Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Правовой режим вещных прав на земельные участки как конфликтное поле гражданского и земельного законодательств
Научные статьи
22.09.15 15:31

вернуться

Правовой режим вещных прав на земельные участки как конфликтное поле гражданского и земельного законодательств




ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
Хатунцев О. А.
7 86 2015
В статье проведен сравнительный анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих вещные права на земельные участки. Автору удалось выявить противоречия в данной сфере общественных отношений и предложить пути их
решения, в частности, уделено особое внимание праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуту; аргументируется мнение, что с принятием и изменением ЗК РФ существенно меняется режим прав на чужие вещи, в результате чего оказались не применимыми ряд статей ГК РФ , а также положения иных федеральных законов.

Многообразие и равенство форм собственности на землю сегодня является одним из базисных положений Конститу­ции РФ. Появление частной собственности на землю явилось причиной возникновения и развития многообразия ограни­ченных вещных прав на земельные участки. Наличие, наряду с правом собственности, иных форм землепользования харак­терно для разных исторических периодов России. Со дня всту­пления в силу Земельного кодекса (далее - ЗК) РФ 25 октября 2001 г. существенно изменился правовой режим вещных прав. В частности, значительно пострадало право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, которое затем, с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171- ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», фактически исчезает из зе­мельного законодательства, но остается еще в гражданском за­конодательстве (п. 1 ст. 216, ст. 268, 269 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком существовало до возвращения в РФ права част­ной собственности на землю. Именно правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками наделялись советские предприятия и учреждения. Главным признаком этого права была его безвозмездность. Стоило бы так и назвать это право «правом безвозмездного пользования», которое, надо заметить, появилось в последней редакции ЗК РФ, но в качестве самостоятельного вещного права, не совпадающего с правом (постоянного) бессрочного пользования.


 

Упоминание в числе субъектов права постоянного (бес­срочного) пользования органов государственной власти и органов местного самоуправления, с точки зрения некото­рых юристов, выглядит несостоятельно даже в земельном за­конодательстве, регулирующем отношения, круг субъектов которых несравненно шире круга субъектов имущественных отношений, регулируемых гражданским законодательством. По мнению Н. Н. Мисника, с позиции гражданского права ор­ганы государственной власти и органы местного самоуправле­ния не правосубъектны. Они своими действиями могут лишь приобретать и осуществлять имущественные права и обязан­ности, личные неимущественные права от имени подлинных субъектов гражданского права: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Соответственно, своими действиями они могут приобретать и вещные права. Но такие действия — это полномочия самих публичных об­разований. И вещные права приобретаются в этих действиях именно публичными образованиями, а не их органами. Уже одно это свидетельствует о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления не являются субъ­ектами вещных (как, впрочем, и любых иных видов граждан­ских) прав. Предположение о том, что здесь законодатель имеет в виду ситуацию, согласно которой приобрести право постоянного (бессрочного) пользования могут лишь те органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые приобрели свой гражданско-правовой статус путем регистрации в качестве учреждений, не выдерживает критики. Такие учреждения могут быть только государственными или муниципальными, а о них указанные выше статьи Кодексов говорят как о субъектах названного права отдельно от орга­нов государственной власти и местного самоуправления. По мнению Н. Н. Мисника, никакая специфика земли не может оправдать того, что рассматривая ее как объект гражданских прав, как вещь, мы вдруг начинаем указывать субъектов вещ­ных прав на нее иных, чем определенных гражданским законо­дательством. Это могут быть лишь субъекты, обозначенные в ст. 2 ГК РФ: физические лица, юридические лица и публичные образования. Никакие органы власти, трудовые коллективы, отдельные работники и т.п. такими субъектами быть не могут.

Правило п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» предписывает всем юридическим лицам (за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ) «...переоформить право по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земель­ные участки в собственность.». С другой стороны, в п. 6 той же статьи установлено, что «коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право». Отсюда возникает вопрос, имеют ли право или обя­заны юридические лица, не попавшие в список п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, переоформлять право постоянного (бессрочного) пользо­вания земельным участком?

Ведь не случайно ответ на этот вопрос полностью замал­чивается самим ЗК РФ. Нигде в действующей редакции ЗК РФ не вменена организациям обязанность переоформления пра­ва постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком, более того ст. 45 ЗК РФ, которая устанавливает основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, не предусмотрено прекращение права ввиду его не пере­оформления.

В связи с вышеизложенным на законодательном уровне остается не решенным вопрос, какова судьба земельных участ­ков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые не будет переоформлено в установленные сроки. Ранее ВАС РФ уже решил подобную коллизию.

Так, законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» уже вводилась обязанность переоформления права пользования земельными участками в определенный срок. Од­нако, как установил арбитражный суд, законодатель, предус­мотрев обязанность переоформления права, определил сроки для исполнения такой обязанности, но при этом не закрепил непереоформление права как основание для его прекраще­ния. К тому же, как мы уже отмечали, ст. 45 ЗК РФ не пред­усматривает подобного основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Следовательно, при нарушении владельцем права постоянно­го (бессрочного) пользования земельным участком сроков его переоформления, само право у него останется.

Стоит отметить, что законодатель вводит штрафные санк­ции за непереоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, вероятно, в расчете на то, что риск возникновения неблагоприятных последствий стиму­лирует субъектов данного ограниченного вещного права на его переоформление в надлежащие сроки, которые уже неодно­кратно продлевались.

С 1 января 2013 г. вступила в силу ст. 6 Федерального за­кона от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ, которая вводит в главу 7 Кодекса РФ об административных правонарушениях ст. 7.34 «Нарушение сроков и порядка переоформления права по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность». В силу указанной статьи нарушение установленных земельным зако­нодательством сроков и порядка переоформления права по­стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет на­ложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

В связи с вышеизложенным нам представляется неверной высказанная ранее точка зрения комментаторов ЗК РФ, что ст. 268 ГК РФ долгое время не изменялась, т.к. ст. 20 ЗК РФ в свое время сохраняла право постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком за организациями, приобретшими такое право до введения в действие ЗК РФ.

Кроме того, многие авторы не раз отмечали, что практи­чески все нормы ГК РФ, которые регулировали правоотноше­ния владельца права постоянного (бессрочного) пользования со всеми другими лицами, в частности нормы п. 2 ст. 269 ГК РФ, противоречат земельному законодательству.

Отметим, что в данном пункте речь идет о собственниках зданий вообще, т.е. без оговорки, исключительно о тех юриди­ческих лицах, которые вправе обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Вероятно, эта норма ГК РФ не может применяться во всех случаях: когда собственником недвижимости будет являться, к примеру, юридическое лицо — акционерное общество, т.к. оно не может приобрести право постоянного (бессрочного) пользования в силу запрета действующим ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования возникает в момент его регистрации в ЕГРП. На этом этапе появляется очевидная коллизия действующего законодательства. С одной стороны, согласно ЗК РФ, например, акционерное общество не может быть субъектом права постоянного (бессрочного) поль­зования, и, если следовать логике ЗК РФ, в момент обращения за государственной регистрацией указанного права может быть признано регистрирующим органом ненадлежащим ли­цом, что, в силу абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», будет основанием для отказа в государственной регистрации. С другой стороны, согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ к приобретателю здания должны перейти те права на земель­ный участок, на котором расположено указанное здание, и которые принадлежали бывшему владельцу. Соответственно, приобретатель здания не может получить земельный участок на ином праве, отличном от права бывшего собственника.

Обратим внимание еще на один конфликт гражданского и земельного законодательства. Так, п. 3 ст. 268 ГК РФ опре­деляет, что при реорганизации юридического лица принад­лежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. Однако п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ устанавливает, что земельные участ­ки могут передаваться в право постоянного (бессрочного) пользования исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и му­ниципальным учреждениям; казенным предприятиям; цен­трам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. Таким образом, ст. 39.9 ЗК РФ существенно ограничивает действие ст. 268 ГК РФ.

Отдельного внимания заслуживают положения статей 9—11 ЗК РФ, в которых соответственно установлено, что к полномочиям Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления относятся полномочия по управле­нию и распоряжению земельными участками, находящимися соответственно в собственности РФ, субъектов РФ и муници­пальной собственности. Это прямо противоречит положени­ям п. 1 ст. 209 ГК РФ, где установлено, что «собственнику при­надлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Однако комментаторы находят в тексте ЗК РФ «утерянные» правомочия владения и пользования: «Право­мочие владения — возможность Российской Федерации иметь земельные участки, содержать их в надлежащем состоянии. Правомочие пользования — возможность использования Рос­сийской Федерацией федеральных земельных участков с це­лью извлечения их полезных свойств»10. При этом некоторые члены указанного коллектива комментаторов полагают, что правомочие пользования земельными участками Российской Федераций, субъектами РФ, муниципальными образования­ми реализуется через пользование соответствующими учреж­дениями и предприятиями.

Прекращение права постоянного (бессрочного) поль­зования земельным участком предусмотрено ст. 45 ЗК РФ в добровольном и принудительном порядках. Добровольный порядок прекращения права не вызывает особых проблем. В то время как принудительный порядок, который происходит всегда в конфликтном поле, весьма интересен. Остановим­ся на нем подробнее. Итак, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного на­следуемого владения земельным участком прекращаются при ненадлежащем использовании земельного участка и при изъ­ятии земельного участка для государственных и муниципаль­ных нужд. Ненадлежащее использование земельного участка возникает в целом ряде случаев. Например, «неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйствен­ного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет» является ненадлежащим использованием земельного участка, а следовательно основа­нием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Одновременно со сказанным ст. 284 ГК РФ допускает изъятие земельного участка в случае, когда такой «участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет» только собственни­ком. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельным участком или права пожизненно наследуемо­го владения земельным участком и изъятие таких участков у владельцев нормами ГК РФ не предусмотрено.

Таким образом, можно констатировать, что с принятием и изменением ЗК РФ существенно меняется режим прав на чу­жие вещи, в результате чего оказались не применимыми ряд статей ГК РФ, положения иных федеральных законов, связан­ных с традицией не принимать во внимание ранее принятые законодательные акты, регулирующие рассматриваемые от­ношения.

Для решения данных проблем требуется огромная рабо­та со стороны не только законодателя, но ученых юристов по приведению всех гражданско-правовых и земельно-правовых нормативных актов в соответствие друг с другом.

В свете проводимой реформы российского гражданского законодательства одним из ее результатов, возможно, станет исключение из перечня действующих ограниченных вещных прав на землю права постоянного (бессрочного) пользования. Правда, Концепция развития гражданского законодательства еще упоминает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но относит его только к государственной или муниципальной собственности, проект № 47538-6 уже не включает указанное право в число ограниченных вещных прав (п. 2 ст. 223 ГК РФ в редакции проекта). В этом, на наш взгляд, воплотилось намерение разработчиков Концепции, зафик­сированное в п. 6.6 разд. IV: право постоянного (бессрочного) пользования не должно возникать в будущем.

Еще одним видом ограниченных прав на вещи является сервитут, под которым, как правило, понимается ограни­ченное вещное право на недвижимое имущество, но чаще всего именно на земельный участок, не совпадающее с правом собственности, которое позволяет пользоваться некоторыми свойствами земельного участка или другого объекта недвижи­мости, принадлежащего третьему лицу.

Впервые в законодательстве РФ сервитут появился в 1994 г., когда Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 были приняты «Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 года»15. На­стоящим Указом Президента РФ были установлены отдельные публичные сервитуты, обременяющие земельный участок для прохода и проезда, эксплуатации дорожной инфраструктуры и размещения межевых и геодезических знаков.

Затем законодатель закрепил сервитут в п. 1 ст. 216 ГК РФ, указав его в списке ограниченных вещных прав. Глава 17 ГК РФ уже подробнее говорит о сервитутах как о праве ограниченно­го пользования чужим земельным участком (статьи 274—277). Такие сервитуты в науке гражданского права принято назы­вать положительными.

Зарубежному законодательству известны отрицательные сервитуты, когда собственник земельного участка может быть сам ограничен в праве пользования своим участком. К при­меру, Германское гражданское уложение в § 1018 содержит та­кое определение сервитута: «Земельный участок может быть обременен в пользу собственника другого земельного участка таким образом, чтобы последний имел право использовать чу­жой земельный участок в определенных случаях, или чтобы на чужом земельном участке не могли совершаться определен­ные действия, или чтобы было исключено осуществление пра­ва, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок в отношении господствующего земельного участка».

Справедливости ради надо сказать, что отечественному законодательству были тоже известны отрицательные сервиту­ты, хоть они и не назывались таковыми. В частности Типовым уставом садоводческого товарищества18 предусматривался за­прет пользователям дачных земельных участков «производить посадку плодовых деревьев на расстоянии не менее 3 м., ку­старников - не менее 1 м. от границ садового участка».

Концепция развития гражданского законодательства так­же предусматривает деление сервитутов на положительные и отрицательные. В силу п. 5.2 разд. IV Концепции «по общему правилу сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно претерпевать воздействие на его вещь со сторо­ны сервитуария, и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи».

Проект № 47538-6, вводя понятия служащей и господ­ствующей вещи, ставит деление сервитутов на положитель­ные и отрицательные в зависимость от воли собственника господствующей вещи. Так, когда по праву сервитута соб­ственник господствующей вещи получает право использовать служащую вещь, сервитут является положительным. Когда же собственник господствующей вещи запрещает собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным об­разом — возникает отрицательный сервитут.

Объектом сервитута являются земельный участок или здания и сооружения, или иное недвижимое имущество. При этом объектом сервитута может оказаться не только соседству­ющая с господствующей вещью недвижимость, но и в необ­ходимых случаях другая недвижимость. С учетом того, что в силу ст. 277 ГК РФ здания и сооружения и другое недвижимое имущество обременяется сервитутами по правилам, приме­няемым к земельным участкам, в дальнейшем будем рассма­тривать правовой режим земельных сервитутов.

В соответствии с пп. 2, 3 ст. 274 обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав вла­дения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требую­щим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества. При недостижении соглашения по установлению сервитута либо при несогласовании условий установления об­ременений, сервитут может быть установлен судом по иску лица, требующего его установления.

По правилам п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. При этом ЗК РФ вводит понятие «публичный сервитут», не известное ГК РФ. По смыслу п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавлива­ется законом или иным нормативным правовым актом субъ­екта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необхо­димо для обеспечения интересов государства, местного само­управления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Особенностью публичных сервитутов является их право­вое регулирование преимущественно в актах специального (прежде всего, земельного и природоресурсного) законода­тельства. Учитывая наименование, данный сервитут часто рас­сматривают как публично-правовую категорию. Между тем публичный земельный сервитут исходно есть явление, скорее, частного права, поскольку он не только генетически сформи­ровался в рамках гражданско-правовой науки, но и опирает­ся на гражданско-правовые подходы к регулированию обще­ственных отношений.

Другой особенностью публичных сервитутов является тот факт, что они не устанавливаются в пользу какого-либо кон­кретного лица. Именно по этой причине многие юристы счи­тают, что публичные сервитуты не представляют собой огра­ниченного вещного права, а лишь устанавливают «пределы прав публичных или частных собственников соответствующих недвижимостей».

С учетом изложенного практическое применение норм по установлению публичных сервитутов испытывает суще­ственные затруднения в использовании данного института, растет число споров, вызванных их неправильным понимани­ем и применением.

Проверка соответствия признаков общей конструкции сервитута и действующей законодательной модели публично­го сервитута позволяет утверждать, что значительная часть ха­рактерных черт сервитута в публичном сервитуте отсутствует. К примеру, не возникает особого вещного права, чаще всего нет и двух взаимосвязанных объектов недвижимости, право пользования при публичном сервитуте предоставляется не­определенному кругу лиц, а возникает сервитут исключитель­но в силу акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Отсутствует признак однородности и в самих публичных сервитутах. Так, явления, определяемые как публичный зе­мельный сервитут, принято делить, по крайней мере, на три различные группы. Во-первых, иногда публичным сервиту­том необоснованно называют способы формирования объек­та недвижимости (например, при межевании, установлении идентификационных номеров и пр.). Во-вторых, выделяется группа ситуаций, в которых речь идет об определении объема прав собственника, и правовое воздействие здесь исчерпывает­ся формированием границ права собственности. При этом но­вых прав у других лиц (что характерно именно для сервитутов) не возникает. Такие сервитуты было бы правильно относить к ограничениям права собственности. В-третьих, некоторые из публичных сервитутов по своей конструкции явно тяготе­ют к частным сервитутам. Таковы, например, случаи введения публичным образованием сервитута в пользу определенных энергоснабжающих организаций, коммунальных служб и т.п. По нашему мнению, именно за этими сервитутами следует со­хранить данное наименование. У таких сервитутов публичным следует оставить лишь способ введения, в остальной же части их правовой режим должен совпадать с режимом частных сер­витутов (в том числе обязательным является заключение дого­вора с собственником обслуживающего участка).

На основании изложенного сделаем вывод: большая часть публичных сервитутов, указанных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, не имеет признаков общей конструкции сервитута, поэтому эта их часть должна быть квалифицирована как публично-правовые ограниче­ния права собственности или вообще исключена из системы огра­ничений права собственности.

Согласно п. 2 ст. 41 ЗК РФ права лиц, использующих зе­мельный участок на основании сервитута, определяются до­говором, а права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен та­кой сервитут.

Однако можно утверждать, что акт государственного или муниципального органа об установлении публичного серви­тута является актом применения права, а не нормативным. В противном случае мы должны признать, что данные органы управомочены создавать нормы права, регулирующие граж­данско-правовые отношения; между тем в соответствии с п. 1 ст. 3 ГК РФ вопросы гражданско-правового регулирования от­несены к исключительной компетенции Российской Федера­ции.

Именно принцип сочетания интересов общества и за­конных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества (подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), является первопри­чиной возможности установления публичных сервитутов23. В связи с тем, что норма, регулирующая порядок установления публичного сервитута, является императивной, он не может быть установлен ни судебным решением, ни каким-либо иным образом, помимо соответствующего акта органа публичного образования.

Более того, публичный сервитут вводится в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ в случае, «если это необходимо для обеспе­чения интересов государства, местного самоуправления или местного населения». В связи с этим в работе анализируется состав лиц, в интересах которых данный сервитут может вво­диться, и критически оценивается законодательное опреде­ление условий его установления; например, не указано, что публичный сервитут может вводиться для удовлетворения интересов также юридических лиц (организаций), отсутствует связь между публичными образованиями, указанными в гл. 5 ГК РФ, и теми лицами, нужды которых подлежат удовлетво­рению в результате установления публичного сервитута, и т.д.

Требовать установления публичного сервитута могут все лица, нуждающиеся в нем, однако пользователями могут быть не только инициаторы установления публичного серви­тута. На практике круг лиц, в пользу которых такой сервитут устанавливается, в соответствующих актах не определяется, что вряд ли правильно. В частности, таким путем почти един­ственно и можно контролировать как потребность в сервитуте, так и отпадение потребности в нем (ст. 48 ЗК РФ). Концепция развития гражданского законодательства не предусматривает деления сервитутов на частные и публичные, что является до­полнительным подтверждением отсутствия необходимости в такой разновидности ограниченного вещного права. Более того, проект № 47538-6 прямо предусматривает в п. 2 ст. 301 запрет на установление сервитута для неопределенного круга лиц.

При этом сервитут может быть постоянным или устанав­ливаться на определенный срок. Данное правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам.

Концепцией в п. 5.1 предлагается закрепить в ГК РФ пять видов возможных сервитутов:

а) сервитуты перемещения или доступа на чужой земель­ный участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.;

б) коммунальные сервитуты;

в) строительные сервитуты — для строительства с исполь­зованием чужого здания или чужого земельного участка;

г) сервитуты для пользования участками недр;

д) сервитуты мелиорации.

Проект № 47538-625 дает некоторым из них новые назва­ния, при этом оставляя неизменной их сущность и раскрывая содержание каждого из видов сервитутов в отдельной статье:

а) сервитут перемещения (прохода, прогона скота и про­езда) — ст. 301.6;

б) строительные сервитуты (стройки, опоры) — ст. 301.7;26

в) сервитуты мелиорации — ст. 301.8;

г) горные сервитуты — ст. 301.9;

д) коммунальные сервитуты — ст. 301.10.

Новацией Концепции (п. 5.7) является возможность установления нескольких видов сервитутов, обременяющих служащую вещь, ввиду того, что «ни один, ни даже несколь­ко сервитутов не могут исчерпать обременяемое право соб­ственности». Таким образом, несколько сервитутов, обреме­няющих служащую вещь, могут быть как разных видов, так и одного вида. При этом соотношение нескольких сервитутов на одну вещь определяется принципом старшинства. Проект № 47538-6 уточняет данное предложение авторов Концепции, предусматривая, что не допускается установление последую­щего сервитута, который приведет к невозможности осущест­вления ранее установленного сервитута (п. 2 ст. 301.3 ГК РФ в редакции проекта).

Руководствуясь п. 8 ст. 23 ЗК РФ, лица, чьи права и закон­ные интересы затронуты установлением публичного сервиту­та, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты в соответствии с п. 9 ст. 23 ЗК РФ подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Фе­деральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом применя­ются как общие положения указанного Федерального закона, так и его специальные нормы (ст. 27), определяющие особен­ности регистрации сервитутов.

Еще один вид вещных прав, который подлежит регули­рованию и гражданским и земельным законодательством — право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Указанному праву посвящены статьи 216, 265—267 ГК РФ. В соответствии с законодательством, субъектом данного права может быть только физическое лицо.

    В соответствии с п. 1 ст. 266 ГК РФ граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения (владелец зе­мельного участка), имеют права владения и пользования зе­мельным участком, передаваемые по наследству. При этом по правилам п. 2 ст. 266 ГК РФ, если из условий пользования зе­мельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владельцы вправе возводить на таком земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имуще­ство, приобретая на него право собственности. Таким образом, право пользования и право распоряжения права пожизнен­но наследуемого владения земельным участком существенно ограничены. Право пользования может быть ограничено за­претом на возведение другого недвижимого имущества на земельном участке, а право распоряжения существует только в виде возможности передать такой земельный участок по на­следству.

В соответствии с правилами ст. 265 ГК РФ «право пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком, находя­щимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, кото­рые предусмотрены земельным законодательством». Однако земельное законодательство полностью игнорирует такую норму ГК РФ и не устанавливает никаких оснований для пре­доставления земельных участков в право пожизненно наследу­емого владения. Более того, земельное законодательство толь­ко закрепляет в п. 1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ», что право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной соб­ственности земельными участками, приобретенное граждани­ном до дня введения в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации, сохраняется. Далее законодатель предлагает переоформить право пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (при соблюдении опре­деленных условий) или в аренду.

Как мы уже отмечали, правомочия владельца такого участка на праве пожизненного наследуемого владения по распоряжению земельным участком весьма ограничены.

Однако, как замечает М. Ю. Тихомиров, запрет на рас­поряжение указанным земельным участком не ограничивает право его владельца на возведение на соответствующем участ­ке объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия поль­зования земельным участком, а не распоряжения.

По поводу права пожизненного наследуемого владения земельным участком Концепция устанавливает, что данное право, совместно с правом постоянного (бессрочного) пользо­вания, должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который оно сохраняется, и без изменения его со­держания. При этом Концепция предлагает не предоставлять земельные участки на таких правах в будущем.

Проект № 47538-6 не только не включает такие права в число ограниченных вещных прав, но и не содержит о них ни одного упоминания. Таким образом, несмотря на безусловно прогрессивный характер вносимых изменений, на данный мо­мент остается непонятным, что произойдет с указанными пра­вами, в какой из видов ограниченных вещных прав, предлагае­мых проектом, они трансформируются и каков будет порядок этой трансформации.

Одним из промежуточных результатов реформы граж­данского законодательства станет расширение круга вещных прав на земельные участки. По замыслу разработчиков Кон­цепции в законе должны быть закреплены две основные груп­пы ограниченных вещным прав на земельные участки. Одна группа прав должна позволять владельцам пользоваться все­ми свойствами земельного участка при сохранении его свойств и целевого предназначения. Ведущим ограниченным вещным правом при таком подходе может стать право постоянно­го владения пользования (эмфитевзис). Другая группа прав должна предоставить возможность изменять качественное со­стояние земельного участка с правом возведения на нем зда­ний и сооружений. Эту группу прав предлагается возглавить праву застройки (суперфиций).

Право застройки призвано наделить вещными правами лиц, застраивающих чужие земельные участки (разумеется с согласия собственника) и эксплуатирующих возведённые стро­ения в последующем. В содержание права застройки входят только правомочия владения и пользования. При этом возве­денные задания и сооружения на таком участке признаются собственностью владельца права застройки на срок действия такого права. Предполагается, что срок права застройки мо­жет составлять от 50 до 199 лет. В течение этого срока владелец земельного участка на праве застройки должен иметь возмож­ность сносить построенные сооружения и заново застраивать участок. А по истечении срока права на застройку земельный участок возвращается собственнику, которому переходит пра­во собственности на все здания и сооружения, находящиеся к окончании срока на этом земельном участке.

Идеологией такого подхода считается конструкция «еди­ного объекта», когда собственник земельного участка должен являться и собственником строений на нем. Антипримером авторы концепции считают случаи, когда арендатор, законно построивший здание на арендуемом участке, вправе требовать получения земельного участка под зданием в собственность. Тем самым более слабое право, право аренды, поглощает бо­лее сильное право, право собственности.

Не может не вызвать справедливой критики предложение авторов Концепции использовать право застройки в случаях, когда собственники зданий и сооружений не имеют никаких прав на земельный участок. В таком случае планируется пря­мым указанием закона признавать право застройки на данный земельный участок за собственниками зданий и сооружений. Учитывая срочный характер права застройки и неизбежный переход права собственности на здание от собственника зда­ния, сооружения к собственнику земельного участка, и лицо, некогда владеющее, к примеру, жилым домом на земельном участке, права на который должным образом не оформлены, по указанию закона приобретает право застройки на земель­ный участок, необходимый для эксплуатации своего дома. Когда же срок права застройки закончится, собственник дома или его наследники утратят свое право собственности на дом в пользу собственника земельного участка. Последний, став но­вым собственником, по своему усмотрению сможет как снести строение, так и передать его в аренду, т.е. распорядиться им любым образом. Данным положением, на наш взгляд, может быть нарушено одно из основополагающих конституционных прав человека и гражданина: право на жилище, предусмо­тренное п. 1 ст. 40 Конституции РФ.

Однако это частный случай нелогичности норм Концеп­ции. В общем виде представляется экономически необосно­ванным основное свойство суперфиция: переход прав на по­строенный одним субъектом объект недвижимости к другому субъекту. В случае, когда, к примеру, тот или иной субъект вынужден не только финансировать строительство бизнес­центра и выплачивать собственнику земельного участка воз­награждение за его использование для строительства, но при этом по окончании срока права застройки еще и обязан пере­дать право собственности на построенный объект недвижимо­сти собственнику земельного участка. При этом никакой ком­пенсации собственнику здания и сооружения от собственника земельного участка не предусмотрено.

Последовательным способом реализации конструкции «единого объекта» в подобном случае была бы выплата суперфициарию собственником земельного участка справедливой компенсации за утрату права собственности на здание или сооружение. При этом размер вознаграждения мог бы быть уменьшен на размер платы за пользование земельным участ­ком за весь период действия права застройки.

Проектом № 47538-6 предусматривается положение о выплате компенсации лицу, имеющему право застройки, только в случае досрочного прекращения права застройки, которое может произойти в случае при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Как отмечено выше, право постоянного владения и пользо­вания (эмфитевзис) будет служить для развития сельского хозяйства, когда имеется необходимость в использовании зе­мельного участка с извлечением плодов от его эксплуатации, но без застройки зданиями и сооружениями, за исключением построек временного характера. В содержание права постоян­ного владения и пользования предлагается включить только право владения и пользования. При этом предполагается, что такое право будет бессрочным, отчуждаемым и платным, возникающим на основании договора с момента его государ­ственной регистрации (п. 6.4 разд. IV Концепции развития гражданского законодательства).

В планах Концепции распространить режим рассмотрен­ных выше вещных прав — суперфиция и эмфитевзиса — и на иные природные объекты.

Согласно ст. 299 ГК РФ в редакции проекта № 47538-6 право постоянного землевладения есть такое «право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохо­зяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных пред­усмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка».

Маловероятно, что строительство каких-либо зданий и сооружений представляет собой использование свойств и ка­честв земельного участка. В данном случае земля используется как территория, необходимая для строительства и дальней­шей эксплуатации построенных объектов недвижимости. Как правило, строительство ведется на землях поселений, на кото­рых исключено ведение сельского хозяйства, создание особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также охота. Таким образом, не понятно, почему закон ставит участ­ника гражданского оборота, намеревающегося осуществлять строительство объекта недвижимости, перед необходимостью платить собственнику земельного участка, когда очевидно, что на земельный участок, предназначенный для строительства, не может быть права постоянного владения и пользования как минимум потому, что его полезные свойства и качества отсут­ствуют?

Таким образом, положения проекта № 47538-6 разви­вают идеи Концепции и, возможно, смогут гармонизировать земельное и гражданское законодательства.

Автор признает, что выявленные им несоответствия норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих вещные права на земельные участки, не являются исчерпыва­ющими и нуждаются в дополнительных комплексных (науч­ных и практических) изысканиях.




Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика