе­спечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием вы­платы процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользова­ние кредитом (заемными средствами).11 Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)   в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки ис­полнения или иного ненадлежащего исполнения обеспе­ченного ипотекой обязательства;

2)   в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обе­спеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3)   в возмещение судебных издержек (судебных рас­ходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4)   в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обе­спечивает требования залогодержателя в том объеме, ка­кой они имеют к моменту их удовлетворения за счет зало­женного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипо­текой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспечен­ными ипотекой, за исключением:

-      возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное иму­щество;

-      возмещения расходов по реализации заложенного имущества;

-      расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов за­логодержателя регламентировано в ст. 4 Закона об ипо­теке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по это­му договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залого­дателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержа­телю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или не­надлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обя­зательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если догово­ром не предусмотрено иное.

Действующее залоговое законодательство России уста­навливает правило, в соответствии с которым при невы­полнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие согла­шения, предусматривающие передачу имущества, являю­щегося предметом залога, в собственность залогодержате­ля, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В случае если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодически­ми платежами, допускается при систематическом наруше­нии сроков их внесения, то есть при нарушении сроков вне­сения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» усло­вия обращения взыскания на заложенное имущество.

Закон предусматривает условия освобождения долж­ника от ответственности - при отсутствии вины (за от­дельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии не­преодолимой силы, а также при наступлении случая (об­стоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требо­вания - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполня­ется надлежащим образом. Это следующие случаи:

-    ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст. 35 Закона об ипотеке);

-    нарушение правил отчуждения имущества (ст. 39);

-    принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст. 41).

В соответствии с п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке при об­ращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель дол­жен представить в суд, в который предъявляется соответ­ствующий иск, доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

До обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя суд должен установить, имеет ли должник иные заявленные требования, в тех случаях, когда залогода­тель несет субсидиарную ответственность.

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в дан­ном деле (п. 2 ст. 53 Закона).

Суд может отказать в обращении взыскания на за­ложенное имущество, если допущенное должником на­рушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения перио­дических платежей более 3 раз в год.

Принимая решение об обращении взыскания на иму­щество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем (п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке):

1)     суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые опре­деляются по завершении его реализации. Для сумм, исчис­ляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процен­тов и период, за который они подлежат начислению;

2)     являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залого­держателя;

3)     способ реализации имущества, на которое обраща­ется взыскание;

4)     начальную продажную цену заложенного иму­щества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом;

5)     меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имуще­ства, являющегося предметом залога, существенно отлича­ется от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (Постановление Федерального арби­тражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2005 г. № А56-25483/04).

Подчеркнем, что суд не вправе устанавливать очеред­ность реализации заложенного имущества, если такая оче­редность не установлена соглашением залогодателя и зало­годержателя. Приведем пример из практики:

«Залогодержатель обратился в арбитражный суд с ис­ком к залогодателю, являвшемуся и должником по обяза­тельству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипо­теке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в реше­ние, что реализация заложенного имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Фе­дерального закона «Об исполнительном производстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.

Залогодержатель обжаловал решение суда в кассаци­онную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенное имущество отменил. Согласно статье 26 Закона РСФСР «О залоге» в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, за­логодержатель по своему выбору может получить удовлет­ворение за счет всего этого имущества либо за счет какой- либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очеред­ность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в ко­торой должна осуществляться его реализация, суд не дол­жен сам устанавливать такую очередность».

В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, по заяв­лению залогодателя суд при наличии уважительных при­чин вправе в решении об обращении взыскания на зало­женное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

-     залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипоте­ке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

-     предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного имущества не до­пускается, если (п. 4 ст. 54 Закона):

-     она может повлечь существенное ухудшение финан­сового положения залогодержателя;

-     в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банк­ротом).

Важно акцентировать внимание на том, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на за­ложенное недвижимое имущество может быть предостав­лена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ. Приведем пример из практики.

«Залогодатель обратился в арбитражный суд с заявле­нием об отсрочке исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание, которое было заложе­но по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается принадлежащее должнику и заня­тое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демон­тировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства за­трудняют исполнение судебного акта.

Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что нет уважительных причин.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Ста­тья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший ис­полнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить спо­соб и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 ста­тьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсроч­ку исполнения решения об обращении взыскания на зало­женное имущество».

Согласно действующим нормам, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенно­го имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма тре­бований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Если должник в пределах предоставленного ему от­срочкой времени удовлетворит требования кредитора, обе­спеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению за­логодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации установлены в ст. 68 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. На земельный участок, приобретенный при прода­же на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, рас­пространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при про­даже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, впра­ве менять назначение участка лишь в случаях, предусмотрен­ных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

2.    Продажа и приобретение на публичных торгах, аук­ционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федераль­ным законом ограничений в отношении круга лиц, кото­рые могут приобретать такие участки.

3.    Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйствен­ного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходи­мого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование, в котором предусмотрено испол­нение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его ча­сти, действует до 1 ноября года, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

(п. 3 введен Федеральным законом от 05.02.2004 № 1-ФЗ).

4.    Обращение залогодержателем взыскания на зало­женный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им зало­годателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

(п. 4 введен Федеральным законом от 22.12.2008 № 264-ФЗ).

Согласно ранее действовавшему законодательству об­ращение взыскания на заложенное имущество осущест­влялось преимущественно в судебном порядке. Внесудеб­ный порядок в таких случаях применялся на основании нотариально удостоверенного соглашения между залого­дателем и залогодержателем, которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 ст. 349 ГК РФ в прежней редакции).

Законом от 30.12.2008 № 306-ФЗ усовершенствован вне­судебный порядок обращения взыскания, которое теперь может эффективно применяться на практике в качестве са­мостоятельной процедуры, в том числе принудительно без обращения в суд.

Судебный порядок обращения взыскания сохранен в качестве исключительного, хотя перечень таких случаев значительно сужен законодателем. В частности, обращение взыскания на недвижимое имущество только в судебном порядке осуществляется в следующих случаях:

1)   договором о залоге или иным соглашением между его сторонами не установлен внесудебный порядок обра­щения взыскания на заложенное имущество или его при­менение невозможно;

2)   для заключения договора требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа (в отношении зало­годателей - физических лиц);

3)   предметом залога являются:

-      жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;

-      имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

-      предприятие как имущественный комплекс;

-      земельный участок сельскохозяйственного назна­чения;

-      земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (или государственная собственность на кото­рый не разграничена), предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жи­лищного строительства;

-      недвижимое имущество, находящееся в общей соб­ственности, если кто-либо из сособственников не дал согла­сие на внесудебный порядок обращения взыскания;

-      недвижимое имущество, находящееся в государ­ственной или муниципальной собственности.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взы­скания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). При внесудебном порядке обра­щения взыскания на недвижимое имущество залогодатель также должен выдать нотариально удостоверенное согла­сие (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Соглашением о внесудебном порядке обращения взы­скания могут быть предусмотрены следующие способы реализации заложенного имущества:

-      на аукционе;

-      путем поступления предмета залога в собственность залогодержателя;

-      путем продажи предмета залога залогодержателем третьему лицу.

1.   Реализация имущества на аукционе.

Стороны в соглашении об обращении взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке могут предусмотреть его реализацию на аукционе. Реализация имущества на аукционе отличается от публичных торгов следующими особенностями:

-      аукцион осуществляется вне рамок исполнительного производства;

-      организатор аукциона действует на основании до­говора с залогодержателем от его или своего собственного имени.

Аукцион по форме должен быть открытым, прове­дение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.

Вознаграждение организатора торгов, возмещаемое за счет стоимости предмета ипотеки, составляет 3 % от сум­мы, вырученной при реализации.

В случае если оценка предмета ипотеки обязательна, начальная продажная цена имущества устанавливается в размере 80 % от стоимости заложенного имущества, под­твержденной отчетом оценщика, если иное не установлено соглашением сторон.

Привлечение оценщика для определения начальной продажной цены обязательно при обращении взыскания на:

-      право аренды недвижимого имущества;

-      право требования участника долевого строительства жилья;

-      недвижимое имущество, оценка которого по догово­ру об ипотеке составляет более 500000 рублей.

2.   Переход права собственности к залогодержателю или третьему лицу.

Такие способы реализации заложенного недвижи­мого имущества, как поступление предмета залога в собственность залогодержателя или продажа третьему лицу, существовали и раньше. Однако, поскольку внесу­дебный порядок обращения взыскания (в том числе при­нудительного) на заложенное имущество упростился, он, по нашему мнению, получит более широкое распростра­нение на практике.

В отношении недвижимого имущества указанные способы не могут быть применены, если предметом за­лога является земельный участок. При этом необходимо учитывать, что ипотека здания или сооружения допускает­ся только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участ­ка. Поскольку переход права собственности на здание без перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, также невозможен, следует сделать вывод, что указанный способ реализации исклю­чен для договоров ипотеки, предметом которых является здание с земельным участком.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, можно заключить, что это ограничение не распространяет­ся на случаи, когда вместе с объектом недвижимого имуще­ства закладывается право аренды на земельный участок.

К приобретению залогодателем имущества для тре­тьих лиц применяются правила договора комиссии. Рас­сматриваемая норма позволяет залогодержателю, не про­водя аукцион, реализовать имущество сразу третьему лицу без оформления права собственности на себя. Это особен­но важно для юридических лиц со специальной правоспо­собностью (например, кредитных организаций, страховых организаций и других) и дает залогодержателю гибкий инструмент погашения задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.

В отношении приобретения залогодержателем иму­щества для третьих лиц применимы те же ограничения, что и к приобретению залогодержателем предмета залога в свою собственность.

В российское законодательство возвращен такой ин­ститут, как взыскание по исполнительной надписи нотари­уса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на за­ложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке).

Необходимо отметить, что исполнительная надпись нотариуса включена в перечень документов, предусмотрен­ных Законом об исполнительном производстве (п. 9 ч. 1 ст. 12), и, соответственно, устранены причины, по которым исполнительная надпись не применялась ранее.

В соответствии с внесенными изменениями залогодер­жатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет пре­имущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога:

-     не менее 80 % суммы, вырученной от реализации за­ложенного имущества, в обеспечение требований по кре­дитным договорам;

-     не менее 70 % суммы, вырученной от реализации за­ложенного имущества, в обеспечение требований по иным обязательствам.

2.  Проблемы законодательства об ипотеке земель­ных участков в современных условиях

Залог недвижимости является одним из самых на­дежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательств участниками гражданского оборота. Во- первых, при залоге заранее выделяется конкретное недви­жимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во- вторых, стороны знают об этом уже в момент возникнове­ния обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих де­нежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федераль­ными законами (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое иму­щество обычно играет важную роль в жизни залогодателя, и он постарается его не потерять (земельный участок, пред­приятие, жилой дом, квартира, дача и т. д.).

«В результате операций, совершаемых с земельными участками при заключении сделок купли-продажи объек­тов жилого и нежилого фонда, строительстве новых объек­тов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), у одних организаций возникают доходы, а у других - расходы. При этом признание расходов вызывает немало проблем.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуще­ству, недвижимости). Право собственности и другие вещ­ные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат го­сударственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Порядок государственной реги­страции прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Законодательство о земле предусматривает следую­щие виды прав на земельные участки: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право по­жизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования, право ограничен­ного пользования чужим земельным участком (сервитут). Право собственности, постоянного (бессрочного) пользо­вания, пожизненного наследуемого владения и сервитут являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участ­ком - так называемыми обязательственными правами.

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из зе­мель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в собственность или аренду, а также в постоянное (бессроч­ное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Предоставление таких земельных участков в собствен­ность осуществляется за плату (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).

Основаниями возникновения прав на такой вид иму­щества, как земельные участки, могут являться: договор или иная сделка, акт государственного органа или органа местного самоуправления, судебное решение, установив­шее право на земельный участок, приобретение имуще­ства по основаниям, допускаемым законом. Решение ис­полнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах тор­гов (конкурсов, аукционов) являются основанием для (п. 7 ст. 30 ЗК РФ):

-      государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельно­го участка в постоянное (бессрочное) пользование;

-      заключения договора купли-продажи и государ­ственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участ­ка в собственность;

-      заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при пере­даче земельного участка в аренду».

По договору ипотеки могут быть заложены: земельные участки, которые находятся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для са­доводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные участки личного подсобного хозяйства; участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Когда договором об ипотеке не установлено иное, при залоге участка право залога на находящиеся или строящие­ся на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре нет условия, что находящееся или строящееся на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же залогодержателю, залого­датель в случае обращения взыскания на земельный уча­сток сохраняет право на это здание или сооружение, а так­же получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использова­ния здания или сооружения по назначению.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распростра­няется также на находящиеся или строящиеся на земель­ном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам опреде­ляются правилами главы VI Закона об ипотеке.

При наличии в договоре условия, предусматриваю­щего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или соо­ружение не заложены тому же залогодержателю, залого­датель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и при­обретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для ис­пользования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения дру­гому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются усло­виями, предусмотренными частью третьей пункта 1 ста­тьи 64.

Если на закладываемом земельном участке из соста­ва земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадле­жащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставле­но залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залого­держателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если та­кое право залогодателя предусмотрено в закладной, с со­блюдением закрепленных в ней условий (ст. 65 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенные земельные участки и их реализация имеют ряд особенностей. На участок, который приобретен при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются пра­вила о разрешенном использовании; лицо, приобретшее участок в названном выше порядке, имеет право менять его назначение только в случаях, установленных земель­ным законодательством России, или в установленном им порядке; продажа или приобретение в указанном порядке заложенных участков должны производиться с соблюдени­ем предусмотренных федеральным законом ограничений относительно круга лиц, могущих их приобретать (ст. 68 Закона об ипотеке).

В Законе об ипотеке отражены особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. По договору о залоге предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК). Залог не распространяется на принадлежа­щее залогодателю право постоянного пользования участ­ком, где расположено предприятие, здание или сооруже­ние. В случае обращения взыскания на такие объекты лицо, приобретающее их в собственность, получает право поль­зования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недви­жимого имущества.

Следует отметить, что Закон об ипотеке наделил зало­годателя более широкими правами по распоряжению иму­ществом, входящим в состав заложенного предприятия, по сравнению с ГК. Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом им распоряжаться только с согласия залогодержа­теля, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии же с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке за­логодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предпри­ятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоря­жаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имуще­ства, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разреше­ния залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совер­шать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, не­эффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, зало­годержатель вправе обратиться в суд с требованием о до­срочном выполнении обеспеченного ипотекой обязатель­ства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотеч­ного контроля может быть уполномочен: требовать от за­логодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать во­просы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом; обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномо­ченному им органу с требованием о расторжении контрак­та с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недей­ствительными; осуществлять иные права, предусмотрен­ные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК удовлетворение требова­ний залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается без обращения в суд, а на основа­нии нотариально удостоверенного соглашения залогодате­ля и залогодержателя. В соответствии же с п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства взыскание на заложенное имуще­ство может быть обращено только по решению суда. На­лицо расхождение. На практике следует применять норму специального закона, исходя из того, что при несовпадении общей и специальной норм должна применяться послед­няя, а также из правил п. 2 ст. 334 ГК. При приобретении предприятия на публичных торгах права и обязанности собственника переходят к покупателю с момента государ­ственной регистрации.

Земля с экономической точки зрения имеет двой­ственный характер.

Во-первых, это специфический фактор производства. Особенность земли как фактора производства обусловлена следующими ее качествами:

-     постоянство местоположения, ограниченность в про­странстве и невозможность воссоздания и замены другим фактором производства, т. е. это природный фактор;

-     многоплановость использования;

-     каждый земельный участок уникален по своим ха­рактеристикам, что предопределяет дифференцирован­ный подход к его использованию;

-     земля обладает неограниченным сроком службы, т. е. ее стоимость не только не уменьшается, но и при ра­циональном и правильном использовании (особенно акту­ально для сельскохозяйственных земель), а также при от­носительно стабильной экономической ситуации в стране (для всех категорий земель) растет.28

Во-вторых, земля является капиталом, т. е. облада­ет способностью создавать прибавочную стоимость, даже не находясь в обороте. За рубежом земля давно является средством накопления и роста капитала (аренда земельных участков, выпуск ценных бумаг, обеспеченных землей, по­лучение кредита под залог земли и т. д.). Так, ипотечный кредит под залог земли распространен в странах, где су­ществует частная собственность на землю, и является важ­ным каналом финансирования аграрного сектора, так как собственных средств фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд. Ипотека земли является надежным инструментом финансирования для кредиторов, заемщиков и посредни­ков при кредитовании.

В настоящее время в России приняты документы, раз­решающие оборот земель и описывающие основные усло­вия тех или иных сделок с землей: Земельный кодекс Рос­сийской Федерации от 26.10.01 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп. от 27.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010), Федеральный закон от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (с изм. и доп. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Фе­деральный закон от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (с изм. и доп. от 08.05.2009), постановление Правительства Российской Фе­дерации от 11.11.02 г. № 808 (с изм. и доп. от 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящих­ся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и др.

Вместе с тем в нашей стране оборот земель восприни­мается пока в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. На начальной стадии находится купля-продажа земли, в том числе выкуп земельных участ­ков собственниками находящихся на них приватизирован­ных предприятий. Ипотечное кредитование под залог зем­ли также пока не получило должного развития.

В первую очередь согласно ныне действующему за­конодательству РФ предметом залога могут служить сами земельные участки, т. е. залогом обременяется право соб­ственности. Как видно из официальных данных Государ­ственного (национального) доклада о состоянии и исполь­зовании земель в РФ, в подавляющем большинстве случаев сельскохозяйственные коммерческие организации не явля­ются собственниками земельных участков и, следователь­но, не могут их заложить. Таким образом, одной из при­чин низких объемов ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий можно считать то, что сель­скохозяйственные коммерческие организации, как правило, не имеют в собственности сельскохозяйственных угодий.

В то же время нельзя не отметить большого внимания со стороны как органов законодательной власти, так и хо­зяйствующих субъектов и кредитных учреждений к сегод­няшним проблемам ипотеки (в основном в части предо­ставления жилищного кредита под залог приобретаемой недвижимости). Однако решение проблемы должно быть подкреплено серьезной законодательной базой, отсутствие которой тормозит развитие ипотечного кредитования под залог земли.

На наш взгляд, в действующих сегодня нормативно­правовых документах, регулирующих ипотеку, недостаточ­но освещены следующие вопросы:

-        создание надежного механизма рефинансирова­ния ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы банки могли осуществлять кредитование на длительный срок, им необходимо привле­кать долгосрочные ресурсы, иначе предоставление ипотеч­ных кредитов становится рискованным. Ипотечные ценные бумаги должны стать источником покрытия ипотечных кредитов;

-      процедура обращения взыскания на земельный участок и его отчуждение в случае неисполнения или не­надлежащего исполнения заемщиком обязательств перед кредитором;

-      требования, предъявляемые к процедуре и методо­логии оценки предмета залога, которая является неотъем­лемым этапом ипотечного кредитования.

Из-за законодательных недоработок и противоречий многие российские банки считают такие операции высоко­рискованными и малоприбыльными, о чем уже говори­лось выше.

Несмотря на отсутствие полноценной системы ипо­течного кредитования, его привлекательность, обусловлен­ная огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансово­го рынка, обусловливает важность разработки механизма оценки земельного участка как предмета залога.

Земельный участок, занимая центральное место в си­стеме объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Регулированию отношений, объектом которых выступа­ет земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным (общественным) интересам.

Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений содержит немало таких просчетов. К недостаткам относится, прежде всего, нечеткое деление сфер «влияния» в земельных отношени­ях между гражданским и земельным законодательствами, породившее двойное и при этом часто противоречивое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия зе­мельного участка как объекта права.

В гражданском праве в целях удовлетворения частно­собственнических интересов участников гражданского обо­рота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собствен­ного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земель­ном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права соб­ственности и ограниченных вещных прав. В современных условиях конструкция права собственности на земельные участки, главным образом в силу их естественных призна­ков (свойств), не отвечает потребностям регулирования общественных отношений и приходит в противоречие с теоретической конструкцией вещи по причине отсутствия материального субстрата у земельных участков. Интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя), но и на обеспечение господства в пределах определенной территории.

Следует отметить тот факт, что в современном рос­сийском налоговом праве земельный участок выделяется законодателем из всего объема имущественных ценностей, а земельный налог обособлен, при этом являясь единствен­ным видом местных налогов. Таким образом, законодатель особо выделяет землю как объект налогообложения, не приравнивая ее с точки зрения налогообложения к имуще­ству, даже к недвижимому, как следовало бы это сделать в соответствии с гражданско-правовой классификацией зе­мельного участка как объекта недвижимого имущества.

Проблемой современного законодательства является и тот факт, что применяемое в действующем земельном законодательстве понятие «земельный участок» не соот­ветствует сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не отражает специфику регулирова­ния отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Более того, можно предположить, что применение к земельному участку категории «вещь» стало причиной нерационального использования территории страны и главным препятствием эффективному развитию оборота земельных участков. Преобладание публично­правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно долж­но быть ограничено четко определенными рамками. В действующем российском законодательстве публично­правовое вмешательство в регулирование земельных отно­шений, как будет показано далее, является неоправданным и подлежит ограничению. В то же время требуется строго определить нормами гражданского права сферу регулиро­вания земельных отношений. Полагаем, восприятие оте­чественным законодателем нового подхода к земельному участку как пространству может вывести регулирование зе­мельных правоотношений на качественно новый уровень.

Современное гражданское законодательство не содер­жит легального определения понятия «земельный участок». Не подлежит сомнению, что данное понятие, как, впрочем, и все правовые категории, должно быть логически конкрет­ным образом определенного явления действительности. Естественными свойствами и признаками земли обуслов­ливаются определенные правовые предпосылки регули­рования отношений, в которых поведение лиц направлено на соответствующий объект. Специфические естественные свойства земли как объекта материального мира либо предопределяют единственно возможную форму правово­го регулирования, либо предоставляют законодателю воз­можность выбора между различными его формами.

Земельный участок является объектом гражданских прав и не может быть отнесен к вещам по следующим основаниям. Земельный участок - обеспечивающее воз­можность удовлетворения собственных (частных) интере­сов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обяза­тельной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным це­левым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой терри­ториальной границей, проходящей по естественному ре­льефу земли, описанной и удостоверенной в установлен­ном законом порядке.

Законодательное регулирование земельных отноше­ний основывается на представлении о земельном участке как о части территории (пространстве) и как о природном ресурсе (природном объекте, почвенном слое). Однако в действительности возможно существование земельных участков без почвенного слоя (в качестве определенной территории) и почвенного слоя «без привязки к террито­рии» (например, при перемещении почвенного слоя при рекультивации земель).

Таким образом, уже в действующем праве можно кон­статировать факт неоднозначности в понимании земельно­го участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» («бифуркацию») земельного участка на два самостоятель­ных объекта, каждый из которых обладает своим собствен­ным правовым режимом:

1)   земельный участок как недвижимое имущество;

2)   земельный участок как пространство или терри­тория.

Правовое регулирование отношений по поводу зе­мельного участка как определенного пространства, наряду с традиционным рассмотрением земельного участка как недвижимой вещи, диктуется невозможностью признать за ним признак «телесности», а также необходимостью по- новому обосновать категорию ограниченных вещных прав на земельные участки, дать объяснение прав на земельный участок и устранить существующие в действующем законо­дательстве пробелы регулирования отношений, связанных с использованием надземного и подземного пространства земельного участка.

Исходяизвышеизложенного,современноегражданско- правовое регулирование земельных отношений требует переработок и изменения в части совершенствования зако­нодательства о земельных участках.

Это нужно реализовать по следующим направлениям:

1)   уточнение легального понятия «земельный участок».

На данном этапе не закреплено понятия «земельный

участок», так как регулирование правоотношений реали­зуется различными нормами законодательства, отраслей и институтов права;

2)   конкретизация правомочий правообладателей зе­мельных участков.

Помимо правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками содержание права собственности должно быть дополнено правом собствен­ника по своей воле преобразовывать объект права путем изменения его физических характеристик (делить и объе­динять участки, причем как в горизонтальном, так и в вер­тикальном направлении), создавая таким образом новые объекты права.

Дальнейшее развитие мировоззренческих взглядов на земельный участок как на участок пространства даст воз­можность проработать и заложить теоретические основы будущего регулирования земельных отношений, не позво­лив развиваться им по стихийной воле законодателя, обу­словленной сиюминутными интересами.


Юридическая фирма «Шкромида и Партнеры» оказывает юридические услуги в Киеве физическим и юридическим лицам. Рекомендуем вам посетить их сайт для более подробной информацию о перечне юридических услуг - lawyers.in.ua. Адвокаты и юристы фирмы «Шкромида и Партнеры» выполняют свою работу качественно и ответственно, дорожа каждым клиентом. Именно поэтому в Украине их юридические услуги пользуются хорошим спросом.


Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика