Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Н.Б. Пастухова:
ЕВРАЗИЙСКОЙ ИНТЕГРАЦИИ ПРИНАДЛЕЖИТ БУДУЩЕЕ!
Интервью с  Пастуховой Надеждой Борисовной, доктором юридических наук, профессором кафедры конституционного и муниципального права Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), почетным работником высшего профессионального образования

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения - земельные участки
Научные статьи
15.01.14 12:02
Оглавление
Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения
земельные участки
кадастровая стоимость
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Все страницы

Поможем выбрать и купить недвижимость в Алании по лучшим ценам (квартиры, виллы)! Постоянно увеличивающийся поток туристов обеспечивает выгодный доход от сдачи приобретенной недвижимости в аренду. Приобрести недвижимость в Алании можно тут на сайте http://etuhomesalanya.ru

Как только обнаруживается, например, несоответствие волеизъявления воле субъекта или пороки формы, или ущербность содержания сделки: несоответствие закону вклю­ченных в нее условий, возникает возможность при определен­ных условиях оспаривания таких сделок в судебном порядке и признания их недействительными по основаниям, указанным в законе, по иску заинтересованной стороны. Оспоримыми сделками являются, например, акты отчуждения земельных участков, находящихся в общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором не установлено иное, главой крестьянского (фермерского) хозяйства без согласия остальных сособствен- ников. Сама возможность оспаривания сделки с требованием об изъятии земельного участка у покупателя и возвращении его сособственникам основана на нормах ст. 253 ГК РФ и ст.ст. 4 и 8 ФЗ от 11 июня 2003 г. « О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве».

При совершении сделок главой крестьянского (фермер­ского) хозяйства закон исходит из презумпции о том, что сделка совершена в интересах фермерского хозяйства. Если же из обстоятельств совершения сделки вытекает, что она совер­шена в личных интересах главы крестьянского (фермерского) хозяйства без согласия всех сособственников, суды вполне обо­снованно относят такие акты отчуждения земельных участков, нарушающие принцип взаимного согласия всех сособствен- ников при осуществлении права общей собственности, закре­пленный соглашением о создании фермерского хозяйства, к недействительным сделкам.

Завершив рассмотрение общих проблем, относящихся к понятию, видам, форме, условиям недействительности сделок с земельными участками, перейдем к исследованию вопроса о договорах купли-продажи земельного участка из земель сель­скохозяйственного назначения.

Правовое регулирование купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Понятие и источники правового регулирования. В п. 1 ст. 454 ГК РФ вос­произведено традиционное общее определение договора куп­ли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Гражданского ко­декса РСФСР 1964 г. По договору купли-продажи одна сторо­на (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском кодексе (п. 1 ст.. 485) особо оговорено, что покупатель обязан совершить за свой счет действия, кото­рые в соответствии с законом, иными правовыми актами, до­говором или обычно предъявляемыми требованиями необхо­димы для осуществления платежа.

Наряду с общими положениями (§ 1 гл. 30) Гражданский кодекс предусматривает особое регулирование договоров куп­ли-продажи и иных сделок с земельными участками, по ко­торым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п.3 ст. 129; п.3 ст. 209 ГК). Включение в Ко­декс этих положений вызвано тем, что договоры купли-прода­жи земельных участков как природного объекта, природного ресурса и недвижимого имущества отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих националь­ных законодательствах регулируются специальными норма­ми, как правило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной ча­сти природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на терри­тории Российской Федерации, регулируются не только нор­мами гражданского законодательства, но и имеющими отно­шение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоох­ранительного и иного специального законодательства (подп. 1-3 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 3ЗК).

Подобная законодательная практика базируется на нор­мах п.3 ст. 421 ГК, согласно которому к отношениям сторон по комплексному договору, каковым и является договор куп­ли-продажи земельных участков, при меняются в соответ­ствующих частях правила о договорах, элементы которого со­держатся в комплексном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа комплексного договора.

Содержание комплексного договорного правоотношения составляют права и обязанности, устанавливаемые нормами, относящимися к гражданскому праву, предусматривающему общие правила оборота, и земельному праву, содержащему значительное число особых правил, в соответствии с которы­ми должны заключаться договоры купли-продажи земельных участков.

В Земельном кодексе содержится ряд норм, регулирую­щих отношения по купле-продаже земельных участков при приобретении прав на земельные участки: находящиеся в государственной или муниципальной собственности; при переходе права собственности на здание, строение и соору­жение; которые находятся в государственной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения; из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 27-39).

Стороны договора купли-продажи. В договоре купли- продажи земельного участка выступают две стороны: про­давец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наде­ленный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т. е. определять юридическую судь­бу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

В качестве продавца по договору купли-продажи земель­ных участков могут выступать государство (Российская Феде­рация, ее субъекты), муниципальные образования в лице со­ответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или му­ниципальной собственности.

С помощью договора купли-продажи оформляются также отношения по продаже земельных участков лицами, которые не являются субъектами права собственности, но получившими необходимые полномочия по распоряжению участками. Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК при заключении до­говора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организа­тор торгов. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. «О при­ватизации государственного и муниципального имущества» в отличие от ранее действовавших законов не содержит поло­жений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества.

В порядке изъятия из этого общего правила в п. 1 ст. 6 данного Закона содержится указание на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функций по продаже прива­тизируемого федерального имущества от его имени специа­лизированному государственному учреждению. В то же время решение о продаже земельного участка принимает, а подго­товку проекта договора купли-продажи участка осуществляет исполнительный орган государственной власти, наделенный правом предоставления участков (ст. 29 и п. 6 ст. 36 ЗК).

С введением в действие Земельного кодекса до разграни­чения государственной собственности на землю распоряже­ние указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществле­ния правомочий по распоряжению по отчуждению земель­ных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объ­екты строительства, признанные самостоятельными объекта­ми недвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заклю­чить договор купли-продажи земельного участка (п.3 ст.28 За­кона о приватизации).

Арбитражная практика придает также решающее значе­ние вопросу о том, наделено ли лицо, не являющееся субъек­том права собственности, правомочиями по распоряжению земельными участками. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа признал стороной по договору куп­ли-продажи земельного участка со всеми вытекающими от­сюда последствиями Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, наделенный правами терри­ториального агентства Государственного комитета по управле­нию государственным имуществом (в настоящее время Феде­рального агентства по управлению федеральным имуществом).

При этом основанием для такого вывода служило то, что Правила распоряжения земельными участками, находящиеся в государственной собственности, до разграничения государ­ственной собственности на землю, утвержденные постановле­нием Правительства РФ от седьмого августа 2002 г., не изме­няют положений ст. 29 и 36 ЗК о том, что продажа земельных участков осуществляется на основании решений исполнитель­ных органов государственной власти, обладающих правом предоставления земельных участков.

В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российским государством, субъектами федерации, муници­пальными образованиями могут выступать граждане и юри­дические лица, от которых требуется, чтобы они, как и иные субъекты гражданского и земельного права, обладали закре­пленной правоспособностью и дееспособностью. При этом требуется, чтобы продавец был собственником продаваемого земельного участка и обладал правомочием свободно рас­поряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в том числе правом отчуждать его любым дозволенным законом способом.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо, чтобы покупатель обладал правоспо­собностью и необходимым для данного договора объемом дееспособности, а также способностью к приобретению пра­ва собственности на отчуждаемый земельный участок, так как в некоторых актах земельного законодательства исключается определенный круг граждан и юридических лиц из числа воз­можных участников земельного оборота - покупателей.

Покупателями земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения по договору купли-продажи могут выступать не только сельскохозяйственные товаропроизводи­тели, но и субъекты Российской Федерации, которым предо­ставлено преимущественное право на покупку земельного участка при его продаже. Это право в силу п. 1 ст. 8 Феде­рального закона об обороте земель может быть делегировано субъектом РФ муниципальному образованию. Это типичный пример публично-правового ограничения оборота земель, когда законодатель проводит линию, направленную на благо­приятствование земельной коррупции, злоупотреблениям на земельном рынке, связанным с противоправным предостав­лением государственными и муниципальными служащими за незаконное вознаграждение физическим и юридическим лицам лучших земель при выводе их из оборота, переводе в другую категорию земель и продаже для несельскохозяйствен­ных целей.

Федеральный закон об обороте земель обязывает продав­ца земельного участка информировать в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъ­екта РФ или по его поручению орган местного самоуправле­ния о намерении продать земельный участок. Такого рода из­вещения признаются достаточно определенными, если в них указана цена, размер, местоположение земельного участка, срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаим­ный расчет между сторонами, и другие существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Взаимные рас­четы по таким сделкам должны быть совершены в срок не бо­лее чем 90 дней.

Законодательство субъектов РФ, регулирующее порядок извещения продавцом соответствующих органов государ­ственной власти или органов местного самоуправления о про­даже земельного участка, конкретизирует общие требования, предъявляемые к содержанию таких извещений. В Москов­ской области подробно регламентированы, например, обязан­ности продавца направлять извещение в Правительство обла­сти, в котором должны быть указаны сведения о собственнике земельного участка; наименование и данные государственной регистрации юридического лица; фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес места жительства и дата рождения физического лица; сведения о земельном участке, месте его на­хождения и площади; размере доли, месте нахождения и пло­щади участка, находящегося в долевой собственности; катего­рии земель и виде разрешенного использования; цене, сроках уплаты, сведения об обременениях.

К извещению должны быть приложены кадастровый план и картографический материал, позволяющий иденти­фицировать местоположение земельного участка; документы, подтверждающие право собственности на участок и на долю в праве общей собственности на участок из земель сельскохо­зяйственного назначения. Здесь же содержатся четкие пред­писания относительно порядка рассмотрения такого рода извещений. Извещение о продаже участка, без указания, на­пример, цены, или без кадастрового плана и иных документов, не имеет юридической силы предложения и остается без рас­смотрения.

По своей юридической природе извещение о продаже земельного участка является односторонней сделкой, по­рождающей право собственника участка требовать от ком­петентных органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления принятия и рассмотрения предложения о продаже участка. Компетентные органы го­сударственной власти субъектов РФ или органы местного са­моуправления обязаны принять в течение месяца со дня по­ступления извещения решение о покупке либо об отказе от покупки земельного участка и сообщить об этом продавцу. В случае отказа от покупки, а также отсутствия письменного ответа заключить договор купли-продажи, собственник впра­ве в течение года продать участок третьему лицу. Договор счи­тается заключенным только при условии, когда участок про­дается по цене, указанной в извещении.





Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика