Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

В кризисе юридической науки во многом виноваты сами учёные
Интервью с доктором юридических наук, профессором, заслуженным юристом Российской Федерации Николаем Александровичем Власенко

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Генезис законодательства РФ о государственной регистрации прав на имущество
Научные статьи
06.08.13 13:18

Для новорожденных существуют гипоалергенные матрасы, сделанные из натуральных материалов, абсолютно безопасные для ребенка. Матрас вся подробная информация на сайте http://askona.ua

вернуться

Генезис законодательства РФ о государственной регистрации прав на имущество

  

Вступивший в силу Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» дополнил ГК РФ новой статьей 8.1, которая посвящена реги­страции прав на имущество. Этот ФЗ является результатом активной научно-практической дискуссии о необходимости модернизации прав на имущество и усилении государствен­ного контроля над их переходом в процессе гражданского обо­рота. Основаниями к такой дискуссии и последующим изме­нениям законодательства послужили важные экономические и социальные преобразования, которые произошли в России после вступления в силу части первой ГК РФ и поэтому не получили должного отражения в этом законодательстве. Как справедливо отмечено в Концепции развития гражданского законодательства: «Практически вне ГК по прежней "совет­ской традиции" находится регулирование гражданско-право­вых отношений по поводу имущества, составляющего основу гражданского оборота... Многочисленные, в том числе серьез­ные экономические, правонарушения на стадии становления рыночной экономики, часто совершающиеся под прикрыти­ем норм гражданского права, выявили недостаточную для но­вых условий завершенность в законе ряда классических граж­данско-правовых институтов, таких как недействительность сделок... уступка требований и перевод долга, залог и др.».

Эти и многие другие недостатки и пробелы норм ГК РФ обусловили постановку следующих целей изменений и до­полнений, внесенных вышеуказанным ФЗ от 30 декабря 2012 г.:

а)   модернизация основных принципов гражданского за­конодательства РФ, соответствующих достигнутому уровню рыночных отношений;

б)  отражение в ГК РФ опыта его применения и толкова­ния судом;

в)  сближение положений ГК РФ с правилами регулирова­ния соответствующих отношений в Европейском Союзе;

г)  рецепция в гражданское законодательство РФ положи­тельного опыта модернизации гражданских кодексов ряда ев­ропейских стран.

Несомненно, поставленные цели потребуют не только переоценить имеющуюся нормативную правовую базу, ре­гламентирующую имущественные отношения на российском рынке, но и усовершенствовать отечественную цивилистиче- скую доктрину прав на имущество.

В связи с изложенным, особую актуальность приобретает исследование генезиса института имущества как правовой ка­тегории, а также особенности перехода прав на такие объекты гражданского оборота, поскольку именно история становле­ния и развития указанного института поможет нам наиболее полно представить процесс формирования содержания ныне действующих прав на имущество.

Анализ древнейших источников римского права, опубли­кованных в современных изданиях, позволяет сказать, что пра­ва на имущество были установлены в связи с необходимостью совершения сделок, опосредующих переход не только матери­альных объектов от одних субъектов к другим, но и возникно­вение прав у нового владельца. Так, С.А. Муромцев писал, что на общинной стадии развития римлян передача прав на вещи могла существовать как случайное явление. Позднее индивиду­альное обладание вещью укрепилось, появились его отдельные формы, среди которых выделилось право частной собственно­сти, которое послужило основанием для развития отношений мены. С принятием общего эквивалента вещей в виде опреде­ленного металла отношения мены были вытеснены торговлей. С этого времени гражданский оборот вещей с использованием их единого эквивалента стал постоянным. С.А. Муромцев обра­тил внимание, что сделки по обмену вещей, а затем и их купля- продажа (в форме манципации) были основными и наиболее часто используемыми. Он называет их сделками эпохи, пред­шествующей изданию Законов XII таблиц.

Вместе с тем, отмечал С.А. Муромцев, выделилось две группы вещей - одни из них наиболее часто были предметом сделок (объекты недвижимости и право пользования ими, а также рабы и скот). Эти вещи получили статус res mancipi. Другие вещи, наоборот, имели ограниченную сферу оборота (предметы домашнего обихода, а также лично потребляемые) и получили статус res nec mancipi. На этом основании выда­ющийся отечественный цивилист высказал предположение, что право частной собственности не было единым, а форми­ровалось для различных видов имущества. Скажем, право пользования соседними участками для прохода, проезда и т. п. (сельские сервитуты) можно назвать предметом постоянных сделок. В то же время домашняя утварь, одежда, орудия труда и т. п. чаще всего изготавливались непосредственно в хозяй­стве для личного потребления и права на них передавались, как правило, только в порядке наследования. Кроме того, при совершении сделок учитывалась разница правового положе­ния предметов, созданных природой, и вещей, сделанных че­ловеком. Интересно отметить, что к вещам, созданным при­родой, относили не только земельные участки, но и рабов, а также рабочий скот.

Этот принцип деления вещей на два вида был не только сохранен, но и получил свое развитие в Законах XII таблиц, которые к недвижимости относили все, что было создано на земле конкретного собственника не его трудом. Эти вещи при­знавались естественным продолжением недвижимого имуще­ства, а именно: насаждения, постройки и пр. Н.П. Боголепов отмечал, что дошедшие до нас источники не содержат призна­ка, по которому производилось деление вещей на указанные две группы. Вместе с тем в источниках содержатся перечисле­ния вещей, относящихся к res mancipi.

такое разделение вещей предопределило дуализм в пра­ве собственности и послужило основанием установления наи­более регулируемого права собственности - mancipium. Так, для предметов, принадлежащих по праву res mancipi, был установлен особый способ приобретения, называемый ман- ципацией (mancipatio), суть которой состояла в том, что факт передачи вещи и возникновения у приобретателя права на нее удостоверяли 5 свидетелей.

Позднее, как свидетельствуют римские источники, выде­лилось два вида формальных договоров. Первый вид характе­ризовался тем, что договоры приобретали юридическую силу после произнесения торжественных слов (стипуляция). Дого­воры второго вида порождали права и обязанности у лиц, в них участвовавших, только в случае письменного оформления сделки (литтеральный контракт). С точки зрения современной цивилистики такие договоры следует признать консенсуаль­ными. Как писал С. А. Муромцев: «Одно лицо считалось обя­занным пред другим не потому, что оно произнесло пред ним какое-либо особое заповедное слово, не потому, что его долг был записан в книгу, а потому, что выражением своей воли, своим обещанием, оно уверило противную сторону в своем намерении поступить известным образом - совершить извест­ное действие. Было бы несправедливо, если бы обещавший мог безнаказанно отступиться от своего обещания, и потому исполнение его объявляется для него обязательным. Такова первоначальная и основная идея консенсуального договора» 

Приведенные положения свидетельствуют, что в Древнем Риме регистрация сделок отсутствовала, факт заключения до­говора подтверждался публичным характером обещания со­вершить определенные действия. В то же время имеются до­казательства существования таких обязательств, основанием которых являлся факт записи совершенных действий, скажем, запись о выдаче (получении) долга. С.А. Муромцев, анализи­руя такие сделки, отмечает, что сила договора коренилась в на­писанном слове.

Деление вещей на движимые и недвижимые было извест­но и ведущим странам Европы. К примеру, П.Н. Виноградов обратил внимание, что первая редакция Французского граж­данского кодекса (ФГК) предусматривала три типа недвижи­мых вещей:

1)    immeubles par leur nature (статьи 518-521, 523), т. е. вещи недвижимые по своей природе, к которым относили земли и строения; ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения; водопроводные тру­бы; плоды, не снятые с деревьев, а также не снятые с корня зер­новые культуры;

2)    immeubles par destination (статьи 522, 524) - вещи, недви­жимые по назначению, в эту группу входили: пруды с рыбой; рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельско­хозяйственных нужд; сельскохозяйственный инвентарь; семе­на, переданные фермеру; голуби в голубятнях; пчелиные ульи; инвентарь для производства вина; оборудование для фабрик; солома и удобрения; иные движимости, которые собственник использует в процессе хозяйственной деятельности;

3)    immeubles par application (ст. 526) недвижимые по объ­екту приложения, в которые входили права личного и обще­ственного использования чужой недвижимости (узуфрукт и сервитут), а также иски, связанные с недвижимым имуще­ством5.

Как видим, перечень объектов, относимых законодателем Франции к недвижимому имуществу, очень широк, поскольку включает вещи, предназначенные для обслуживания недви­жимости в ее современном понимании. При регистрации сде­лок с недвижимым имуществом такой подход явно неудачен, так как значительно усложняет процесс.

Более рациональным, с нашей точки зрения, является Германское гражданское уложение (ГГУ), которое относит к недвижимости земельные участки и их составные части (§§ 90-95 ГГУ) в виде строений, растения на корню, семена в по­чве, а также права на земельный участок и его части

Если обратиться к правилам совершения сделок с недви­жимостью в России, то следует вспомнить труды Г.Ф. Шерше- невича, который довольно подробно описал порядок соверше­ния сделок с землей. В частности, исследуя законодательство феодальной Руси, он отметил, что первоначально приобрете­ние поземельной собственности по сделкам между частными лицами происходило без контроля и участия поместного кня­зя. При этом купчая грамота могла передаваться продавцом покупщику без свидетелей или же в их присутствии. Истори­ческие материалы содержат сведения о том, что сделка, совер­шаемая при свидетелях, сопровождалась раздачей угощений и увеселительными мероприятиями, оставлявшими у присут­ствовавших воспоминание о совершенной передаче вещи. Од­нако начиная с XVI в. Правительство России принимает меры, направленные не только на контроль сделок, но и получение от них дохода в виде пошлин. Для этого устанавливаются особые требования к форме сделок и их содержанию. Соответственно, возникла необходимость в специалистах, которые помогали бы заключать договоры по передаче имущества и оформлять их надлежащим образом. В итоге к XVII в. на Ивановской площади в Москве работали так называемые площадные подья­чие, которые составляли письменные договоры о продаже, да­рении и мене земли и подавали соответствующие бумаги для записи в приказах о переходе прав. Кроме того, при продаже некоторых вещей, в том числе земельных участков, произво­дился еще опрос сторон договора. После этого вносилась по­шлина, а затем осуществлялась запись о совершенной сделке в книги приказа. С этого момента сделка считалась исполнен­ной, а на приобретенное имущество выдалась справка. Отсюда возникло выражение «справленное имение».

Г.Ф. Шершеневич неоднократно подчеркивал, что при­казы являлись центральным для всей России местом укрепле­ния вещных прав на недвижимость, поскольку именно в них содержались все сведения о переходе земель, составе имений, о сделках по их продаже, мене, дарении и относящиеся к ним документы. В то же время приобретение имущества призна­валось законным и без наличия справки. Однако такая сделка имела невыгодные последствия, так как должностные лица не имели информации о принадлежности имения конкретно­му лицу. Поэтому возникала возможность продажи одного и того имущества разным лицам и, как свидетельствуют ис­точники, такие сделки не были редкостью. В целях пресечения подобных случаев Уложение 1649 г. предусматривало норму: при продаже одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совер­шена раньше, а за тем, кто прежде «справил» имение, потому что именно справка являлась тем документом, который под­тверждал переход вещного права.

таким образом, вещные (имущественные) сделки сопро­вождают любой этап развития общества и требуют их эффек­тивного правового регулирования, предопределяя систему со­ответствующих норм, которые в своей совокупности образуют вещное право. История развития отечественной цивилистики содержит сведения о том, что термин «вещное право» приме­нялся в русском законодательстве (Устав гражданский, ст. 1491, п. 2), а также использовался судебной практикой. Вместе с тем известные цивилисты XIX в. предлагали ввести в гражданский оборот термин «вотчинное право». По их мнению, это истин­но русское выражение, применимое только к недвижимости, не должно быть забыто. Однако эта точка зрения совершенно справедливо не получила поддержки у законодателя, посколь­ку предмет имущественных сделок наряду с земельным вла­дением включал большой перечень иных видов вещей. хотя следует признать, что число вещных прав было весьма огра­ничено. При этом главное место среди них занимало право собственности и сервитуты как основа гражданского оборота вещей.

Период правления Петра I характеризуется усилением государственного контроля над совершением сделок с недви­жимым имуществом. Более того, деление имущества на дви­жимое и недвижимое приобретает официальное признание. В частности, Указ Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке на­следования в движимых и недвижимых имуществах» впервые официально применил этот термин, устранив тем самым дав­нюю путаницу между такими формами земельной собствен­ности как «вотчина» и «поместье», закрепив их юридическое слияние.

Следует отметить также, что в этот же период принима­ются не только соответствующие нормативные правовые акты, но и специалисты по сделкам с недвижимостью обретают официальный статус и создают профессиональные объедине­ния - сословия. Так, в 1701 г. 24 подьячих, получивших офи­циальный статус крепостных писцов, объединились в Палатку крепостных дел. Они давали присягу служить государю «ве­рою и правдою», получали жалованье, за их работой следил надсмотрщик. Кроме того, деятельность крепостных писцов контролировалась учреждениями различного уровня. Позд­нее была создана Юстиц-коллегия с полномочиями совершать все акты с недвижимостью. На местах каждый акт совершал­ся с ведома и при участии государственных органов в присут­ствии свидетелей, которые своей подписью удостоверяли факт совершения сделки. Надсмотрщикам и писцам вменялось в обязанность наблюдать за законностью совершаемых актов и проверять правильность расчета пошлин и своевременность их поступления. После оплаты пошлины акты (сведения) о со­вершенных сделках вносились в так называемые крепостные книги. Видимо, запись в этих крепостных книгах обусловила происхождение термина «укрепление права».

В 1775 г. Екатерина II ввела новые административные тер­ритории - губернии, которым передали полномочия совер­шать крепостные дела. Таким образом, Юстиц-коллегия утра­тила функции единственного на всю Россию органа, в котором были сосредоточены сведения о недвижимости и правах на нее. Теперь в губерниях создаются учреждения крепостных дел. Кроме того, судам вменяется аналогичная обязанность, несмо­тря на то, что цель их деятельности совершенно иная. По сути, это были местные центры, совершающие акты перехода вещ­ных прав на недвижимость. Исследователи отмечают как суще­ственный недостаток регулирования таких сделок отсутствие определенности в моменте перехода вещного права, посколь­ку продавец мог совершать акт в любом месте, в том числе и в другой губернии, а покупщик не имел возможности проверить факт продажи имущества другим лицам в другом месте.

В целях ликвидации злоупотреблений сделками с недви­жимостью, а также совершенствования их правового регули­рования в 1886 г. было принято Положение о нотариальной части, в соответствии с которым в столицах губерний, а так­же в уездных городах, а при необходимости и в уездах, были определены нотариусы, которым вменялось в обязанность ве­сти три главные актовые книги. В одну вносились сведения о сделках с недвижимым имуществом. В другой фиксировались иные договоры, а в третьей совершались акты о протесте век­селей. Каждый из указанных нотариальных актов совершался в присутствии свидетелей, которые, как выяснилось позже, не увеличивали доверия к действиям нотариуса как должност­ного лица. Злоупотребления правами на недвижимое иму­щество по-прежнему составляли значительную часть имуще­ственных сделок.

Эти и многие другие причины обусловили необходи­мость совершенствования учета сделок с недвижимым имуще­ством. В итоге министром юстиции в 1891 г. были утверждены Правила ведения Реестра крепостных дел, в котором отража­лись сведения о недвижимости, касающиеся характеристики имения, его собственников, имеющиеся ограничения права собственности, а также денежные требования, обеспеченные запрещениями. Эти Реестры велись в каждом уезде и каждом городе. Однако внесение записи в Реестр не являлось основа­нием для приобретения вещных прав по совершенной сделке, поскольку требовалось ее утверждение старшим нотариусом губернии, который был обязан удостовериться в законности оснований сделки, а также отсутствии ограничений на иму­щество. Он же обладал полномочиями взыскания пошлины. Только после ее уплаты старший нотариус мог сделать на вы­писке из Реестра надпись об утверждении сделки и занести соответствующие сведения в крепостную книгу. Именно эти моменты считались необходимыми для удостоверения права частных лиц на недвижимость. Кроме того, старший нота­риус обязан был сообщить о совершенной сделке в земскую или городскую управу по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию, для опубликования соответ­ствующей информации в «Сенатских объявлениях». Обратим внимание, для принятия имущества, переходящего по праву наследования, была установлена иная процедура.

характерный признак совершаемых в то время сделок с недвижимым имуществом - отсутствие гласности, т. е. зна­комиться с содержанием крепостной книги и получить из нее выписку постороннее лицо могло только с согласия соб­ственника имущества. Однако ускорение гражданского обо­рота недвижимости обусловило необходимость установления определенных гарантий лицам, которые участвовали в таких сделках. Поэтому с 1899 г. старшие нотариусы обязаны были выдавать всем желающим справки как из «Сенатских объяв­лений», так из иных документов (Реестр, крепостная книга) о лежащих на имении запрещениях (т. XVI, ч. I, Положение о нотариальной части, ст. 154 прим. 2).

Таким образом, к началу XIX в. в России сформировалась система правового регулирования сделок с недвижимостью, основой которой являлось внесение сведений об объектах, об­ременениях, на них лежащих, а также о субъектах (сторонах) сделки в специальные реестры. Конечно, в целях усиления га­рантий имущественных прав и интересов лиц, участвующих в гражданском обороте, эта система нуждалась в совершенство­вании. И царское Правительство предпринимало для этого определенные меры.

Однако победа марксистов в революции 1917 г. с их глав­ной идеей построения коммунистического общества привела к полному разрушению системы частной собственности во­обще и сделок с недвижимым имуществом в частности. В.А. Алексеев характеризует правовую систему послереволюцион­ного периода, отменившую частную собственность на землю и многие другие объекты недвижимого имущества, как яркий пример проявления закономерности гражданского оборота недвижимости - публичность сделок устанавливается только там и поскольку, где и поскольку этот оборот существует.

Известным Декретом «О земле» от 26 октября (8 ноября) 1917 г. была отменена любая форма собственности на землю и одновременно установлен запрет на ее гражданский оборот. Далее идея общего имущества нашла свое отражение в Декре­тах ВЦИК Советов рабочих, солдатских, крестьянских и каза­чьих депутатов от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» и от 20 августа 1918 г. № 674 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах». Таким об­разом, земля и другие объекты недвижимого имущества были исключены из частного гражданского оборота и объявлены до­стоянием государства. Соответственно, отпала необходимость в сохранении прежней системы регистрации сделок с таким иму­ществом, а в законодательных и иных нормативных правовых актах термин «недвижимое имущество» не употреблялся.

Вместе с тем полностью упразднить систему государ­ственного учета сделок с землей и строениями было нельзя, поскольку законом допускался ограниченный оборот недви­жимого имущества. В частности, ГК РСФСР 1922 г. содержал ряд статей, в которых устанавливался порядок и условия за­стройки, а также предусматривалось право отчуждения или обременения этих объектов залогом (статьи 71—84). Такие сделки под страхом недействительности должны быть нотари­ально удостоверены, а затем зарегистрированы в подлежащем коммунальном отделе (ст. 79).

В ГК РСФСР 1964 г. указанный порядок гражданского оборота с недвижимым имуществом был сохранен, а также расширен перечень сделок, подлежащих регистрации. К при­меру, если предметом договора (купли-продажи - ст. 239, мены - ст. 255, дарения - ст. 257) были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном по­селке и хотя бы одной стороной выступал гражданин, то такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистри­рован в исполнительном комитете районного, городского или сельского Совета депутатов трудящихся. Несоблюдение этих требований влекло недействительность договора. Эти же тре­бования обязаны были выполнить стороны договора залога жилого дома.

Обратим внимание, законодатель вполне оправданно установил обязательность регистрации сделок только с уча­стием граждан, поскольку смена собственника была возможна применительно к объектам, находившимся в индивидуальной собственности. Вся другая недвижимость относилась в основ­ном к государственной собственности, за исключением объек­тов кооперативной и колхозной собственности. Поэтому при переходе имущества от одного лица к другому собственник (государство) не менялся, а смена владельцев подлежала вну­треннему учету собственника.

С перестройкой экономики страны на рыночные отноше­ния произошли принципиальные изменения и в законодатель­стве РФ, регулирующем гражданский оборот имущества. Так, вступивший в силу с 1 января 1991 г. Закон РСФСР от 24 дека­бря 1990 г. «О собственности в РСФСР» содержал упоминание о недвижимом имуществе в связи приобретением права соб­ственности на основании приобретательной давности. Правда, этот документ не содержал ни дефиниции, ни перечня вещей, относящихся именно к недвижимости. Вместе с тем в п. 4 ст. 2 Закона перечислены основные объекты, которые могли при­надлежать по праву собственности. характерно, что этот пере­чень в первую очередь включает предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, а также здания и сооружения. С точки зрения ныне действующего законода­тельства - это недвижимость. Однако Закон РСФСР от 24 дека­бря 1990 г. пока не выделяет эту группу имущества. И только Основы гражданского законодательства Союза ССР и респу­блик от 31 мая 1991 г. в п. 2 ст. 4 установили некоторые крите­рии отнесения вещей к недвижимому имуществу. В частности, диспозиция п. 2 ст. 4 указывала, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. И далее был сформулирован кри­терий и представлен открытый перечень объектов граждан­ского оборота - к недвижимому имуществу относятся земель­ные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Отсылочная норма о том, что зако­нодательными актами к недвижимости может быть отнесено и иное имущество, в том числе движимое, по сути, предоставля­ла возможность устранения выявившегося пробела правового регулирования объектов, гражданский оборот которых имеет важное экономическое или стратегическое значение.

С исторической точки зрения развития отечественного гражданского законодательства это был возврат к прошлому. В то же время, принимая во внимание уже сложившиеся об­щественные отношения при совершении сделок с определен­ными видами вещей, а также учитывая перспективы развития рынка, можно с уверенностью сказать, что официальное при­знание деления вещей на движимые и недвижимые является прогрессивным достижением отечественной правовой систе­мы, которое получило дальнейшую регламентацию в нормах ГК РФ и ряде ФЗ.

В итоге на данный момент легальная дефиниция недви­жимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавли­вающей, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, переме­щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты неза­вершенного строительства. К недвижимым вещам относили также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объ­екты. Кроме того, указывалось, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Далее диспо­зиция п. 2 ст. 130 ГК РФ содержит критерий отнесения вещей к движимому имуществу: «Вещи, не относящиеся к недвижимо­сти, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».

Оценивая положительный эффект такого изменения от­ечественного законодательства, отметим: сформулированные критерии отнесения вещей к недвижимым, а также имеющий­ся открытый перечень объектов недвижимости позволяли сде­лать вывод о необходимости модернизации указанных норм. На этот момент обращали внимание многие ученые и практи­ческие работники. К примеру, доктор юридических наук, про­фессор Л.В. Щенникова более 10-ти лет назад писала о том, что практика применения норм ГК РФ о недвижимости выявила их несогласованность и недостаточность. А.Е. Захарова, под­черкивая огромную практическую значимость деления вещей на движимые и недвижимые, обосновывала актуальность внесения изменений и дополнений в соответствующие нормы ГК и других законодательных и иных нормативных правовых ак­тов с целью уточнения определения понятия недвижимости и установления ее четких критериев.

Эти обстоятельства послужили предпосылкой разработ­ки Концепции развития гражданского законодательства о не­движимых вещах, которая была представлена и обсуждена в декабре 2004 г. на заседании Ученого совета Института госу­дарства и права РАН. Руководитель группы разработчиков Концепции профессор В.В. Витрянский, докладывая результа­ты работы группы, отметил, что признан правильным общий подход выделения объектов недвижимости по критериям их природного происхождения (земельные участки и участки недр) и неразрывной связи с земельными участками, а также невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их целевому назначению (здания и сооружения).

Далее профессор В.В. Витрянский аргументировал не­целесообразность причисления к объектам недвижимости таких движимых вещей, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и т. п. По мнению группы разработчи­ков, для этих объектов необходимо установить специальный правовой режим. Кроме того, было предложено придать ста­тус самостоятельных видов недвижимого имущества таким объектам гражданского оборота, как леса, многолетние насаж­дения и водные объекты. Вместе с тем в процессе обсуждения разработанной Концепции были обозначены проблемы пре­одоления коллизий некоторых норм Земельного кодекса РФ и ГК РФ в части квалификации земельных участков и строений, на них расположенных, в качестве единого объекта недвижи­мости или установления для них общего правового режима.

Принципиально иную научную аргументацию понятия недвижимого имущества высказал К.А. Новиков. Так, он по­лагает, что диспозицию п. 1 ст. 130 ГК РФ не следует понимать буквально, поскольку практически все объекты могут быть без­вредно перемещаемы в пространстве. Действительный смысл данной статьи состоит в том, что недвижимостью закон при­знает все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей, или же недвижимость

-    все то, что предназначено к использованию именно на той земле, где этот объект создан природой или человеком.

Похожую точку зрения обосновал в свое время К.П. По­бедоносцев. В частности, он писал, что недвижимые вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей и которые, теряя эту связь, утрачивают свое перво­начальное назначение. В настоящее время такое же толко­вание критериев отнесения вещей к недвижимым отстаивает А.П. Сергеев.

К.А. Новиков, проведя комплексное исследование кри­териев отнесения имущества к недвижимости, признал, что понятие недвижимого имущества - оценочное, поскольку ре­шать вопрос, является ли всякий данный объект имуществом движимым или недвижимым, в спорных случаях должен суд. К привычным же индикаторам недвижимой природы объек­та можно отнести в том числе такие его характеристики, как основательность, особая конструктивная прочность, фунда­ментальность, долговечность, органическая или же сугубо ме­ханическая связь с землей и т. п. По нашему мнению, с этой точкой зрения следует согласиться.

Можно привести достаточно объемный перечень дру­гих научных трудов и судебных решений, убедительно сви­детельствующих о теоретических и практических проблемах деления вещей на движимые и недвижимые и подтвержда­ющих актуальность модернизации норм действующего за­конодательства РФ. Однако и выше представленные мнения убедительно свидетельствуют о своевременности принятия в 2009 г. Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и целесообразности поэтапной ее реализации.

Как отмечено выше, Федеральный закон от 30 декабря 2012     г. № 302-Ф3 дополнил ГК РФ новой статьей 8.1 «Государ­ственная регистрация прав на имущество», которая содержит ДВЕ НОВЕЛЛЫ:

-   расширен перечень имущества, права на которое под­лежат регистрации;

-   отсутствует указание на регистрацию сделок.

Несомненно, эти нововведения приняты с целью создать формальную регистрационную систему, которая гарантирова­ла бы надежность и гласность гражданского оборота, а также была доступна для всех участников гражданских отношений и содержала объективную информацию об имуществе субъек­тов гражданского оборота.

Интересно отметить, что после опубликования указанно­го ФЗ Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ выпустил 22 января 2013 г. Письмо № 3.3-6/94, в котором обратил внимание юридической обще­ственности на отмену государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В заключении указанного письма Комитет констатировал, что с вступлением в действие норм ФЗ-302 осуществлен переход на систему государственной реги­страции только ПРАВ и сделал при этом следующие выводы:

-   с 1 марта 2013 г. устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода ТОЛЬКО на систему регистрации прав;

-   требования об обязательной государственной регистра­ции СДЕЛОК впредь не подлежат применению.

С нашей точки зрения эти положения нуждаются в уточ­нении, поскольку, с одной стороны, п. 8 ст. 2 Федерального за­кона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, установивший принцип: правила о государственной регистрации СДЕЛОК с недвижи­мым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, НЕ ПОДЛЕЖАТ ПРИМЕНЕНИЮ к догово­рам, заключаемым после 1 марта 2013 г., представляется впол­не логичным, откуда следует, что сделки по договорам:

-    купли-продажи жилых помещений (ст. 558),

-    купли-продажи предприятия (ст. 560),

-    дарения недвижимого имущества (ст. 584),

-    об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584),

-    аренды недвижимого имущества (ст.ст. 609, 651, 658)

-    НЕ подлежат регистрации.

Эта новелла повлекла за собой отмену правила о недей­ствительности сделок, заключенных без регистрации, если та­ковая требовалась по закону (ст. 168 ГК), т. е. с 1 марта 2013 г. отсутствие регистрации вышеперечисленных договоров не яв­ляется основанием для признания их недействительными.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ И ОБРЕМЕНЕНИЯ имущества подлежат государствен­ной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. Если учесть, что указанные ограничения и обреме­нения устанавливаются, как правило, на основании договоров именно с недвижимым имуществом, то вполне логично воз­ник вопрос о корректности перечня статей, определенного п. 8 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2012 г.

Поэтому Комитет ГД по законодательству вынужден был искать достойный выход из сложившейся ситуации. В итоге Комитет ГД признал, что договор аренды влечет для арен­додателя невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является ОБ­РЕМЕНЕНИЕМ недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации та­кого обременения. Кроме того, Комитет ГД сделал ВЫВОД: в действующем законодательстве ОТСУТСТВУЮТ какие бы то ни было ПОЛОЖЕНИЯ, ИСКЛЮЧАЮЩИЕ ВОЗМОЖНОСТЬ государственной регистрации АРЕНДЫ недвижимого имуще­ства В КАЧЕСТВЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ, т. е. договор аренды недви­жимого имущества подлежит государственной регистрации не как сделка, а как обременение имущества.

Таким образом, незарегистрированный договор аренды недвижимого имущества следует признать недействительной сделкой. В то же время другие вышеперечисленные договоры с недвижимым имуществом не нуждаются в регистрации и, следовательно, не могут быть признаны недействительными при отсутствии таковой! Если руководствоваться разъяснени­ями Комитета ГД по законодательству, то следует признать, что эти договоры не влекут обременения. Следовательно, про­давец предприятия до момента регистрации прав покупателя в Реестре имеет все правовые основания распорядиться этим предприятием по своему усмотрению, скажем, передать его в залог! Абсурдность ситуации можно было не допустить, если бы в указанном письме Комитет ГД по законодательству офи­циально разъяснил, что отныне под регистрацией обремене­ний следует понимать регистрацию всех договоров с недвижи­мым имуществом.

В связи с изложенным хотелось бы отметить, что процесс модернизации гражданского законодательства, регламенти­рующего регистрацию прав на имущество, продолжается, од­нако его нельзя назвать последовательным. Так, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ сохранил свое название: «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и СДЕЛОК С НИМ», новые законы также содержат нор­мы о регистрации не только прав, но и СДЕЛОК с недвижи­мым имуществом.

Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об осо­бенностях регулирования правоотношений в связи с присое­динением к. Москве территорий.» содержит нормы о госу­дарственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество И СДЕЛОК с ним в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд. Та­ким образом, сделки, несмотря на новеллы законодательства, по-прежнему регистрируются в качестве ОСНОВАНИЙ уста­новления, изменения или прекращения прав на имущество.

Этот тезис подтверждается структурой ЕГРП, которая состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В свою очередь, каждый раздел рее­стра содержит описание объекта, записи о праве собственно­сти и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Наконец, новая редакция статей 164 и 168 ГК РФ также содержит нормы о регистрации сделок и признании их недействительными в за­висимости от нарушения требований закона! Вывод о право­вых последствиях внесенных изменений настолько очевиден, что не нуждается в формулировании.

Анализируя основания включения в перечень прав, под­лежащих государственной регистрации, правомочий на дви­жимое имущество, следует сказать, что это обусловлено не­сколькими причинами, а именно:

-     воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, утратив статус недвижимого имуще­ства, сохранили режим регистрации прав на них;

-     усиливается защита прав не только собственников, но и владельцев;

-     рецепция опыта Евросоюза с учетом вступления России в ВТО.

ОБРАТИМ ВНИМАНИЕ: Законодатель не указал, ка­кой именно орган должен осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, ограничившись лишь при­знаком - уполномоченный. В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картогра­фии (Федеральный орган в области государственной регистра­ции) на основании Постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457. Кроме того, ФЗ от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ, всту­пивший в силу с 1 января 2013 г., возложил на государственные бюджетные учреждения, наделенные полномочиями органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, обязан­ности приема документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

Нововведения коснулись и Кодекса торгового мореплава­ния. Так, Глава III. Регистрация судов, прав на них и сделок с ними (статьи 33-51) КТМ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (с изм. ФЗ от 28 июля 2012 г.) устанавливает правила:

Судно подлежит государственной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации (далее - реестры судов):

1)   Государственном судовом реестре;

2)   реестре маломерных судов;

3)   бербоут-чартерном реестре;

4)   Российском международном реестре судов;

5)   реестре строящихся судов.

ВПЕРВЫЕ УСТАНОВЛЕНА НОРМА, ИСКЛЮЧАЮЩАЯ

обязанность регистрировать незначительно малые плавсред­ства и спортивные суда, фактически не участвующие в море­плавании и судоходстве.

ЛЮБЫЕ плавучие средства массой до 200 кг и мощностью двигателя (если установлен) до 8 кВт включительно НЕ подле­жат государственной регистрации.

Проводящаяся реформа регистрации прав на имущество построена на следующих ПРИНЦИПАх:

-      законности оснований регистрации;

-      публичности государственной регистрации;

-      достоверности государственного реестра.

Принцип законности оснований регистрации проявляет­ся в том, что регистрация осуществляется на основании доку­ментов, которые соответствуют установленным в законе требо­ваниям; оспорить запись в реестре можно только в судебном порядке.

Принцип публичности государственной регистрации состоит в том, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить инфор­мацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах ЛЮБОМУ лицу. Исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом. Вместе с тем Указом Президента Российской Федерации от 2 апреля

2013   г. № 309 утвержден Перечень должностных лиц, наделен­ных полномочиями направлять запросы в кредитные органи­зации, налоговые органы Российской Федерации и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на не­движимое имущество и СДЕЛОК с ним, при осуществлении проверок в целях противодействия коррупции. В частности, такими полномочиями обладают:

1.    Руководитель Администрации Президента Российской Федерации.

2.    Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации - Руководитель Аппарата Правительства Россий­ской Федерации.

3.    Руководители федеральных государственных органов.

4.    Председатель Центрального банка Российской Федера­ции.

5.    Высшие должностные лица (руководители высших ис­полнительных органов государственной власти) субъектов Рос­сийской Федерации.

6.    Руководители законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Феде­рации.

7.    Должностные лица Администрации Президента Рос­сийской Федерации и Аппарата Правительства Российской Федерации, специально уполномоченные руководителями.

8.    Специально уполномоченные заместители должност­ных лиц, указанных в пунктах 3-6 настоящего перечня.

9.    Начальник Управления Президента Российской Феде­рации по вопросам государственной службы и кадров.

10. Руководители:

-      Пенсионного фонда Российской Федерации;

-      Фонда социального страхования Российской Федерации;

-      Федерального фонда обязательного медицинского стра­хования;

-      государственных корпораций (компаний);

-      иных организаций, созданных на основании федераль­ных законов.

11. Председатель Высшей квалификационной коллегии судей Российской Федерации.

12.      Председатели квалификационных коллегий судей субъектов Российской Федерации.

Принцип достоверности государственного реестра прояв­ляется в том, что лицо, указанное в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Казалось бы, все ясно и понятно: лицо, которое желает оспорить права на имущество, должно в первую очередь обратиться в суд с иском об оспари­вании записи. Однако эмпирическая база свидетельствует об иной практике - в суд обращаются с исками об оспаривании прав на имущество и суд рассматривает эти заявления, не­взирая на записи в Реестре, и выносит решения о признании прав истца на имущество. При этом указанные решения не содержат положений о недостоверности записи в Реестре. В итоге новый собственник имущества обращается с заявлени­ем внести изменения в Реестр, сведения в котором уже давно не являются достоверными, поскольку процессы об оспари­вании прав на имущество, как правило, занимают достаточно много времени. Таким образом, провозглашенный принцип достоверности государственного реестра на самом деле не ра­ботает. Вместе с тем, как отмечено выше, государство не несет ответственности за достоверность сведений в реестре. Более того, с вступлением в силу ст. 8.1. ГК РФ государство еще бо­лее ослабило свою ответственность. В частности, п. 9. ст. 8.1. ГК содержит перечень оснований причинения по ВИНЕ орга­на, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, убытков и возлагает расходы по их возмещению на счет казны Российской Федерации. При этом убытки долж­ны быть причинены:

-    незаконным отказом в регистрации прав на имущество;

-    уклонением от регистрации;

-    внесением в госреестр незаконных или недостоверных данных о праве;

-    нарушением порядка государственной регистрации прав на имущество.

Несомненно, эта норма имеет важное значение с точки зрения охраны прав и законных интересов субъектов граждан­ского оборота. Однако если соотнести п. 9 ст. 8.1 ГК со ст. 16 ГК «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления», диспозиция которой охватывает ЛЮБЫЕ СЛУЧАИ причинения убытков указанными органами, то можно сделать вывод: Закон № 302- ФЗ СУЖАЕТ ответственность регистрационного органа.

В то же время ст. 16.1 ГК содержит общую норму, устанав­ливающую ответственность государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц указанных органов за ущерб, причиненный ПРАВОМЕРНЫМИ ДЕЙ­СТВИЯМИ этих органов или их должностных лиц. С нашей точки зрения, отсутствие корреляции между упомянутыми нормами свидетельствует о необходимости возобновления работы над ФЗ «О государственной регистрации прав на иму­щество» и принятия его в самое ближайшее время. При этом нормы ГК об ответственности государственных и муниципаль­ных органов, в т. ч. госрегистрации, должны быть согласованы с общими принципами ответственности.

Уместно вспомнить, что Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2006 г. признан утратившим силу Приказом Минюста РФ от 16 сентября 2010 г. № 227. Новый регламент еще не принят.

Возвращаясь к содержанию ст. 8.1. ГК РФ, обратим внима­ние, что используя термины «ограничения» и «обременения», законодатель не формулирует их нового официального опре­деления, видимо, полагая, что дефиниция, содержащаяся в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполно­моченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осу­ществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипо­теки, доверительного управления, аренды, концессионного со­глашения, ареста имущества и других), вполне соответствует потребностям защиты прав и интересов владельцев имуще­ства. Хотя на самом деле это определение систематически критикуется, а практика исходит из того, что термин «огра­ничение» применимо к правам, а «обременение» сочетается с недвижимым имуществом. С учетом расширения перечня регистрируемых прав на имущество, полагаем, что под этими терминами следует понимать предусмотренные законом или уполномоченными органами различного рода запрещения, которые устанавливают правообладателю пределы реализа­ции принадлежащих ему прав на конкретное имущество (сер­витут, ипотека, доверительное управление, аренда, и др.).

В завершение остановимся на таком вопросе как НОТА­РИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК, который вызвал активную дискуссию, развернувшуюся в процессе подготов­ки соответствующего закона. В итоге официально установле­но, что нотариальное удостоверение сделок осуществляется в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом сделано исключение из общего правила: нотари­ально удостоверенные сделки регистрируются по заявлению ЛЮБОй стороны сделки, в том числе через нотариуса, в то время как сделка, совершенная без нотариального удостовере­ния, регистрируется при наличии заявлений ВСЕХ ЛИЦ, со­вершивших сделку, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель косвенно отдал предпочтение нотари­альным сделкам.

Резюмируя изложенное, отметим: новеллы гражданского законодательства, касающиеся регистрации прав на имущество, нуждаются в дальнейшем теоретическом осмыслении, практи­ческой апробации и законодательном совершенствовании.




http://autoback.ru/otzivi_o_lada_largus


Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика