Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Н.Б. Пастухова:
ЕВРАЗИЙСКОЙ ИНТЕГРАЦИИ ПРИНАДЛЕЖИТ БУДУЩЕЕ!
Интервью с  Пастуховой Надеждой Борисовной, доктором юридических наук, профессором кафедры конституционного и муниципального права Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), почетным работником высшего профессионального образования

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения - ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Научные статьи
15.01.14 12:02
Оглавление
Правовое регулирование сделок с земельными участками и купли-продажи земельных участков из земель сельскозяйственного назначения
земельные участки
кадастровая стоимость
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Все страницы

Под убытками в данном случае понимаются не только расходы покупателя, право которого нарушено, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), но и неполу­ченные доходы, которые это лицо по- лучило бы при обыч­ных условиях оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 и 393 ГК). Вред может быть нанесен также деловой репутации покупателя-гражданина и юриди­ческого лица, который согласно ст. 152 ГК возмещается путем опровержения порочащих сведений в средствах массовой ин­формации, возмещения убытков и морального вреда.

Законодательство, договорная, судебная и арбитражная практика исходят из того, что и сам покупатель является раз­умным партнером в гражданском обороте, проявляющим заботу о получении информации об обременениях товара правами третьих лиц. Из смысла п. 1 ст. 460 ГК вытекает, что требования об уменьшении цены земельного участка либо расторжении договора купли-продажи и возмещении при­чиненных убытков подлежат отклонению, если при рассмо­трении иска в суде продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на отчуждаемый земельный участок. Осведомленность покупателя о правах и притязаниях третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, является, таким обра­зом, основанием для освобождения от ответственности про­давца, не выполнившего обязательство передать земельный участок, свободный от прав и притязаний третьих лиц.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусто­ронний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК на покупателя возлагаются две основные обязанности: принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установлен­ные договором. Первая, лежащая на покупателе обязанность, состоит в том, что он обязан принять предложенный ему про­давцом земельный участок. Это - общая обязанность покупа­теля в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от испол­нения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опас­ными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК).

В п. 3 ст. 484 ГК определены последствия неисполнения в нарушение закона или договора покупателем обязанности принять переданный ему земельный участок или отказа его принять. Эти правила по существу ничем не отличаются от норм, содержащихся в п. 1 ст. 460 ГК, определяющей средства правовой защиты покупателя от правонарушений, допущен­ных продавцом земельного участка. Единственное отличие ст. 460 от ст. 484 ГК состоит в том, что в ст. 484 не упоминается о праве продавца расторгнуть договор купли-продажи земель­ного участка, которым наделен покупатель на случай неиспол­нения продавцом своих обязательств передать земельный уча­сток свободным от прав других лиц. Не подлежит сомнению, что отказ покупателя принять переданный ему продавцом земельный участок влечет расторжение договора купли-про­дажи.

Продавец может использовать следующие средства пра­вовой защиты: требовать от покупателя принять переданный ему земельный участок либо отказаться от исполнения до­говора. Кроме того, продавец вправе требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем обязательств.

Выбор того или иного средства защиты продавцом в гражданском праве осуществляется им, в принципе, по свое­му усмотрению. Однако он не вправе одновременно исполь­зовать все средства правовой защиты, указанные в п. 3 ст. 484 ГК. Если продавец земельного участка требует, например, от покупателя принять переданный ему земельный участок, он не может отказаться от исполнения договора купли-продажи участка. Однако предъявление требования к покупателю ис­полнить договор не лишает продавца права требовать возме­щения убытков покупателем, причиненных неисполнением обязательств по договору.

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной в договоре, а при отсут­ствии договорной цены - по цене, предусмотренной п. 3 ст. 424 ГК, т.е. по той, которая обычно взимается за аналогичные зе­мельные участки при сравнимых обстоятельствах. По общему правилу покупатель признается связанным договором купли- продажи с момента оплаты покупной цены участка, которая происходит по общему правилу одновременно с его переда­чей покупателю (ст. 486 ГК).

Кроме основных обязанностей на покупателя возлагают­ся и другие обязательства, в частности, предоставить продавцу право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необхо­димую для ее использования; провести государственную ре­гистрацию перехода права собственности на земельный уча­сток; подписать передаточный акт (иной документ о передаче земельного участка в собственность покупателя). Другие обя­зательства покупателя могут проистекать из самого договора, обычаев делового оборота, не противоречащих законодатель­ству или договору.

Цена договора купли-продажи земельного участка. Цена земельного участка является существенным условием догово­ра купли-продажи. Цена, т. е. денежная сумма, выплачивае­мая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК).

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в пись­менной форме, условия о цене недвижимости квалифици­руется в качестве основания для признания договора не за­ключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на анало­гичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК, не подлежат применению к договорам продажи недвижимости. Одновре­менно в п. 2 ст. 555 ГК содержится указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, нахо­дящееся на земельном участке, включает и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Существует еще одна особенность определения цены недви­жимости по договорам продажи недвижимости, установлен­ная на единицу ее площади или иного показателя ее размера. При таких условиях общая цена такого недвижимого имуще­ства, подлежащая уплате, определяется из фактического раз­мера переданного покупателю недвижимого имущества.

Требования к цене договора купли-продажи земельно­го участка сводятся к тому, что продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам может производиться по договоренности и по объявлению или на публичных торгах (по результатам конкурса или аукциона). На аукционе могут продаваться участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц, если их продажа не запрещена земельным законодательством.

Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах (конкурсах или аук­ционах), законодатель возвращается к требованию о том, что собственник земельного участка определяет начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка в со­ответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение до­говоров аренды таких земельных участков (ст. 38 ЗК).

Решая вопрос о продажной цене земельного участка, сто­роны договора купли-продажи могут использовать для его профессиональной оценки, так называемую нормативную цену, которая характеризует стоимость участка определенно­го качества и местоположения, исходя из потенциального до­хода на расчетный срок окупаемости. Нормативная цена зем­ли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей (долевой и совместной) собственности на землю, совершении таких сделок с земельными участками как купля-продажа, передача по наследству, дарение, залог, обмен, передача земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, кооперативов.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органа­ми исполнительной власти субъектов РФ для земель различно­го целевого назначения по оценочным зонам, административ­ным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого на­значения. Аналогичные требования к продажной цене земель­ного участка определены законодательством о приватизации, в котором сформулировано понятие нормативной цены под­лежащего приватизации государственного и муниципального имущества как минимальной цены, по которой возможно от­чуждение этого имущества в соответствии с установленными правилами.

В отличие от гражданского законодательства, которое ис­ходит из того, что цена земельного участка должна устанавли­ваться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации госу­дарственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило - цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной соб­ственности, при продаже собственником расположенных на них зданий, строений и сооружений определяется законода­тельством субъектов Федерации. Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса (п. 2 и п. 3 ст. 2) и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 11, п. 7 ст. 28) предоставляют право субъ­ектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в городах, и разме­ра ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые цены прода­жи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограни­чивают тем самым право субъекта Федерации и муниципаль­ного образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.

В то же время договор о покупке земельного участка, за­ключенный, например, между собственником объектов не­движимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к госу­дарственной или муниципальной собственности, и органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объ­ектов недвижимости, не может быть признан действительным в части расчета выкупной цены, если он предусмотрен в сделке с нарушением правил, установленных п. 2 и п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса и п. 3 ст. 11, п. 7 ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного окру­га постановлением от 27 января 2003 г. отменил решение суда первой инстанции по делу, которым определена цена земель­ного участка исходя из 6 -кратной ставки земельного налога. Свою позицию Суд мотивировал тем, что для зоны градостро­ительной деятельности, в которой находится выкупаемый уча­сток, цена продажи земли должна быть установлена равной 30-кратной ставке земельного налога за 1 кв. м. При опреде­лении стоимости земельного участка необходимо учитывать коэффициент к ставке земельного налога, устанавливаемый субъектом Российской Федерации.

Действуя в пределах полномочий, предоставленных ему НК РФ, Законом РФ «Об основах налоговой системы в Россий­ской Федерации», Санкт-Петербургскими законами «О бюд­жете Санкт-Петербурга на 2003 год» и «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге» применил по отношению к 1998 г. поправочные коэффициенты 8, 64, что повлекло за собой изменение самой ставки земельного налога. Поскольку раз­мер выкупной цены земельных участков определен ставкой земельного налога, то изменение коэффициентов, применяе­мых в целях налогообложения, не может не учитываться при расчете выкупной цены. При таких обстоятельствах следует признать обоснованным постановление Федерального арби­тражного суда Северо-Западного округа об отмене решения суда первой инстанции.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Федерации, муниципальным образованиям, гражданам и юри­дическим лицам на праве собственности при совершении ими сделок с земельными участками, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29-го июля 1998 г. « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной сто­имостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходи­мой информацией, а на величин цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Субъектами оценоч­ной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), дея­тельность которых регулируется федеральным законом (оцен­щики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Одним из требований для индивидуального предпринимателя является наличие документа об образовании, подтверждающего получе­ние профессиональных знаний по указанным в лицензии рабо­там (услугам) в области оценочной деятельности.

Проведение оценки является обязательным в случае во­влечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям при осу­ществлении профессиональной оценки объектов недвижи­мости в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду, при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости (ст. 8 Закона об оценоч­ной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельных участ­ков, не изъятых из гражданского оборота, на основе стандартов оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от шестого июля 2001 г., профессиональные оценщики использу­ют методы: сравнительного анализа продаж; капитализации земельной ренты; приведения ставки единого земельного на­лога к полной стоимости земли; определения нормативной цены земли и др. Реальная рыночная стоимость земельных участков позволяет направить в бюджет дополнительные до­ходы путем установления текущих платежей за землю в зави­симости от уровня цен на земельном рынке, установить объ­ективные стандартные цены на конкурсах и аукционах при продаже земли, учесть землю в стоимостном выражении в бухгалтерской отчетности, определить стоимость земли при приватизации, при заключении договоров аренды, соверше­нии иных сделок с земельными участками.

Для развития рынка земли и реформирования принци­пов налогообложения земли базовыми, фундаментальными являются те положения Земельного кодекса, которые наряду с рыночной вводят категорию кадастровой стоимости земель­ного участка, исчисляемую в процентах от его рыночной сто­имости (п. 2 и п. 3 ст. 66). Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и при­нимает во внимание сервитуты, иные ограничения (обреме­нения) права пользования землей, установленные в законода­тельном, судебном и административном порядке. В Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель до­статочно подробно прописан механизм оценки земель город­ских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений, земель лесного фонда, иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений.

Особое внимание проблеме выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, сельскохозяй­ственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, использующими их на праве постоянного (бес­срочного) пользования или праве пожизненного наследуемо­го владения, при переоформлении этих титульных прав на право собственности или право аренды, уделено в п. 7 ст. 10 за­кона об обороте земель, введенного в действие 18-го июля 2005 г. Такой выкуп земли осуществляется по минимальной ставке, чтобы не быть обременительным для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. Сельско­хозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать 20-ти процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Действующие правила профессиональной оценки недви­жимости устанавливают важные требования, адресованные органам исполнительной власти субъектов РФ, которые при­нимают решения о проведении государственной кадастровой оценки; формируют перечень объектов недвижимости, под­лежащих государственной кадастровой оценке. Особо стро­гие требования предъявляются к заключению договора стра­хования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости и отчету по определению кадастровой стоимости; опубликованию утвержденных результатов определения када­стровой стоимости; рассмотрению споров о результатах опре­деления кадастровой стоимости.

Исполнение договора продажи земельного участка. До­говор купли-продажи земельного участка является разновид­ностью договора продажи недвижимости. Поэтому на него полностью распространяются общие нормы параграфа седь­мого гл. 30 части второй Гражданского кодекса о передаче не­движимости. Момент исполнения договора в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК связан с передачей недвижимости и принятием ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Предписания, содер­жащиеся в данной статье, имеют диспозитивный характер, и применяются постольку, поскольку законом или соглашени­ем сторон не установлено иное правило. Не исключается, та­ким образом, возможность исполнения договора без подписа­ния соответствующего передаточного акта.

В Гражданском и Земельном кодексах отсутствуют нор­мы, устанавливающие порядок оформления передаточного акта, подтверждающего переход права собственности на зе­мельный участок от продавца к покупателю. Из смысла ст. 549­555 ГК и ст. 28-38 ЗК можно заключить, что передаточный акт должен содержать сведения о: сторонах по договору купли- продажи; предмете договора: участке или части земельного участка, местоположении, размере, ином недвижимом иму­ществе, размещенном на участке; отсутствии или наличии об­ременений, лежащих на земельном участке и соединенным с ним недвижимым имуществом (залог, аренда, особый режим пользования, сервитуты и др.); стоимости земельного участка и расположенного на земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества (суммарная и раздельная); распределении между сторонами расходов, связанных с ис­полнением договора; способах и сроках расчетов по договору; переводе долгов и платежей по земле и имуществу, возник­ших до оформления договора, на приобретателя.

Исполнение договора продажи земельного участка долж­но быть удостоверено передаточным актом, подписанным продавцом и покупателем. Продавец земельного участка в процессе исполнения договора может изменить намерение и отказаться подписывать передаточный акт.

Уклонение от этой обязанности может быть вызвано раз­личными мотивами, в том числе утратой коммерческого ин­тереса к договору об отчуждении участка. Однако, каковы бы ни были мотивы допущенного договорного нарушения, поку­патель вправе использовать все средства правовой защиты в случае отказа продавца подписать передаточный акт и пере­дать покупателю право собственности на отчуждаемый участок. Такие средства правовой защиты предусмотрены гл. 25

ГК, устанавливающей ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Кроме требования о возмещении убытков, которые представляют собой произведенные расходы в связи с договором (положи­тельный ущерб), покупатель может использовать и другие средства правовой защиты для взыскания упущенной выгоды, предусмотренные ст. 393 ГК. Однако это право появляется у покупателя лишь в случае, если им были приняты необходи­мые меры и совершены необходимые приготовления для того, чтобы получить доходы, подпадающие под понятие упущен­ной выгоды. Право на применение всех средств правовой за­щиты, предусмотренных ст. 393 ГК, имеет и продавец земель­ного участка в случае уклонения покупателя от подписания передаточного акта и отказа принять переданный ему земель­ный участок.

Реализация права покупателя требовать реального ис­полнения договора дополнена еще одним существенным моментом. Переданный покупателю участок может не соот­ветствовать условиям договора его продажи, когда такое не­соответствие оговорено передаточным актом. Такого рода нарушения не освобождают продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Поскольку характер на­рушения договора не влияет на право покупателя использо­вать средства правовой защиты, предусмотренные ст. 393 ГК, положения п. 3 ст. 556 ГК применяются независимо от того, является ли такое несоответствие существенным нарушением договора или нет.

В случае неисполнения продавцом обязанности передать покупателю земельный участок, соответствующий условиям договора о качестве, покупатель вправе использовать средства правовой защиты, изложенные в ст. 475 ГК, которая устанавли­вает правовые последствия передачи товара ненадлежащего качества. В коммерческой практике используются покупате­лем такие договорные санкции, как соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в раз­умный срок, возмещение своих расходов на устранение каче­ственных недостатков участка, выявленных после подписания передаточного акта. Регламентируя средства правовой защи­ты покупателя при передаче недвижимости ненадлежащего качества, закон исходит, прежде всего, из необходимости со­хранения договорного обязательства, и по существу относится к ним как к правомочию, которое может быть использовано лишь в ограниченных случаях. В силу ст. 557 ГК покупатель лишен права требовать замены товара, поскольку оно несо­вместимо с требованием замены одного земельного участка на другой.






Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика