Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Группа ВКонтакте

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Сделки на рынке жилой недвижимости: транзакционные издержки
Научные статьи
19.04.15 12:53


вернуться



Сделки на рынке жилой недвижимости: транзакционные издержки

Ставцева Т. И.
В статье предпринята попытка систематизации транзакционных издержек совершения сделки на рынке недвижимости.


Сделки на рынке жилой недвижимости связаны со значи­тельными транзакционными издержками, что объясняется неопределенностью многих параметров и сложностью осу­ществления операций. По результатам исследования, про­веденного Global Property Guide, Россия оказалась на первом месте по величине транзакционных издержек на рынке жилья. Величина издержек в нашей стране составила порядка 25% от суммы сделки. Результаты получены на основе официальных данных, однако учет «неофициального общения» с некоторыми ведомствами при покупке и продаже недвижимости заметно увеличивает реальную величину издержек.

Под категорией транзакционных издержек принято по­нимать ценность ресурсов, затрачиваемых на планирование, адаптацию и обеспечение контроля выполнения взятых ин­дивидами обязательств в процессе отчуждения и присвоения прав собственности и свобод, принятых в обществе.

Транзакционные затраты частично состоят из издержек, которые с трудом поддаются измерению: время на приобре­тение информации, стояние в очередях, дача взяток, потери от недостаточного надзора и контроля и т.д. Поэтому необ­ходимо иметь в виду, что вся статистика, отражающая объем и динамику транзакционных затрат в экономике, опирается на данные о видимой части исследуемого явления. Опреде­ленная доля затрат всегда остается неучтенной. Это в полной мере относится к транзакционным издержкам на рынке жилой недвижимости.

Недвижимость относится к благам, информация о которых носит непрозрачный характер. Транзакционные издержки поиска информации несут как продавцы, так и покупатели жилья. Для продавца они могут включать в себя затраты, свя­занные с оценкой продаваемого жилья, время, необходимое для поиска покупателя, расходы на рекламу. С точки зрения покупателя данный тип издержек будет сводиться к затратам на получение информации о ценах, а также других вариантах покупки жилья, времени поиска подходящего варианта, про­верке надежности предполагаемого продавца.

  Квартиры от застройщика. Ирпень является лидером на рынке загородной недвижимости по строительству и продаже новостроек, однако несмотря на множество предложений, внимания достойны немногие. Мы акцентируем внимание на наших новостройках, построенными профессионалами «на совесть».

Наряду с тенденциями к снижению издержек поиска ин­формации за счет развития института риэлтерства и совершен­ствования информационного обслуживания в сфере недвижи­мости, имеются и факторы, увеличивающие транзакционные издержки. В частности, информация, которой располагают государственные органы, по-прежнему остается недоступной для широкого круга потребителей.

Рынок жилья относится к рынкам с несимметричным рас­пределением информации между экономическими агентами. Покупатель жилья сталкивается с издержками асимметрии информации, что может привести к дополнительным расходам, связанным с покупкой жилья по цене выше рыночной, или же потерям, возникающим вследствие покупки квартиры, несоответствующей требованиям клиента. Асимметричное распределение информации на рынке недвижимости приво­дит к возможности оппортунистического поведения агентов.

Мы сгруппировали на рис. 1. факторы, усложняющие при­нятие решения о сделке на рынке недвижимости, с позиции методологии институциональной экономической теории.

В исследовании Э. А. Акопянц выделяются некоторые особенности информационной среды рынка недвижимости. В частности, обращается внимание на тот факт, что отсутствие должных знаний и навыков принятия эффективного решения связано с тем, что средний гражданин в течение своей жизни, как правило, нечасто сталкивается с куплей-продажей жи­лья, поэтому большинство населения имеет поверхностное представление о данном рынке, ориентируясь на ошибочные стереотипы.

Отметим особо транзакционные издержки измерения на рынке жилой недвижимости, размер которых определяет­ся недоступностью для покупателя ряда характеристик (о ка­честве квартиры и надежности продавца) и невозможностью оценки всех параметров объекта сделки. В процессе принятия решения субъект будет учитывать и оценивать только наиболее значимые для него параметры квартиры (возраст, площадь, этажность, район, наличие инфраструктуры и т.п.). Случаи, когда покупатель объекта жилой недвижимости проводит биохимические анализы прилегающих участков земли, замеры уровня радиационного фона, проверку несущих конструкций на устойчивость и т.д. крайне редки. Большинство из пере­численных мероприятий дорогостоящи, проведение некото­рых из них невозможно без демонтажа несущих конструкций. Жилая недвижимость в большей степени относится к опыт­ным благам (качество квартиры во многом выявляется после покупки), однако некоторые характеристики жилья сложно определить и в процессе использования объекта.

Важным типом транзакционных издержек на рынке жилой недвижимости являются издержки ведения переговоров и за­ключения контрактов. Сюда входят затраты, связанные со сбо­ром и подготовкой документов, необходимых для заключения сделки; с переговорами об условиях сделки купли-продажи; с регистрацией сделки у нотариуса, в органах юстиции, на­логовых институтах. Кроме того, сюда следует отнести потери времени в связи с длительностью процесса регистрации прав собственности. Величина издержек ведения переговоров и за­ключения контрактов во многом зависит от структуры органи­заций, участвующих в процессе заключения сделок купли-про­дажи недвижимости.




Рис. 1. Факторы роста транзакционных издержек принятия решения на рынке жилой недвижимости

Обязательной составляющей процедуры купли-прода­жи жилой недвижимости в Российской Федерации является государственная регистрация прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, которая проводится по системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре3. В настоящее время существует тен­денция к сокращению пакета документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи жилья, и, соответственно, уменьшению количества необходимых для прохождения про­давцами и покупателями инстанций, что способствует сниже­нию транзакционных издержек на рынке жилья.

На величину издержек ведения переговоров и заключения контрактов оказывают влияние и кредитно-фискальные факто­ры. Так, необходимость платить подоходный налог с сумм, полу­ченных от продажи недвижимости, может привести к сокрытию истинных цен сделок и созданию криминогенных ситуаций, и как следствие, росту удельных транзакционных издержек.

Большое значение на рынке жилой недвижимости име­ют издержки спецификации и защиты прав собственности, что связано с отсутствием отлаженной законодательной базы, противоречивостью законодательства в сфере рынка жилья и отсутствием подзаконных актов, создающих механизм реали­зации законов. Спецификация прав собственности значитель­но снижает неопределенность и риски, связанные с владением недвижимостью, сужает экономическую, правовую и полити­ческую базу криминализации экономики.

В настоящий момент государство пока не в состоянии обеспечить полноценную защиту прав собственности на жи­лье для субъектов сделок с недвижимостью. Формирование единого правового поля, создание ситуации четкой и одно­значной определенности и защищенности прав собствен­ности способно обеспечить разрешение проблем, возни­кающих в ходе взаимодействия экономических субъектов, без привлечения третьей стороны (в лице органов государ­ственной власти или судебных инстанций), что, в свою оче­редь, обусловливает потенциал снижения транзакционных издержек.

Наличие высоких транзакционных издержек оказывает не­гативное воздействие не только на цену конкретной сделки, но и на рынок недвижимости в целом. В нашей стране про­блема транзакционных издержек на рынке жилья имеет особое значение из-за общей экономической неопределенности, зна­чительных информационных и административных барьеров, наличия возможности проведения теневых операций, проти­воречивости законодательной базы, сложности проведения процедур на рынке жилья, несовершенства государственного регулирования.

   Экономическое право



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Blischenko 2017


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика