Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Актуальные проблемы правового регулирования института аренды
Научные статьи
08.02.16 14:18

вернуться

Актуальные проблемы правового регулирования института аренды

alt 
АДМИНИСТРАТИВНОЕ ПРАВО
Руханов Д.С.
Актуальные проблемы правового регулирования института аренды
В статье рассмотрены актуальные проблемы института аренды. Проанализировав положения Гражданского кодека Российской Федерации, положения иных федеральных законов в сфере аренды, а также судебную практику, касающуюся института аренды, автор выделяет несколько проблем, существующих в данной области, предлагая внести изменения для устранения данных проблем, а также для развития института аренды в целом.


Договор аренды позволяет более рационально использо­вать имущество и вести хозяйственную деятельность. Граждан­ский кодекс РФ (часть вторая) устанавливает особый подход к правомочиям собственника - он может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Притом что договор аренды не влечет смены собственника, он оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования этой вещью. Все это играет особую роль для только появившихся юридиче­ских лиц и индивидуальных предпринимателей, предоставляя им свободные денежные средства для других целей. Именно поэтому в стране растет спрос на применение договора арен­ды в различных правоотношениях. Договор аренды особенно актуален сегодня, когда в условиях сложной экономической ситуации позволяет субъекту более рационально использовать денежные средства. Арендные отношения позволяют решить насущные экономические проблемы, особенно в сфере малого и среднего бизнеса. Арендатор получает возможность исполь­зовать дорогостоящее имущество, которое он сам приобрести не в силах ввиду различных факторов, а в случае если договором предусмотрен выкуп имущества - он вправе приобрести иму­щество в собственность по остаточной цене при условии над­лежащего исполнения своих обязанностей по договору. Арен­додатель (лизингодатель), в свою очередь, несет минимальные риски, при этом оставаясь собственником имущества и полу­чая доход в составе арендных платежей. Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.

Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и об­зоры практики рассмотрения споров, связанных с договора­ми аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Проблемы применения норм об аренде могут быть разрешены только на законодательном уровне.

Учитывая все вышеизложенное, автор выделяет несколь­ко проблем, существующих на данный момент в сфере аренд­ных отношений.


   Первая проблема содержится в ч. 3 ст. 614 Гражданско­го кодекса РФ, где говорится о том, что стороны могут менять размер арендной платы, если договор не предусматривает иное, но изменение должно происходить не чаще одного раза в год. Также статьей устанавливается, что законом могут быть предусмотрены и иные сроки пересмотра размера платы для отдельных видов аренды либо аренды отдельных видов иму­щества. Законодатель определяет именно такое содержание данной статьи, принимая во внимание тот факт, что догово­ры аренды заключаются обычно на долгий срок, и достаточно подвержены изменениям экономической обстановки. Усло­вие о пересмотре арендной платы не более одного раза в год было сделано в целях стабилизации рыночных отношений. Исключение было сделано только для договора лизинга (ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансо­вой аренде (лизинге) »). Из абзацев 2, 3 п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 ясно, что данная норма является диспозитивной и изменять условие о разме­ре платы чаще раза в год, даже если указание на возможность изменения отсутствует в договоре, допустимо по соглашению сторон. При этом в п. 11 Информационного письма Прези­диума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 Высший Арбитражный Суд занимал противоположную позицию. Однако, если в соответ­ствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Правопримени­телем была сформирована позиция, согласно которой, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одно­стороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изме­нения она увеличилась непропорционально изменению сред­них рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотре­блении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 По­становления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13)) с целью, чтобы право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не приводило к неравному размеру обязательств сторон. Стоит также отметить, что, как в данном вопросе, так и в других вопросах, касающихся арендной платы, сложилась судебная практика, направленная на защи­ту интересов арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ- А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24). Учитывая все сказанное выше, автор предлагает внести изменения в ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Также пришло время, когда нужно рассмотреть предло­жение по использованию в качестве предмета договора арен­ды нематериальных объектов, как то происходит при договоре аренды игроков, лизинга персонала, инновационного лизинга. То есть пересмотр положений ст. 607 Гражданского кодекса РФ. Главное обоснование данного предложения состоит в эко­номических преимуществах и решении экономических про­блем. Включение необычных объектов договорных отношений в оборот выдвигалась и ранее, например, доктором юриди­ческих наук Л. Т. Кокоевой в своей докторской диссертации4. Среди таких необычных объектов называется аренда рабочего времени техники, наем персонала, аренда вебсайтов, аренда выделенных каналов связи и т.п., ранее не включавшихся в оборот. Высказывается предложение отказаться от сложивше­гося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правово­го регулирования без его легитимации, т.е. без прямого ука­зания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. приме­нять гражданское законодательство по аналогии).

    Следующая проблема - это использование в качестве объекта договора аренды «аренду будущей вещи», т. е. объ­ект, который еще не был создан. Судебная практика в дан­ном вопросе остается противоречивой, суды как признают за участниками оборота права на заключение предварительных договоров до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Также остаются противоречивыми и действия Росреестра в части регистрации таких действий. Стоит отметить, что связанные с данным вопросом Инфор­мационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; Постановление Пленума ВАС РФ № 73 «Об отдельных вопро­сах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»; Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера­ции о договоре аренды» проблему не решили.

Проблема аренды необособленной части здания. Аренда необособленной части здания наиболее часто применяется в торговых центрах, когда собственник помещения делит зда­ние на секции перегородками и эти секции сдает на время третьим лицам. И часто такие договоры называют арендными. Но возникает проблема в связи со ст. 607 ГК РФ, где говорит­ся, что в собственность сдаются вещи, а в данном случае это не вещь, а секция. Получается, что такой договор не укладывается в идею ст. 607 ГК РФ. Стоит отметить, что подобные договоры также называют договорами возмездного оказания услуг, хотя никакого возмездного оказания услуг тут нет. Исходя из Ин­формационного письма № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также из Поста­новления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собствен­ников помещений на общее имущество здания», делается вы­вод, что такие договоры признаются как договоры, непоиме­нованные в Гражданском кодексе. При этом в Постановлении Пленума говорится, что к таким договорам следует применять нормы Гражданского кодекса РФ об аренде. Возникают про­блемы описания и регистрации такого объекта, составления кадастрового паспорта и постановки на кадастровый учет.

Также существует проблема признания в качестве пред­мета аренды части вещи, как то «машиноместо». Проблема существует в части определения и возможности регистрации «машиноместа». В настоящей момент существуют разногла­сия, суды по-разному подходят к данному вопросу. Некоторые суды признают «машиноместо» недвижимой вещью, при этом в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимо­сти «машиноместо», относят к числу помещений. Второй под­ход судебной практики - непризнание «машиноместа» вещью, в том числе недвижимой, в связи с тем, что у «машиноместа» нет границ, воспринимаемых чувственно, либо через систему объективных координат. Стоит отметить, что в Государствен­ную думу РФ внесен проект федерального закона, направлен­ный на придание «машиноместу» статуса недвижимости в качестве части помещения (путем внесения изменений в Феде­ральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном ка­дастре недвижимости» и в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако данный законопроект не предусматривает никаких механизмов его индивидуализа­ции и обособления. Более того, проект как раз и направлен на отрицание необходимости наличия данных качеств. В свя­зи с отсутствием единой концепции о статусе «машиноместа» предлагается обратиться к опыту зарубежных правопорядков, наиболее близких к нам по правовой традиции.

     Автор высказывает предложение по возврату оператив­ного и возвратного лизинга в законодательство. Понятия опе­ративного и возвратного лизинга исключили из закона в 2002 г. Проблема была как в том, что необходимо было корректиро­вать законодательство о лизинге, так и в том, что налоговые ор­ганы оспаривали правомерность применения к оперативному лизингу налоговых преимуществ, предоставляемых участни­кам лизингового договора, применяя штрафные санкции. Од­нако Высший арбитражный суд Российской Федерации в ряде постановлений пришел к выводу, что такие сделки «экономи­чески обоснованы, имеют разумные хозяйственные мотивы и цели для обеих сторон», и поэтому не направлены на необо­снованную налоговую экономию (Постановление Президиу­ма ВАС РФ от 16.01.2007 № 9010/06). Отсутствие возможности применять данные виды лизинга не только тормозит развитие малого и среднего бизнеса, но и препятствует доступу к отлич­ному инструменту модернизации и внедрения современных технологий. Интересно будет отметить, что в Законе «О лизин­ге» Республики Казахстан определение возвратного лизинга есть. Также в данном законе выделяются и другие разновидно­сти лизинга, такие как: вторичный лизинг, банковский лизинг, чистый лизинг, исламский лизинг.

Проблема защиты и обеспечения прав лизингодателя при возврате лизингового имущества. По действующему за­конодательству лизингополучатель должен вернуть имуще­ство лизингодателю при прекращении договора финансовой аренды. Но все же возникают случаи, когда переданное иму­щество нужно возвратить лизингодателю в кратчайшие сроки. К примеру, такие случаи возникают, когда лизингополучатель не платит лизинговые платежи и есть вероятность, что имуще­ство может быть передано третьим лицам. Право бесспорного списания денежных средств со счета лизингополучателя, пра­во на досрочное расторжение договора и возврат переданного имущества и взыскание убытков является обеспечением прав лизингодателя. Однако данные способы нельзя в полной мере назвать действенными. Лизингодатель может использовать свое право на бесспорное списание денежных средств лишь через два платежных периода, в течение которых лизингопо­лучателем не исполнялась обязанность по оплате. Но у лизин­гополучателей существует возможность для злоупотребле­ний. Так, лизингополучатель может закрыть расчетный счет в одном банке и открыть его в другом. Ранее Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» давал возможность лизинго­вым компаниям право бесспорного изъятия своего собствен­ного имущества, переданного по договору лизинга. После вступления в силу изменений закон такого права не дает. За­конодательство «О лизинге» не предусмотрело возможность лизингодателю изъять у лизингополучателя предмет догово­ра лизинга без расторжения договора. Это подтверждает су­дебная практика: ФАС Московского округа от 15 апреля 2009 г. №КГ-А40/2706-09, а также Постановление ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2009г. №А12-14276/2008и. Процедура рас­торжения договора лизинга и возврат имущества в судебном порядке занимает длительное время. За это время имущество, составляющее предмет договора лизинга, может значительно подвергнуться износу или быть отчужденным в пользу тре­тьих лиц. Также стоит заметить, что изъятие имущества не будет выгодно лизингодателю в экономическом плане, так как шансы на реализацию вторичного имущества падают. Также имущество может быть приспособлено лишь под определен­ную задачу. И использовать имущество для собственных нужд лизингодателю не всегда представляется возможным, так как лизингодателями обычно выступают специализированные организации. Исходя из вышесказанного, можно сделать вы­вод, что для лизингодателей деятельность из договора лизинга остается рискованной.

Также автор выносит предложение по внесению измене­ний в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Граж­данского кодекса РФ о договоре аренды». Правовая позиция ВАС РФ в данной части, с точки зрения автора, нуждается в корректировке. В первую очередь это касается проблемы вы­купа арендуемых объектов субъектами малого и среднего предпринимательства. Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имуще­ства, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодатель­ные акты Российской Федерации» отдельными положениями обусловлен запрет на включение в договор купли-продажи условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Ста­тья 3 данного закона содержит понятие преимущественно­го права на приобретение арендуемого имущества, а также определяет условия его реализации. Статья 5 этого же закона устанавливает порядок оплаты государственного или муници­пального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. В данных нормах нет однозначного запрета на внесение соот­ветствующих условий в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости. Единственное правило, ко­торое касается специфики данного вида договоров, относится к особенностям приобретения такими арендаторами имуще­ства в рассрочку. Как видно из содержания ст. 5 названного федерального закона, запрет на включение в заключаемый с такими арендаторами договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по вне­сению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения законодателем не установлен. Таким образом, в п. 6 Постановления № 73 должны быть внесены соответствующие изменения об исключении запрета на включение соответству­ющего условия в договоры купли-продажи недвижимости, за­ключаемые с данной категорией арендаторов.

   В заключение можно отметить, что представленные в ста­тье проблемы не отражают полностью всех существующих проблем института аренды, хотя принятые ранее постанов­ления пленума ВАС РФ и информационные письма помогли сделать применение законодательства более единообразным и решить некоторые существовавшие ранее проблемы. Меньше всего изменений в гражданском кодексе было сделано именно в главе по аренде. Считаем, что именно сейчас настала пора та­ких изменений в законодательство об аренде, и это подтверж­дает и экономическая, и социальная ситуация в стране.




Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика