Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

В кризисе юридической науки во многом виноваты сами учёные
Интервью с доктором юридических наук, профессором, заслуженным юристом Российской Федерации Николаем Александровичем Власенко

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Существенные условия договора участия в долевом строительстве
Научные статьи
27.01.15 10:07

вернуться




Существенные условия договора участия в долевом строительстве

alt 
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
Титова Е. П.
В статье анализируются условия договора участия в долевом строительстве, рассматривается понимание предмета данного договора и две его составляющие: материальный объект и действия застройщика.


   Анализ судебных споров, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, указывает на проблемы в правовом регулировании данных правоотношений. Одной из причин, по которым возникают гражданско-правовые споры, являет­ся то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания согласованию существенных условий договора. Известно, что существенными или важными условиями договора называют условия, необходимые и доста­точные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым способным породить права и обязанности у его сторон. Договор участия в долевом строительстве является гражданско- правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассма­триваемого договора является условие о предмете.

Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строитель­ства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после полу­чения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, свя­занную с созданием объекта долевого строительства.

Такое понимание предмета данного договора вызывает со­мнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора — это не только то, по поводу чего заключается до­говор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-право­выми договорами. Так как, ремонт в новостройке  – первоочередная задача для покупателей. От этого зависит качество жизни, удобство и комфорт.

Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то может про­изойти отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечени­ем третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика.

Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа по­нятия рассматриваемого договора, которое отражено в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижи­мости и после получения разрешения на ввод объекта в экс­плуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену.

Следовательно, предмет договора участия в долевом стро­ительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной не­движимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действи­ями застройщика, которые направлены на строительство все­го объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации стро­ительства. Это вполне соответствует общей концепции объек­та правоотношения, господствующей в гражданско-правовой доктрине России. В соответствии с ней выделяют следующие объекты гражданских правоотношений: имущество; действия (работы, услуги и др.); нематериальные блага. То есть предмет договора участия в долевом строительстве, в состав которого входит как сам объект строительства, так и действия по его созданию, вполне укладывается в данную концепцию.

Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214- ФЗ содержит и другие существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: опре­деление подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией за­стройщиком после получения им разрешения на ввод в экс­плуатацию объекта недвижимости; срок передачи застрой­щиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; га­рантийный срок на объект строительства.

Формирование указанных условий договора участия в до­левом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются цена и срок. Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по стро­ительству объекта долевого строительства и оплату услуг за­стройщика.

Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный сделкой период. Проблема заключа­ется в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех рас­ходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют сто­процентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необосно­ванное увеличение стоимости на объекты долевого строитель­ства. Причин здесь может быть несколько. В первую очередь не полностью контролируемая со стороны государства ин­фляция, значительные административные «барьеры», которые обусловлены императивными требованиями, предъявляемыми к фигуре застройщика, и другие.

Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, при­вязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. В договоре предусматривается, что окончатель­ная цена будет установлена по данным технической инвентари­зации, т.е. после получения технического паспорта на объект долевого строительства. Вместе с тем толкование ст. 5 Феде­рального закона № 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена.

Вызывает сомнения порядок определения средств на воз­мещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре обычно указывается одна сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая — на услуги застройщика. Следует обратить внимание, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы — доку­мента, который отражает затраты на строительство в целом.

При возведении объектов строительства широко при­меняются сметы локальные, объектные и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Поэтому возникает во­прос: какая из смет содержит цену, включаемую в договор участия в долевом строительстве. Локальная смета, составля­емая на основе объемов и отдельных видов работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т.д.), определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации, или объ­ектная смета, которая составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-мон­тажных работ. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т. д. Следовательно, именно сводный сметный расчет должен содер­жать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора участия в долевом строительстве. В сводный сметный расчет обязатель­но закладывается показатель прибыли строительной органи­зации. Однако при формировании условия о цене договора участия в долевом строительстве застройщики предлагают помимо сметных затрат включать и дополнительные затраты на услуги, связанные с организацией строительства. В итоге за исполнение застройщиком одних обязанностей по договору дольщик должен уплачивать двойную цену.

Полагаем, что решение проблемы определения цены по до­говору участия в долевом строительстве предполагает измене­ние законодательства. В частности, необходимо закрепить иной порядок определения стоимости объектов долевого строитель­ства, а именно: цена договора участия в долевом строительстве может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика.

С проблемой определения цены по договору участия в до­левом строительстве связано формирование условия о сроке строительства. Это условие договора должно отражать кон­кретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все не­обходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, при­вязывается к определенному моменту времени.

Практика показывает, что срок по договору участия в до­левом строительстве сторонами предусматривается не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основная причина в том, что на момент на­чала строительства не все дольщики полностью внесли денеж­ную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так на­зываемые свободные площади, которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их ин­вестиционную привлекательность и, как следствие, ограничи­вается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполне­ния строительных работ. С другой стороны, застройщики, про­гнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении «свободных площадей» договоры. Соответственно, единствен­ным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится невозможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является уве­личение стоимости предлагаемых в процессе строительства «свободных площадей».

Представляется возможным решение проблемы формиро­вания условия о сроке при долевом строительстве, если изме­нить порядок привлечения инвестиций в строительство. Инве­стиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства сегодня несет дольщик. Он заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строи­тельство, а затем заключает договор участия в долевом строи­тельстве. Сумма кредита ограничивается платежеспособностью дольщика. Закон допускает в этом случае заключение кредит­ного договора между застройщиком и банком при отсутствии необходимых для строительства денежных средств. Вместе с тем предусмотренные меры по обеспечению исполнения обязательств со стороны застройщика выглядят недостаточ­ными. Например, эффективность правового механизма залога объекта долевого строительства вызывает сомнения, поскольку далеко не каждый незавершенный строительством объект мо­жет быть продан с публичных торгов. По этой причине банки, руководствуясь принципом свободы договора, отказывают застройщикам в его заключении.

Полагаем, что в этом случае схема привлечения инвести­ций может быть иной. Строительство должно осуществляться на кредитные средства, которые получает в первую очередь не дольщик, а застройщик. Застройщик заключает кредитный договор с банком, по которому происходит финансирование, например, 50% стоимости работ, а затем, после начала строи­тельства, заключаются договоры участия в долевом строитель­стве. Это позволяет влиять на формирование условия о цене заключаемых с дольщиками договоров, а также на срок ис­полнения обязательств застройщика по возведению объекта долевого строительства. В частности, привлечение банка позво­ляет решить проблему финансирования на этапе начала стро­ительных работ и снять инвестиционный риск с дольщика.

Труднее разрешить проблему обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору застройщика с банком. Решение этой проблемы необходимо для того, чтобы банк выдавал застройщикам кредиты под строительство. Традици­онные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме залога, являются весьма неэффективными, что обусловлено значительной стоимостью объекта долевого строительства, а, следовательно, высоким инвестиционным риском. Но и кон­струкция залога незавершенного строительством объекта вы­глядит небезупречной, поскольку не гарантирует обязательную продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Види­мо, наиболее эффективной обеспечительной мерой в первую очередь может быть изменение требований, предъявляемых к застройщику. Например, здесь возможно задействовать меха­низм саморегулируемых организаций застройщиков, который предполагает то, что лицо может привлекать денежные сред­ства для строительства, если является членом этой организа­ции. Данная организация определяет требования, предъявля­емые к размеру уставного капитала застройщика, обязанность страхования ответственности застройщиков за причинение вреда, иные меры.

Таким образом, решение проблемы сроков и цены по дого­вору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следу­ющего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка.

Результаты анализа существенных условий договора уча­стия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необ­ходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граж­дан и юридических лиц для долевого строительства, но и даль­нейшего реформирования законодательства в этой области.


http://realstroyservice.kiev.ua



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика