Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовое регулирование имущественных и земельных отношений сельскохозяйственных производственных кооперативов - Правовой режим отдельных видов имущества
Научные статьи
26.08.14 15:02
Оглавление
Правовое регулирование имущественных и земельных отношений сельскохозяйственных производственных кооперативов
Сельскохозяйственный производственный кооператив
Паевой фонд
Правовой режим отдельных видов имущества
Все страницы











         Наиболее спорным остается вопрос о режиме нежилых по­мещений, расположенных в нежилых зданиях. В литературе на этот счет существует множество точек зрения - от отрицания самостоятельности нежилого помещения как объекта права до отождествления нежилого помещения с самим зданием, в котором оно расположено. Для упорядочения коммерческого оборота нежилых помещений до принятия Федерального за­кона от 30 декабря 2012 г. № 302- ФЗ имело значение Инфор­мационное письмо Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», в котором отмечается, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно расположено, но неразрывно с ним связанным.

В соответствии с Федеральным законом № Э02-ФЗ от 30.12.2012 г. (далее - Закон № 302-ФЗ) было отменено требова­ние о государственной регистрации сделок с недвижимым иму­ществом, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ. Первоначально действие этого правила распространялось и на договоры аренды недвижимости, однако с 4 марта 2013 г. требование о государственной регистрации в их отношении было установлено вновь (ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013

г.  №21-ФЗ). Данные изменения коснулись следующих догово­ров: договора аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ); договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ); договора аренды предпри­ятия (ст. 658 ГК РФ). Таким образом, перечисленные договоры, заключенные до 1 марта 2013 г. включительно, а также с 4 марта 2013 г., однозначно подлежат государственной регистрации и признаются заключенными с момента такой регистрации. Это касается также договора аренды нежилых помещений, заклю­ченного на срок не менее года, поскольку к нему применяются правила о регистрации договора аренды зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды не­жилых помещений»).

Однако в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., то есть в те дни, когда поло­жения об отмене их государственной регистрации еще не были исключены из Закона №302-ФЭ, до недавнего времени сохраня­лась неопределенность. Она была устранена Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 (ред. от 25.12.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Граждан­ского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Следовательно, договор аренды нежилых помещений, заклю­ченный 2 и 3 марта 2013г. не подлежал государственной реги­страции и считался заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК.

Правовой режим объектов незавершенного строитель­ства кооператива подчиняется правилам, определяющим ре­жим недвижимых вещей (п. 1 ст. 130 ГК). Согласно пп. 10 ст.

1    Градостроительного кодекса под объектом незавершенно­го строительства, именуемым также объектом капитального строительства, понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных по­строек. Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, именуемый также как создаваемый объект недвижимого имущества, осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. При регистрации объектов незавер­шенного строительства следует руководствоваться указанием, содержащимся в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, в соответствии с которым право собственности на объект недвижимости, не завершенный стро­ительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственни­ку совершить с ним сделку. В письме также отмечено, что до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства последний не может выступать предметом сде­лок, например, не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства.

     Правовой режим предприятия как имущественного ком­плекса предопределен правилом абзац 2. п. 1 ст. 132 ГК РФ, согласно которому предприятие в целом признается недви­жимостью. Ключевой особенностью указанной недвижимости является то, что в ее состав входит все имущество, предназна­ченное для предпринимательской деятельности, а не только собственно вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.). При этом предприятие будет считаться недвижимостью и в случае отсутствия в составе имуществен­ного комплекса недвижимых объектов, например, земельного участка, здания. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и иных сделок, свя­занных с установлением, изменением и прекращением граж­данских прав. Особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс определены в ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Для использования в хозяйственной деятельности в целях получения прибыли, кооператив может на основе договора аренды (имущественного найма) приобретать на праве вре­менного владения и пользования движимое и недвижимое имущество (в том числе, земельные участки), находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности. Глава 34 ГК РФ содержит общие положения, применяемые ко всем договорам аренды независимо от вида арендуемого имущества, а также нормы, относящиеся к разновидностям данного договора.

Особый интерес представляет аренда недвижимого имуще­ства, в первую очередь зданий и сооружений, нежилых поме­щений и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Интерес сельскохозяй­ственных организаций в этом случае определяется тем, что дан­ные объекты, необходимые для осуществления хозяйственной и управленческой деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение кооперативом договора аренды позво­ляет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

Права на заключение договоров аренды недвижимого иму­щества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретаются кооперативами, как правило, на торгах. Общие положения, определяющие порядок заклю­чения договоров на торгах, содержатся в ГК РФ (ст. 447-449) Земельном кодексе РФ. При этом необходимо учитывать разъ­яснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержа­щиеся в постановлении от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдель­ных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Торги проводятся в форме конкурса и аукциона. Постановлением Правительства РФ «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» от 30 июня 1998г. № 685 предусмотрено, что дого­воры аренды в отношении объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключаются, как правило, на конкурсной основе. Без проведения конкурса или аукциона недвижимое имущество может передаваться на осно­вании актов Президента РФ, Правительства РФ, Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ранее - Росимущества РФ) в случаях, предусмотренных пунктом 3 данного Постановления. Кроме того, торги не проводятся при переоформлении договора на новый срок в порядке, установ­ленном законом.

Нормативными правовыми актами определен порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объ­ектов недвижимости, находящихся в федеральной собствен­ности, собственности субъектов РФ и муниципальных об­разований.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.1996 г. № 685 Мингосимущество РФ приняло Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной соб­ственности, в котором разграничило функции между органом управления государственным имуществом и организатором торгов по организации и проведению торгов на право заклю­чения договоров аренды объектов недвижимости, определило права конкурсной комиссии, установило требования к извеще­нию о проведении торгов и конкурсной документации, опре­делило требования к претендентам на участие в торгах и саму процедуру торгов.

Правовой режим земельных участков кооперативов опре­деляется нормами ЗК РФ во взаимосвязи с правилами, уста­новленными гл. 17 ГК РФ. Основу правового режима земель­ного участка составляет право собственности на него (ст. 15 ЗК РФ, ст. 261 ГК РФ). Легальное определение земельного участка дано в ст. 11.1 ЗК РФ, которую проект Федерального закона №444365-6 «О внесении изменений в Земельный ко­декс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования по­рядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» пред­лагает изложить в следующей редакции: «Земельным участ­ком является недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяю­щие определить такую часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и порядке, которые установлены Федеральным законом, могут создавать­ся искусственные земельные участки». Земельный участок может быть делимым и неделимым. Территориальные гра­ницы земельного участка определяются в порядке, установ­ленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Правообразующее значение для целей определения существования земельного участка имеет Единый государственный реестр земель, в ко­торый вносятся, в частности, сведения о кадастровых номерах, местоположении, площади, категории земель и разрешен­ном использовании земельного участка, границах земель­ного участка, зарегистрированных в установленном порядке вещных правах и ограничениях (обременениях). Кооператив как собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхно­стью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Земельный участок может предоставляться кооперативу в аренду для строительства и для сельскохозяйственных целей на срок, предусмотренный договором. Использование земельного участка должно осуществляться с учетом его целевого назначе­ния и разрешенного использования (ст. 77-82 ЗК РФ).

      Правом ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом) могут быть обременены как право собственности на земельный участок и иное вещное право на него, так и обязательственные права на земельный участок (право аренды или право безвозмездного срочного пользования). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственни­ком соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое иму­щество.

В связи с принятием Земельного кодекса РФ появились специальные нормы, направленные на регулирование порядка организации и проведения земельных торгов. Из государствен­ных и муниципальных земель на продажу с торгов может вы­ставляться право на заключение договора купли-продажи, а также аренды земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ (статьи 22, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1, 38.2). Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких зе­мельных участков.

Как свидетельствует практика, субъекты Российской Фе­дерации и муниципальные образования принимают акты о порядке проведения земельных торгов в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В доктрине и правоприменительной практике в послед­нее десятилетие обосновано несколько различных подходов относительно правовых последствий заключения догово­ров купли-продажи и аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые не поставлены на кадастровый учет, право собственности на них за конкрет­ными правообладателями не зарегистрировано в ЕГРП, а также преимущественного права на заключение договора аренды недвижимого имущества, в том числе находящего­ся в государственной или муниципальной собственности), на новый срок. Особенно остро на практике стоит вопрос о преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (или его пролонгацию), предоставленного для строительства, когда арендатор не смог в течении срока договора построить и ввести в эксплуатацию объект недвижимости. Разъяснения по обозначенным вопро­сам даны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011г. № 73 (в ред. от 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Граждан­ского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».






Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика