Содержание журналов

Баннер
PERSONA GRATA

Content of journals

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер


Наемный дом как единый недвижимый комплекс
Научные статьи
29.11.16 10:45


Наемный дом как единый недвижимый комплекс



ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
Ягунова Е. Е.
5 96 2016
В статье, с учетом недавних изменений гражданского и жилищного законодательства, рассматриваются понятие и признаки наемного дома в сопоставлении с признаками единого недвижимого комплекса. Анализируется возможность признать наемный дом единым недвижимым комплексом с присущим ему гражданско-правовым режимом.

Закрепление в ГК РФ нового объекта гражданских прав - единого недвижимого комплекса - поставило перед наукой и практикой вопрос о том, какие именно объекты, поимено­ванные в действующих нормативных актах или используемые управомоченными субъектами в различных сферах жизнеде­ятельности, можно признать единым недвижимым комплек­сом и распространить на них соответствующий гражданско­правовой режим.

Ранее, например, интересным для изучения и анализа примером единого недвижимого комплекса выступал кон­доминиум, понятие которого упразднено вступившим в силу Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ). Кондоминиумом признавался единый комплекс недвижимого имущества, в ко­торый могли входить: 1) одно здание, или его часть, или не­сколько зданий, в которых помещения принадлежат различ­ным домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, с пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждени­ями и другими подобными объектами; 2) несколько компак­тно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим зе­мельным участком и элементами инфраструктуры.

С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ понятие кондоминиума заменено на понятие «комплекс не­движимого имущества в многоквартирном доме». Он опреде­лен законодателем как комплекс недвижимого имущества по­требительского назначения, состоящий из земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и бла­гоустройства, иными предназначенными для обслуживания и эксплуатации данного дома, расположенными на указанном земельном участке объектами; самого многоквартирного дома (с крышами, подвалами, лифтами, инженерными коммуни­кациями, механическим, электрическим, санитарно-техниче­ским и иным оборудованием) за исключением тех помещений (жилых и нежилых), которые являются отдельными объек­тами гражданских прав и принадлежат на праве собственно­сти определенным лицам (ч.1. ст. 36 ЖК РФ). Теперь общее имущество многоквартирного дома можно рассматривать в качестве единого недвижимого комплекса, в состав которого входят объекты недвижимости и движимые вещи, неразрывно связанные между собой физически и технологически и объ­единенные одним общим целевым назначением - удовлетво­рение гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их про­живанием в таком здании многоквартирного дома. Так вот, вопросом «Как выкупить помещение у города?» рано или поздно задаётся любой предприниматель, который арендует помещение, принадлежащее городу. На этот вопрос ответят Юристы "Новые Горизонты".


 

Из смысла п. 1 ст. 135 ЖК РФ можно сделать вывод, что комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме и многоквартирный дом - это не одно и то же. Законодатель не дает чёткого определения многоквартирного дома, но по общему смыслу главы шесть и других норм ЖК РФ можно сделать вывод, что многоквартирным домом является здание, разделенное на жилые помещения, находящиеся в собствен­ности отдельных домовладельцев, а также иные помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для об­служивания более одного помещения в доме, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений. В то время как комплекс недвижимого имущества в многоквар­тирном доме включает в себя не только собственно дом, но и земельный участок под ним, а также элементы благоустрой­ства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома и расположенные на одном с домом зе­мельном участке.

Возникает не праздный вопрос - можно ли в случае ре­гистрации права собственности на здание (многоквартирный дом) за одним лицом, признать его единым недвижимым комплексом? До того момента, пока многоквартирный дом разде­лен на квартиры, являющиеся самостоятельными объектами права, признать его единым недвижимым комплексом, для участия в обо­роте в качестве единого объекта, невозможно. Однако, если много­квартирный дом, является единоличной собственностью, представля­ется возможным признать здание (с крышами, подвалами, лифтами, инженерными коммуникациями, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием), разделенное на по­мещения, а также земельный участок, на котором оно расположено (включая элементами озеленения и благоустройства) единым недви­жимым комплексом, и зарегистрировать право на него как на единую недвижимую вещь. В таком случае единый недвижимый комплекс становится наемным домом, понятие которого введено в ЖК РФ Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и от­дельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. И в отличие от многоквартирного дома в наемном доме может быть только один собственник на все помещения в доме, как жилые, так и нежилые, либо на само здание в целом. К при­знакам наемного дома, как самостоятельного объекта права можно отнести: 1. наличие здания, разделенного на несколько отдельных, изолированных жилых помещений (квартир); 2. право собственности на все здание в целом принадлежит еди­ноличному собственнику; 3. цель использования - получение дохода от предоставления гражданам во владение и пользо­вание для проживания на основании договора найма жилого помещения. И хотя в норме, закрепляющей понятие наемно­го дома, ничего не говорится об ином имуществе и вещах, не­разрывно связанных физически или технологически с самим зданием, из анализа нормативных актов введенных в действие Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ, а также по аналогии с нормами об общем имуществе в многоквартирном доме, есть основания полагать, что наемный дом представ­ляет собой единый сложный недвижимый объект, который согласно ГК РФ является единым недвижимым комплексом. Объясняется это тем, что, во-первых, здание наемного дома, представляет собой совокупность жилых помещений. В ГК РФ, равно как и в ЖК РФ, понятие «здание» не раскрывается, а по­тому согласно подпункту 6 ст. 2 Федерального закона РФ «Тех­нический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее по тексту - ФЗ № 384-ФЗ) зданием следует считать объ­емную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети ин­женерно-технического обеспечения и системы инженерно­технического обеспечения и предназначенную для прожива­ния и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Нормами ФЗ № 384-ФЗ устанавливает также минимально необходимые требования к зданиям, в том числе требования: механической и пожарной безопасности; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передви­жения и иные требования. Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ) определен вид здания, подходящего для ис­пользования в качестве наемного дома. Это может быть много­квартирный дом, или жилой дом блокированной застройки, или объект индивидуального жилищного строительства (ч. 4 ст. 55.27 ГрК РФ).

Для соответствия здания законодательному понятию, а также соблюдения обозначенных выше требований, оно должно состоять из жилых помещений, а также включать в себя соответствующие системы инженерно-технического обе­спечения и иное оборудование, находящееся в данном доме, за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Названные вещи в силу своего назначения физически связанны со зданием и в совокупности с ним по­зволяют реализовать функционально-целевое назначение объ­екта - проживание граждан по договору найма.

Физический способ связи предполагает неразрывное со­единение элементов внутри целого и достигается двумя ва­риантами объединения недвижимых и движимых вещей для взаимодействия по общему назначению. Первый вариант до­пускает соединение (неразрывную связь) зданий, сооружений и иных вещей для создания одной недвижимой вещи, служа­щей единому назначению. Примером такого объединения мо­жет служить описанная выше «сцепка» здания и иных, необхо­димых для его эксплуатации и использования по назначению, вещей. Второй вариант физического соединения отдельных ве­щей (движимых и недвижимых) в единый объект гражданских правоотношений достигается за счет их размещения в грани­цах одного земельного участка с целью использовать по еди­ному назначению. Как следует из положений п. 1 ст. 91.17 ЖК РФ и ч. 4 ст. 55.27. ГрК РФ, обязательным условием для стро­ительства и эксплуатации здания в качестве наемного дома является наличие земельного участка у лица, принявшего ре­шение о строительстве. Земельный участок должен принад­лежать лицу либо на праве частной собственности, либо быть предоставленным для этой цели исполнительным органом го­сударственной власти или органом местного самоуправления по договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома. Заключение такого договора ре­гламентировано ст. 55.27-55.29 ГрК РФ. Условиями договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального или коммерческого использова­ния должно быть предусмотрено обязательство лица, заклю­чившего его, осуществить предусмотренные договором меро­приятия по благоустройству и озеленению земельного участка (абз. 5 п. 4 ст. 55.27. ГрК РФ). В этом случае земельный участок становится основным связующим элементом комплекса, без которого невозможна физическая «сцепка» отдельных вещей в целое, призванное служить общему функционально-целе­вому назначению, а следовательно, невозможно и возникно­вение самого единого недвижимого комплекса, как объекта гражданских прав.

Следовательно, наемный дом представляет собой единый сложный недвижимый объект, обособленный в пространстве и объединяющий на одном земельном участке здание (много­квартирный дом, или жилой дом блокированной застройки, или объект индивидуального жилищного строительства), со­оружения (системы инженерно-технического обеспечения, спортивные площадки) и иные вещи (лифты, лестницы, инже­нерные коммуникации, вазоны, лавочки). Вещи (движимые и недвижимые), входящие в состав наемного дома, объединены общим целевым назначением - создания некоммерческого (коммерческого) жилищного фонда для проживания граж­дан по договору найма. Согласно действующим нормам ЖК РФ наемный дом, в зависимости от цели использования, мо­жет быть подразделен на следующие виды: 1) наемный дом социального использования; 2) наемный дом коммерческого использования.

Таким образом, законодательное определение «наемно­го дома» позволяет выделить признаки, присущие ему как объекту права, и, сопоставив их с признаками, характеризую­щими единый недвижимый комплекс, сделать вывод о при­знании наемного дома разновидностью единого недвижимого комплекса, следовательно, вещью недвижимой и неделимой.

В отношении названной разновидности единого недви­жимого комплекса складывается свой специальный право­вой режим. Необходимость законодательного закрепления в нормативном акте той или иной разновидности единого не­движимого комплекса обусловлена, прежде всего, целью рас­пространить на него некие ограничения, особые условия его оборота. Так, в отношении, наемного дома законодателем предусмотрено, что государственная регистрация права соб­ственности в отношении такого объекта предусматривается только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме. Жилые помещения, выступаю­щие самостоятельным объектом по договорам найма жилого помещения, как отмечает О. В. Ефимова, не могут быть пред­метом договора купли-продажи, приватизации и иных сде­лок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом. Данные ограничения определены в п. 5 ст. 91.16 ЖК РФ. Жилищный кодекс не допускает так же и перевод жилого помещения в наемном доме социального ис­пользования в нежилое помещение (п. 3.1. ст. 22 ЖК РФ). Из­менение целевого использования здания в качестве наемного дома, а также прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем граж­данам. В то же время законодатель предоставил возможность наложения обременений на право собственности на наемный дом и/или земельный участок (права аренды на земельный участок), который предоставлен или предназначен для стро­ительства наемного дома либо на котором расположен такой дом. Таким обременением может выступать ипотека (залог недвижимости). Таким образом, оборотоспособность наем­ного дома ограничена как целями использования, так и осно­ваниями передачи иным лицам.

И хотя анализируемый объект считается новым для со­временного гражданского оборота, понятие доходного дома, представляющего собой многоквартирный дом для сдачи квартир внаем, было известно еще дореволюционному пра­ву России. Как отмечает Ю. А. Левин, «в России, причем, не только в Санкт-Петербурге и Москве, но и в больших губерн­ских городах, начиная с последней четверти XIX в. и вплоть до Первой мировой войны были построены в общей сложности тысячи доходных домов». Кроме того, по словам автора, «до­ходные дома на протяжении последних полутора столетий являются самым распространенным типом жилья в больших городах Европы, США и Канады. Так, по данным Междуна­родного союза квартиросъемщиков, более половины европей­цев снимают квартиры. В Швейцарии, к примеру, это 70% на­селения, в Берлине и Стокгольме - до 90%».

Рассмотрение вопроса о наемном доме, как разновидно­сти единого недвижимого комплекса, позволило: во-первых, выделить признаки, характеризующие наемный дом не толь­ко как объект жилищных правоотношений, но и как самосто­ятельный объект гражданских прав, имеющий качественную, количественную, учетную определенность и обособленность; во-вторых, выявить специфическую особенность наемного дома, обусловленную его назначением - проживание граждан на условиях договора социального/коммерческого найма, по­зволяющую отграничить рассматриваемый комплексный объ­ект от иных разновидностей единого недвижимого комплекса; в-третьих, уяснить место исследуемого объекта в ряду прочих явлений объективной действительности, по поводу которых возникают отношения, подпадающие под гражданско-право­вое регулирование; в-четвертых, определить специфику воз­можного правового режима наемного дома во всем многооб­разии гражданских правоотношений.



Следующие материалы:

Предыдущие материалы:

 

от Монро до Трампа


Узнать больше?

Ваш email:
email рассылки Конфиденциальность гарантирована
email рассылки

Blischenko 2017


ПОЗДРАВЛЕНИЯ!!!




КРУГЛЫЙ СТОЛ

по проблемам глобальной и региональной безопасности и общественного мнения в рамках международной конференции в Дипломатической академии МИД России

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Право международной безопасности



Инсур Фархутдинов: Цикл статей об обеспечении мира и безопасности

№ 4 (104) 2016
Московский журнал международного права
Превентивная самооборона в международном праве: применение и злоупотребление (С.97-25)

№ 2 (105) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право (окончание)

№ 1 (104) 2017
Иранская доктрина о превентивной самообороне и международное право

№ 11 (102) 2016
Стратегия Могерини и военная доктрина
Трампа: предстоящие вызовы России


№ 8 (99) 2016
Израильская доктрина o превентивной самообороне и международное право


7 (98) 2016
Международное право о применении государством военной силы против негосударственных участников

№ 2 (93) 2016
Международное право и доктрина США о превентивной самообороне

№ 1 (92) 2016 Международное право о самообороне государств

№ 11 (90) 2015 Международное право о принципе неприменения силы
или угрозы силой:теория и практика


№ 10 (89) 2015 Обеспечение мира и безопасности в Евразии
(Международно правовая оценка событий в Сирии)

Индексирование журнала

Баннер

Актуальная информация

Баннер
Баннер
Баннер

Дорога мира Вьетнама и России

Ирина Анатольевна Умнова (Конюхова) Зав. отделом конституционно-правовых исследований Российского государственного университета правосудия


Вступительное слово
Образ жизни Вьетнама
Лицом к народу
Красота по-вьетнамски
Справедливость и патриотизм Вьетнама
Дорогой мира вместе


ФОТО ОТЧЕТ
Copyright © 2007-2017 «Евразийский юридический журнал». Перепечатывание и публичное использование материалов возможно только с разрешения редакции
Яндекс.Метрика