Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Н.Б. Пастухова:
ЕВРАЗИЙСКОЙ ИНТЕГРАЦИИ ПРИНАДЛЕЖИТ БУДУЩЕЕ!
Интервью с  Пастуховой Надеждой Борисовной, доктором юридических наук, профессором кафедры конституционного и муниципального права Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), почетным работником высшего профессионального образования

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения - кадастровая стоимость
Научные статьи
15.01.14 12:02
Оглавление
Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения
земельные участки
кадастровая стоимость
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Все страницы

Запрет закона о приобретении третьим лицом земель­ного участка по заниженным ценам относится одинаково и к покупателям, и к продавцам. В случаях, когда участок прода­ется по цене ниже ранее заявленной или с изменением дру­гих существенных условий договора, на продавца возлагается обязанность направить органу государственной власти субъек­та РФ (органу местного самоуправления) новое извещение о предполагаемой купле-продаже участка.

Среди сделок, нарушающих законодательство о купле- продаже земельных участков, особо должны быть выделены те сделки, по которым земельный участок сельскохозяйственно­го назначения продается с нарушением преимущественного права покупки субъектом РФ (органом местного самоуправ­ления). Суды могут признать такие сделки ничтожными как на общих основаниях, предусмотренных ст. 179 ГК РФ, так и по основаниям, указанным в ст. 8 Закона об обороте земель, который предусматривает применение специальных мер воз­действия к лицам, заключившим сделку по продаже земель­ного участка, совершенную с нарушением преимущественно­го права покупки.

Признание сделок ничтожными осуществляется по иску органа местного самоуправления, который может быть предъ­явлен в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на третье лицо. Решение суда констатирует перевод на орган местного самоуправления прав и обязанностей покупателя земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Тако­вы последствия признания ничтожной сделки, нарушающей преимущественное право покупки земельного участка субъек­та РФ (муниципального образования).

Ранее уже обращалось внимание на то, что Земельный ко­декс запрещает иностранным гражданам и юридическим ли­цам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территори­ях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без граждан­ства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале кото­рых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет договора купли-продажи. Предметом купли- продажи может быть любой не изъятый из оборота земель­ный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-про­дажи могут быть только земельные участки, прошедшие госу­дарственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК).

В ГК РФ установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и ка­чественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 551).

В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли- продажи мены и аренды земельных участков, которые объяв­ляются недействительными: условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собствен­ному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сде­лок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими ли­цами. Указанные требования применяются также к договору мены (п.2. ст.37)1.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом за­ведомо ложной информации в обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних зе­мельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость про­даваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке дан­ного земельного участка и требования о предоставлении кото­рой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора куп­ли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Наряду с общим правилом о допустимости использова­ния в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного када­стрового учета дается описание, надлежащее документирова­ние и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Анализ ст. 6 ЗК РФ и ст. 11.1 Федерального закона № 141- ФЗ от 28-го июля 2008 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совер­шенствования земельных отношений»2, позволяет определить юридическое понятие земельного участка как объекта земель­ных отношений. Законодатель определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе и почвенного слоя), границы которого определены в соответствии с федеральными законами. Характеризуя предмет договора купли-продажи, необходимо, прежде всего, выделить количественные и каче­ственные характеристики земельного участка, содержащиеся в законодательстве, регулирующем образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности; выдел земельного участка; объединение земельных участков; перераспределение земельных участков; возникновение и сохранение прав, обременений (ограниче­ний) на образуемые и измененные земельные участки.

В основе понятия «земельный участок» лежит совокуп­ность юридических и экономических признаков: местопо­ложение, целевое назначение земель, разрешенное исполь­зование, площадь, удостоверенные границы, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты). В соответствии с ч.10 ст. 4 Федерального зако­на от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»4 приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

В реестр объектов недвижимости вносятся сведения о зе­мельном участке: вид объекта недвижимости вид объекта не­движимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения кадастрового номера в Государственный кадастр не­движимости (далее ГКН); ранее присвоенный государствен­ный учетный номер (кадастровый или условный), если такой номер был присвоен в порядке, действовавшем до вступле­ния в силу Закона о кадастре о кадастре, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке; кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в результате раздела, объединения или перераспределения которого (которых) был образован суще­ствующий земельный участок (далее исходный земельный уча­сток), либо кадастровый номер земельного участка, в результа­те выдела в счет доли в праве общей долевой собственности, из которого был образован существующий земельный участок; кадастровые номера земельных участков, образуемых из суще­ствующего земельного участка; адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса - описание местоположения; категория земель, к которой отнесен земельный участок; раз­решенное использование земельного участка; площадь в ква­дратных метрах с округлением до одного квадратного метра с указанием погрешности вычисления; кадастровые номера рас­положенных в пределах земельного участка зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства; све­дения о лесах, расположенных в пределах земельного участка (лесничество, лесопарк), участковое лесничество, номера лес­ных кварталов, к которым относится указанный участок (при их наличии), категория лесов (резервная, эксплуатационная, защитная); сведения о водных объектах, расположенных в пределах земельного участка (вид водного объекта (река, озе­ро, водохранилище, болото и т.д.), наименование водного объ­екта (при его наличии); сведения об иных природных объек­тах, расположенных в пределах земельного участка, в объеме сведений, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Записи с указанием аналогичных количественных и каче­ственных характеристик земельного участка как предмета до­говора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категория земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государ­ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о зданиях и сооружениях, о квартирах и помещениях, других объектах, входящих в состав какого- либо здания (сооружения). Все эти параметры земельного участка достаточно подробно описаны в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным поста­новлением Правительства РФ от 18-го февраля 1998 г. № 219 (с изменениями от 22-го ноября 2006 г.).

Права и обязанности сторон по договору купли-прода­жи земельных участков распределяются следующим обра­зом. Основной для продавца согласно ст. 436 ГК признается обязанность передать земельный участок, являющийся пред­метом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены в п. 1 ст. 37 ЗК, которая выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать по­купателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Данные положения необходимо рассматривать во взаи­мосвязи с нормами ст. 460 ГК, которая возлагает на продав­ца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право поку­пателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющие­ся сторонами договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать, прежде всего, вещные права лиц, пере­численные в ст. 265 ГК, ст. 21 ЗК (право пожизненного насле­дуемого владения земельным участком), ст. 268 ГК, ст. ст. 20, 23, 24 ЗК (право постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком и безвозмездного срочного пользования), ст. 274, 277 ГК, ст. 23 ЗК (сервитуты - право ограниченного пользования чужим земельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17 ГК (ст. 264, 270, 280), ст. 22 ЗК, и залога земельных участков, регулируемого Федеральным законом от 16-го июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На основании ст. 353 ГК в случае перехода права собственности на заложенное имуще­ство к другому лицу залоговое право сохраняет силу. Реали­зация этого требования применительно к земельному участку означает, что обремененный залогом земельный участок мо­жет быть истребован залогодержателем у любого покупателя с обращением на этот земельный участок взыскания по обе­спеченному требованию.

Формулируя соответствующее требование о передаче права собственности на товар, законодатель регламентирует также последствия нарушения продавцом обязанности ин­формировать покупателя о наличии прав третьих лиц на от­чуждаемый земельный участок. Позитивные условия, кото­рым должен соответствовать договор купли-продажи, чтобы он вызвал те последствия, на достижение которых направлена воля его участников, определены в п. 3 ст. 37 ЗК. В законе опре­делены четыре вида таких требований, относящихся к обязан­ностям продавца информировать покупателя об обременени­ях земельного участка и ограничениях его использования.

Во-первых, необходимо, чтобы продавец передал покупа­телю информацию о разрешенном использовании земельного участка. Во-вторых, на продавца возлагается обязанность ин­формировать покупателя о разрешении на застройку земельно­го участка, являющегося предметом договора купли-продажи. В-третьих, продавец должен информировать покупателя об использовании соседних земельных участков, что значительно влияет на цену отчуждаемого земельного участка. В-четвертых, необходима информация о качественных свойствах земельного участка, которые могут повлиять на планируемое использова­ние и его стоимость. Стороны могут договориться о том, что продавец передает покупателю иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке дан­ного земельного участка и требования о предоставлении кото­рой предусмотрены федеральными законами.

Если хотя бы одно из этих четырех условий окажется на­рушенным, на продавца возлагается ответственность за предо­ставление покупателю заведомо ложной информации, кото­рая значительно уменьшает цену отчуждаемого участка или затрудняет возможность соответствующего его использова­ния. Покупатель в зависимости от характера допущенного на­рушения закона имеет право на различные средства защиты.

Он вправе, прежде всего, обратиться к самому продавцу с требованием об уменьшении покупной цены или о растор­жении договора купли-продажи участка. В нормах п. 3 ст. 37 ЗК заложен иной подход к возможности привлечении к ответ­ственности продавца за допущенные нарушения закона. Граж­данский кодекс (п. 1 ст. 460) исходит из того, что покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара или расторже­ния договора купли-продажи. В Земельном кодексе (п. 1 ст. 37) акцентируется также внимание на обязанности продавца воз­местить причиненные убытки, вызванные предоставлением покупателю заведомо ложной информации.





Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика